Loi Climat et Résilience : ce qu'il faut retenir des mesures sur la rénovation thermique des bâtiments et les économies d'énergie

Titre V – Se loger

Chapitre I^er - Rénover les bâtiments (articles 148 à 180)

Diagnostic de performance énergétique (articles 148, 149, 153 et 157). La loi donne une valeur législative au nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), présenté dès février 2021 (voir notre article du 16 février 2021) et entré en vigueur le 1^er juillet dernier, donc avant la publication de la loi du 22 août. Celle-ci reprend donc les sept classes énergétiques, de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant). En matière de consommation énergétique, le niveau de performance est exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an. En matière d'émissions de gaz à effet de serre (GES), il reflète la quantité de kilos de dioxyde de carbone produite par mètre carré et par an. Le DPE doit également préciser la quantité d'énergie issue de sources d'énergies renouvelables utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d'habitation, mais en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d'électricité, de gaz ou de chaleur.
Pour leur part, les articles 153 et 157 modifient certaines dispositions du code de la construction et de l'habitation (CCH), afin de préciser notamment la prise en compte par le DPE de la performance en matière d'émissions de GES, ainsi que la nécessité d'une information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

Articulation avec la loi Énergie et Climat (article 151). La loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (loi LEC) prévoit la publication, avant le 1^er juillet 2023, puis tous les cinq ans, d'une loi qui "détermine les objectifs et fixe les priorités d'action de la politique énergétique nationale pour répondre à l'urgence écologique et climatique". Pour sa part, la loi Climat et Résilience précise que ces lois à venir fixent notamment "les objectifs de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment, pour deux périodes successives de cinq ans, en cohérence avec l'objectif de disposer à l'horizon 2050 d'un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre". Dans une formulation assez peu juridique, et qui ne relève pas vraiment du niveau législatif, l'article 151 indique que "l'atteinte de ces objectifs repose sur une incitation financière accrue aux rénovations énergétiques performantes et globales". Il donne également les grands principes du dispositif MaPrimeRénov' (pourtant déjà finalisé et opérationnel lors du vote de la loi).

Sanctions pour non-respect de l'information sur les gaz à effet de serre (article 154). Outre les informations sur la classe énergétique du logement, les annonces immobilières doivent également mentionner le classement de ce dernier au regard de sa performance en matière d'émissions de GES. L'article étend les sanctions en cas de non-respect de cette disposition – réservées jusqu'alors aux seuls professionnels de l'immobilier – à l'ensemble des annonces immobilières, y compris celles publiées par des particuliers (qui sont de loin les plus nombreuses). L'amende administrative, qui peut aller jusqu'à 3.000 euros pour un particulier, peut être prononcée après mise en demeure de se conformer aux obligations en la matière.

Rénovation énergétique performante et rénovation énergétique performante globale (article 155). Une rénovation énergétique est dite performante dès lors que les travaux, "qui veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air", garantissent le respect de plusieurs conditions : classement post-travaux en classe A ou B, étude d'au moins six postes de travaux énergétiques (isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, ventilation, production de chauffage et d'eau chaude sanitaire, ainsi que les interfaces associées). Deux dérogations sont toutefois possibles pour être qualifiée de rénovation énergétique performante. D'une part, pour les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l'objet de travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au moins la classe B, mais gagnent au minimum deux classes et ont permis de traiter les six postes de travaux évoqués plus haut. D'autre part, pour les bâtiments classés F ou G, dès lors qu'ils atteignent au moins la classe C et que les six postes de travaux ont été traités.
Une rénovation énergétique performante est dite globale lorsqu'elle est réalisée dans un délai maximal (à fixer par décret), qui ne pourra être inférieur à 18 mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation ne comprenant qu'un seul logement ou à 24 mois pour les autres cas de figure, et dès lors que les six postes de travaux ont été traités.

Obligation d'information sur les rénovations énergétiques performantes et globales (articles 156 et 157). Le texte précise que le rapport annexé chaque année au projet de loi de finances et détaillant l'impact environnemental du budget, doit présenter les moyens mis en œuvre par le gouvernement en faveur de la rénovation énergétique des logements, et en particulier l'incitation financière accrue aux rénovations énergétiques performantes et globales, ainsi que les conditions du reste à charge minimal pour les bénéficiaires les plus modestes. Cette obligation d'information sur les rénovations énergétiques performantes et globales s'applique également au rapport sur la situation du logement en France, que le gouvernement est tenu de présenter au Parlement tous les deux ans.

