Développement des territoires - Commerce spécialisé : une troisième année noire en prévision

La rentrée a été rude pour le commerce spécialisé. En septembre 2014, il a subi une baisse d'activité de 7,5% par rapport à septembre 2013, d'après les données de Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé qui regroupe 260 enseignes. Pour octobre, Procos s'attend également à une baisse de l'activité. Parmi les causes de cette baisse : les pressions sur le pouvoir d'achat, qui ne progresse plus comme avant les années 2000, le chômage, et son influence sur les modes de consommation, mais aussi le climat très doux du début de l'automne. "Toutes les collections d'automne ont raté leur lancement", constate le directeur de Procos, Pascal Madry, pour qui ces dépenses ne seront pas réalisées, ou seront reportées dans le meilleur des cas. Au mieux, Procos estime que l'activité du commerce spécialisé en 2014 se situera entre 0 et -1%, "ce qui voudrait dire qu'on subit une troisième année en négatif, détaille Pascal Madry, il s'agit d'une évolution tendancielle qui montre la difficulté de ce secteur à cicatriser de la crise".
Aucune forme de commerce ni secteur d'activité n'est épargné. Les boutiques de centre-ville sont légèrement plus à la peine, qu'elles soient situées en centre commercial (-10,5%) ou sur rue (-6,5%). Le commerce de périphérie fléchit également : -6,5% pour les boutiques situées en galerie de centre commercial et -8% pour les moyennes surfaces situées en lotissement commercial.

Une vacance commerciale en augmentation de 50%

Parallèlement à cette chute d'activité, la vacance commerciale dans les centres commerciaux a bondi. Elle a augmenté de 50% en seulement deux ans, passant de 4,6% en 2012 à 7,6% en 2014. "Depuis 2000, le taux de vacance est toujours resté autour de 4,5% à 5%, souligne Pascal Madry, pour la première fois, on est sorti de ce tunnel pour passer à 7,6%, une progression de 50% ! De même que la conjoncture, la vacance change de nature, elle devient structurelle."
A nouveau, tous les commerces sont concernés : petits, grands, récents ou anciens, même si les plus grands et les plus anciens résistent mieux. Les petites galeries marchandes (de 20 à 40 boutiques) ont ainsi connu une forte dégradation de leur situation. La vacance y progresse de 4,9% en 2012 à 7,4% en 2014. Les galeries de centres commerciaux régionaux (80 à 120 boutiques) résistent un peu mieux (de 5,5% en 2012 à 6,9% en 2014). Les "mega-malls" (ces très grandes galeries de plus de 120 boutiques) amortissent le choc et voient leur taux de vacance progresser de 1,7 point seulement, passant de 4,4% en 2012 à 6,1% en 2014. Après avoir absorber l'activité des centres-ville, les centres commerciaux commencent à être eux-mêmes touchés.
Le marché semble bien saturé, vu le rythme d'ouverture des surfaces commerciales parallèlement au ralentissement de l'activité. Sur la période 1992-2009, le parc de surfaces commerciales a ainsi progressé de 3,5% chaque année, passant de 48 millions à 77 millions de m2. Dans le même temps, la consommation n'a progressé que de 2,1% par an. Les loyers ont aussi augmenté (+4,5% par an). Résultat : le rendement en termes de chiffre d'affaires des surfaces commerciales est négatif. Il s'établit à -1% par mètre carré. "Il coûte de plus en plus cher de vendre de moins en moins", en conclut Pascal Madry.

Un modèle de croissance extensive plus du tout viable

Toutefois, alors que Procos alerte depuis des mois sur le risque d'apparition de friches commerciales, celui-ci n'a pas encore eu lieu. Certes, certains centres, comme Les 4 Boulevards à Calais, qui a été cédé à la ville de Calais pour un euro symbolique, ou le centre commercial Espace Colbert à Nevers et El Centre del Mon à Perpignan, ont du plomb dans l'aile, mais l'activité demeurant, même à un rythme très réduit (60% pour l'espace Colbert de Nevers), ils restent ouverts. Si la tendance se poursuit, le spectre des friches n'est pas à exclure…
Les données publiées par la Fédération des centres de gestion agréés (FCGA) en octobre 2014 vont dans le même sens que celles de Procos. Elles font part d'un net ralentissement des affaires dans le commerce de détail. Les ventes en volume diminuent ainsi en 2013 pour la deuxième année consécutive : -0,7% en 2013 après -0,5% en 2012.
Face à ces tendances, Procos estime que le modèle de croissance extensive est arrivé à son terme. "Il n'est plus du tout viable", assure Pascal Madry.

Revoir la géographie du commerce

La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, répond-elle vraiment à l'enjeu ? Pour le directeur de Procos, il est encore difficile d'en évaluer l'impact. Il y voit "deux intentions contradictoires" : d'un côté, la volonté de mieux représenter les élus dans les commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) et au sein de la Commission nationale d'aménagement commercial (Cnac), pour traiter le problème sous l'angle de l'aménagement du territoire, et de l'autre, la volonté de créer un guichet unique pour les enseignes qui souhaitent lancer des projets, avec une seule demande (permis de construire et autorisation d'implantation) et des délais raccourcis.
D'ailleurs, les collectivités, elles-mêmes, sont tentées de rester dans la compétition territoriale et ne vont pas repousser des chantiers porteurs d'activités et d'emplois. Les promoteurs sont quant à eux toujours intéressés par l'immobilier commercial, qui reste particulièrement attractif (+6 à 7% de rendement), en comparaison de l'immobilier de bureau (5%) ou du logement (3%). Finalement, ce sont les distributeurs qui pourraient commencer à changer de comportement, contraints par la forte augmentation des baux commerciaux (+45% depuis 2000). S'ils n'arrivent pas à renégocier les loyers, ils n'ont d'autre choix que de fermer les magasins les moins rentables. "Il va falloir revoir la géographie du commerce qui doit évoluer avec les changements de modes de vie, signale Pascal Madry, on a eu des villes très étalées avec des commerces très concentrés en entrées de ville. Maintenant, avec un peuplement plus diffus et des mobilités plus complexes, il faut que le commerce se dilue." Preuve en est la réussite des petits magasins de ville développés par certaines enseignes (les magasins "A 2 pas" de Auchan par exemple), des drives, dont le nombre a augmenté de 2.500 durant les années 2012 et 2013, et des centres commerciaux de moindre taille, associés à de petites galeries marchandes en périphérie des villes…