Obligation de réalisation d'un audit énergétique en cas de vente (article 158). La loi Climat et Résilience revient sur les obligations de la loi LEC de 2019 et resserre le dispositif sur les passoires thermiques. L'obligation de réalisation d'un audit énergétique, permettant de renseigner pleinement l'acheteur potentiel, s'applique donc aux ventes de maisons ou immeubles ne relevant pas du statut de la copropriété (cf. infra pour ces dernières) et relevant des classes énergétiques D, E, F ou G. Cette obligation s'applique dès les 1^er janvier 2022 pour les logements F ou G (soit actuellement environ 13% des ventes annuelles), 2025 pour ceux classés E et 2034 pour ceux étiquetés D. Dans les cinq départements d'outre-mer, ces échéances sont fixées respectivement aux 1er janvier 2024, 2028 et 2034. À noter : la date du 1^er janvier 2022 est purement théorique, comme on pouvait s'y attendre après le report du projet de décret relatif aux conditions de qualification des auditeurs et le projet d'arrêté définissant le contenu de l'audit énergétique, qui devaient entrer également en vigueur le 1^er janvier 2022 (voir notre article du 7 décembre 2021). Au prix d'une acrobatie juridique (un communiqué qui modifie une loi...), un communiqué de la ministre du Logement du 17 décembre 2021 annonce en effet le report au 1er septembre 2022 de l'entrée en vigueur de l'obligation d'un audit énergétique pour les ventes de logement classés F ou G (voir notre article de ce jour).
L'audit énergétique devra notamment formuler des propositions de travaux présentant "un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien" et permettant "un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante". La première étape de ce parcours doit permettre d'atteindre au moins la classe E.

Obligation de réalisation d'un DPE collectif (article 158). L'article généralise l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif dans tous les bâtiments d'habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Ce diagnostic devra ensuite être renouvelé tous les dix ans, sauf pour ceux classés en A, B ou C par un DPE postérieur au 1^er juillet 2021 (autrement dit sous le régime du nouveau DPE). Cette nouvelle obligation s'applique à compter des 1^er janvier 2024 (immeubles en mono-propriété ou copropriétés de plus de 200 lots), 2025 (entre 50 et 200 lots), 2026 (jusqu'à 50 lots) ou 2028 (départements d'outre-mer).

Garantie de la qualité de l'air intérieur (article 158). La loi prévoit que les travaux portant sur les parois donnant sur l'extérieur des bâtiments, ainsi que ceux portant sur les installations de ventilation et de chauffage, "doivent, si nécessaire, s'accompagner de travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l'air".

Généralisation de l'interdiction de hausse des loyers dans les passoires thermiques (article 159. La loi interdit toute augmentation de loyer dans les logements  classés F et G, sauf après réalisation de travaux de rénovation énergétique. La mesure s'applique à compter du 25 août 2022 (ou du 1^er juillet 2024 dans les DOM), en toutes circonstances (nouveau bail ou révision annuelle) et pour tout type de location (vide, meublé, bail mobilité...). Cette interdiction s'appliquait déjà, par décret, depuis le 1^er janvier 2021, mais aux seuls logements F et G situés dans 28 agglomérations connaissant une situation tendue en matière de logement (voir notre article du 11 janvier 2021).

Nouvelle définition de la décence énergétique d'un logement (article 160). À partir de 1^er janvier 2025, le logement énergétiquement décent ne sera plus défini sur la base d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale, mais en fonction d'un niveau de performance énergétique minimal, défini par décret. Le niveau de performance d'un logement décent en métropole devra atteindre au moins la classe F à compter du 1^er janvier 2025 (les logements classés G cessant donc d'être "décents" à compter de cette date), la classe E à compter du 1^er janvier 2028 et la classe D à compter du 1^er janvier 2034. Outre-mer, il faudra atteindre au moins la classe F à partir du 1^er janvier 2028, puis au moins la classe E à compter du 1^er janvier 2031. Les logements non décents ne peuvent plus être loués à compter des dates ci-dessous.
Si la loi LEC de 2019 donne au juge judiciaire, à compter du 1^er janvier 2023, la possibilité d'ordonner la réalisation de travaux pour atteindre un niveau minimal de performance énergétique (dans certaines circonstances), l'article 160 exclut cette possibilité si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales ou, dans le cas d'une copropriété, si le copropriétaire bailleur n'a pu obtenir le lancement de travaux malgré ses démarches en assemblée générale. Le juge conserve cependant la possibilité de prononcer une réduction de loyer.

Transmission des DPE et des audits énergétiques (article 162). Les professionnels réalisant des DPE ou audits énergétiques doivent les transmettre à l'Ademe. Les données ainsi collectées peuvent ensuite être transmises à l'Anah et aux collectivités territoriales concernées, ainsi que, dans le cas des audits énergétiques, aux CAF et caisses de MSA (pour le lien avec le versement des aides personnelles au logement), à l'observatoire des logements indignes et aux associations de lutte contre la précarité énergétique.

Autorisation tacite de travaux pour les locataires (article 163). Le régime d'autorisation tacite de réalisation de travaux à l'initiative et aux frais du locataire, déjà prévu pour l'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie, est étendu au cas des travaux d'économie d'énergie.

Service public de la performance énergétique de l'habitat (articles 164 et 166). Plus connu sous la marque de FranceRénov' – "le service public pour mieux rénover mon habitat" –, il doit être opérationnel à compter du 1er janvier 2022 (voir notre article du 22 octobre 2021). Il "favorise la mobilisation des professionnels et du secteur bancaire, l'animation d'un réseau de professionnels et d'acteurs locaux et la mise en place d'actions facilitant la montée en compétences des professionnels". Le service public de la performance énergétique de l'habitat s'appuie sur un réseau de guichets d'information, de conseil et d'accompagnement, fusionnant les réseaux Faire de l'Ademe et PRIS (points rénovation information service) de l'Anah, au profit d'une logique de guichet unique : les Espaces conseil France Rénov'. Les informations et les conseils délivrés sont gratuits et personnalisés et doivent notamment aider les ménages à élaborer un projet de rénovation énergétique, à mobiliser les aides financières publiques ou privées, ainsi que les orienter vers des professionnels compétents tout au long du projet de rénovation. L'accompagnement est assuré par des opérateurs – sous le nom générique de Mon accompagnateur Rénov' –, agréés pour une durée de cinq ans renouvelable sur décision expresse de l'État ou de l'Anah. Cette mission d'accompagnement est réalisée en lien avec les guichets France Rénov' et, "le cas échéant à leur initiative et avec leur accord, en lien avec les collectivités territoriales ou leurs groupements contribuant au service public de la performance énergétique de l'habitat". Ces guichets, collectivités ou groupements peuvent eux-mêmes être opérateurs. Le recours à un accompagnateur deviendra obligatoire à compter de 2023 pour bénéficier de la prime de transition énergétique instaurée par la loi de finances pour 2020 et plus connue sous le nom de MaPrimeRénov'.
Enfin, l'article 166 prévoit que l'Anah peut, de manière additionnelle à ses missions, concourir au service public de la performance énergétique de l'habitat.

Agence locales de l'énergie et du climat (article 165). La loi précise les missions de ces agences, qui peuvent être créées par des collectivités territoriales et leur groupement, en lien avec l'État, en vue de contribuer aux politiques publiques de l'énergie et du climat. Elles ont notamment pour mission de "faciliter la mise en œuvre des politiques locales énergie-climat par l'élaboration et le portage d'actions et de dispositifs permettant la réalisation des objectifs des politiques publiques".

Carnet d'information du logement (article 167). Après l'échec de plusieurs tentatives, la loi procède à la création de ce carnet d'information du logement. Son objet est de faciliter et d'accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement, ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie. Le carnet est établi à l'occasion de la construction d'un logement ou de travaux ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Il est établi et mis à jour par le propriétaire du logement. Les éléments du carnet d'information du logement sont transmis au propriétaire dans un format numérique répondant à un standard ouvert.

Prêt avance mutation (article 169). La loi renforce le prêt avance mutation (PAM), prêt hypothécaire remboursable à la mutation du bien, instauré dans une première version par la loi de transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015. Elle étend aux PAM les garanties accordées par le fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE), également créé par la loi de 2015. Cette garantie marque la transition vers le prêt avance rénovation, issu du rapport Sichel de mars 2021. Il s'agit en l'occurrence d'un prêt hypothécaire, permettant, grâce à la garantie apportée par l'État à l'établissement prêteur, de reporter le remboursement de la somme empruntée au moment de la vente du bien immobilier ou de sa succession. Pour leur part,  les intérêts du prêt peuvent être soit remboursés in fine, soit en amont et de façon progressive. Ce prêt doit permettre aux ménages modestes ou âgés (qui ont du mal à accéder aux crédits bancaires) de financer le reste à charge des travaux de rénovation.

Plan pluriannuel de travaux des copropriétés (article (171). L'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour toutes les copropriétés datant de plus de 15 ans. Ce plan peut s'appuyer sur un éventuel DPE ou DTG (diagnostic technique global) déjà réalisés. Le PPT doit ensuite être actualisé tous les dix ans. Les travaux prescrits par le PPT sont intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble et au registre d'immatriculation des copropriétés. Dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne et dans celui de la politique en faveur des copropriétés dégradées, "l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté". À défaut de transmission dans un délai d'un mois ou en cas de PPT manifestement insuffisant, elle peut élaborer ou actualiser d'office le PPT.

Fonds de travaux des copropriétés (article 171). En lien avec le PPT, le syndicat des copropriétaires est tenu de constituer un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles prévues pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et à 5% du budget prévisionnel annuel.

Droit de surplomb pour les travaux d'isolation thermique par l'extérieur (article 172). Pour éviter les nombreux contentieux sur la question, la loi instaure, au bénéfice du propriétaire d'un bâtiment qui procède à son isolation thermique par l'extérieur, "un droit de surplomb du fonds voisin de 35 centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs". Une indemnité est alors due au propriétaire de l'immeuble voisin, tandis qu'une convention définit les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb.

Habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnance (article 173). Le Parlement habilite le gouvernement à prendre par ordonnances toutes mesures permettant de mettre en cohérence diverses dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code de l'urbanisme, notamment en matière de police administrative et de conditions de délivrance des attestations relatives au respect des règles de construction.

Réduction à cinq classes énergétiques (article 174). À compter du 1^er janvier 2028, le niveau de performance des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation, déterminé selon la méthode du DPE, est compris entre les classes A et E (les passoires thermiques classées F et G étant supposées rénovées au 1^er janvier 2025 et 1^er janvier 2028). L'article modifie également, en conséquence, la définition des passoires thermiques donnée par la loi LEC de 2019, en remplaçant les mots "dont la consommation est supérieure à 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an" par les mots "classés F ou G".

Ratification de l'ordonnance du 29 janvier 2020 (article 175). Ratification de l'ordonnance relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l'habitation.

Réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (article 176). L'article L174-1 du CCH prévoit la mise en œuvre d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire, "afin de parvenir à une réduction de la consommation d'énergie finale pour l'ensemble des bâtiments soumis à l'obligation d'au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à 2010". L'article 176 de la loi Climat et Résilience précise que ces actions "ne peuvent conduire ni à une augmentation du recours aux énergies non renouvelables, ni à une augmentation des émissions de gaz à effet de serre".

Bailleurs sociaux et rénovation énergétique (articles 177, 178 et 179). La loi autorise les offices publics de l'habitat (OPH), les SA de HLM et les sociétés coopératives de production de HLM à "réaliser pour le compte d'un syndicat des copropriétaires dont ils sont membres toute opération ou tous travaux de rénovation énergétique". Cette mesure marque la reconnaissance du savoir faire du secteur HLM, en avance sur le secteur privé en matière de rénovation énergétique.

Rapport des collectivités et programme d'action dans les bâtiments tertiaires (article 180). À compter du 1^er janvier 2024, dans les communes et EPCI de plus de 50.000 habitants, les départements et les régions, le "rapport sur la situation en matière de développement durable intéressant le fonctionnement de la collectivité", présenté avant le vote du budget, devra préciser "le programme d'actions mis en place pour assurer la réduction de la consommation d'énergie des bâtiments ou des parties de bâtiment à usage tertiaire dont la collectivité territoriale est propriétaire".

Chapitre II - Diminuer la consommation d'énergie (articles 181 à 190)

Interdiction des chauffages extérieurs (article 181). La loi interdit, à compter du 1^er avril 2022, "l'utilisation sur le domaine public de systèmes de chauffage ou de climatisation consommant de l'énergie et fonctionnant en extérieur". La mesure vise principalement les terrasses chauffées des cafés et restaurants.

Contrôle, sécurisation et transparence des certificats d'économie d'énergie (articles 183, 184 et 187). Les personnes qui acquièrent des certificats d'économies d'énergie (CEE) doivent mettre en place des "dispositifs d'identification, d'évaluation et de gestion des risques permettant de détecter une obtention frauduleuse par la personne cédant les certificats". Les contrôles peuvent être réalisés, aux frais du demandeur, par un organisme d'inspection accrédité, choisi par ses soins. L'autocontrôle par le demandeur des CEE est en revanche supprimé car il ne présentait pas suffisamment de garanties. La loi renforce également les sanctions, via l'annulation des CEE acquis par les personnes qui n'ont pas mis en place les dispositifs de contrôle ou qui les ont mis en place de façon incomplète. Pour sa part, l'article 184 prévoit la remise au Parlement d'un rapport évaluant la mise en œuvre du dispositif prévu au chapitre II de la loi. Enfin, l'article 187 prévoit que l'Etat publie chaque année "le prix moyen des certificats contractualisés à l'achat ou à la vente".
À travers ces dispositions, il s'agit notamment de lutter contre certains abus, comme "l'isolation à 1 euro" – bien que le coup de pouce "isolation des combles et planchers" a déjà été modifié par un arrêté 13 avril 2021 –, afin de mettre un terme aux offres à 1 euro à compter du 1^er juillet 2021. Ce coup de pouce est toutefois maintenu pour les travaux engagés avant le 30 juin 2022, mais avec des barèmes moins avantageux.

Dématérialisation des demandes de CEE (article 185). À compter du 23 août 2022, les demandes de CEE pourront être transmises sous une forme dématérialisée.

Possibilité d'interdiction des appareils de chauffage polluants (article 186). La loi donne au préfet la possibilité d'interdire l'installation et l'utilisation "des combustibles contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques". Le préfet peut demander à un professionnel qualifié l'établissement d'un certificat de conformité.
Dans les communes et EPCI de plus de 250.000 habitants et après avis des organes délibérants, le préfet peut prendre "d'ici le 1er janvier 2023, les mesures nécessaires pour améliorer la performance énergétique du parc d'appareils de chauffage au bois et atteindre une réduction de 50% des émissions de particules fines PM2.5 issues de la combustion du bois à l'horizon 2030 par rapport à la référence de 2020" (voir notre article du 23 juillet 2021).
Pour sa part, le ministre chargé de l'environnement peut "définir par arrêté des critères techniques auxquels doivent répondre certaines catégories de combustibles solides mis sur le marché et destinés au chauffage, afin de limiter l'impact de leur combustion sur la qualité de l'air". Les distributeurs doivent fournir toutes informations sur ce point aux utilisateurs non professionnels de ces combustibles.

Vigilance sur les émissions de gaz à effet de serre (article 188). L'État et ses établissements publics doivent éviter d'accorder un aide budgétaire aux opérations d'économies d'énergie conduisant, de façon directe, à une hausse des émissions de GES, à l'exception de celles afférentes aux réseaux de chaleur ou de froid.

Obligation des collectivités vis-à-vis des réseaux de froid et de chaleur (article 190). La loi aligne en partie les réseaux privés de froid et de chaleur sur les réseaux publics. En effet, une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales peut classer un réseau de distribution de chaleur et de froid, répondant à la qualification de service public industriel et commercial, existant ou à créer et situé sur son territoire, "lorsqu'il est alimenté à plus de 50% par une énergie renouvelable ou de récupération, qu'un comptage des quantités d'énergie livrées par point de livraison est assuré et que l'équilibre financier de l'opération pendant la période d'amortissement des installations est assuré au vu des besoins à satisfaire, de la pérennité de la ressource en énergie renouvelable ou de récupération, et compte tenu des conditions tarifaires prévisibles". Si ces conditions sont remplies, le classement est automatique, sauf délibération contraire de la collectivité.
La loi étend cette possibilité de classement aux réseaux privés, dès lors qu'ils remplissent les conditions ci-dessus. Dans ce cas, le classement se fait sur demande de l'exploitant et sur accord de la collectivité concernée. La conséquence de ce classement est l'obligation de se raccorder à ce réseau pour tout bâtiment en construction à proximité ou tout bâtiment rénovant son installation de chauffage.