Les logements PSLA et en bail réel solidaire entrent dans les quotas SRU

Dans la liste, déjà longue, des textes d'application de la loi Elan (portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, un décret du 27 juin 2019 modifie les modalités d'inventaire des logements pris en compte pour calculer l'atteinte du quota des logements sociaux prévu par l'article 55 de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000. En pratique, le décret intègre aux logements déjà pris en compte deux nouvelles catégories : les logements PSLA (prêt social location-accession) et ceux faisant l'objet d'un bail réel solidaire (BRS).

Après le décret du 27 juin 2019 fixant le ratio de tension sur la demande de logement social pour déterminer les communes susceptibles d'être exemptées (voir notre article ci-dessous du 28 juin 2019), c'est la seconde fois que la loi Elan ouvre la porte à un assouplissement de l'application de la loi SRU.

Une prise en compte très encadrée

La prise en considération des logements PSLA dans les quotas SRU demeure strictement encadrée. D'une part, seuls peuvent être pris en compte les logements PSLA occupés, pour lesquels la signature du contrat de location-accession est intervenue après la publication de la loi Elan, donc après le 24 novembre 2018. D'autre part, ces logements sont pris en compte dans le quota SRU seulement pour une durée de cinq ans après la levée d'option.
Pour leur part, les logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire sont pris en compte à partir du 1er janvier 2019. Ces nouvelles dispositions concernent, le cas échéant, pas moins de 7.809 communes soumises à un inventaire SRU.

Le décret du 27 juin précise les documents à fournir par les maîtres d'ouvrage à l'appui de la prise en compte des logements en PSLA ou en BRS. Pour les logements en PSLA, les préfectures devraient se rapprocher des maîtres d'ouvrage, en lien avec les collectivités, afin de solliciter la déclaration des logements concernés. La situation semble en revanche plus floue en matière de logements faisant l'objet d'un BRS. Les informations nécessaires devraient toutefois figurer dans les rapports d’activité des organismes de foncier solidaire portant les projets, qui doivent être transmis aux préfets concernés avant le 30 juin de l'année N+1.

Au passage, le décret précise les documents à fournir par les gestionnaires – en général des associations – de logements faisant l'objet d'un dispositif d'intermédiation locative (en revanche, ce type de logements était déjà pris en compte dans le calcul des quotas SRU).

L'esprit de simplification souffle toujours

Parmi les autres mesures, le décret du 27 juin prévoit aussi une modification des modalités de calcul du niveau de tension sur la demande en logement social dans les territoires concernés par la loi SRU (voir aussi notre article ci-dessous du 28 juin 2019). Jusqu'alors, ce niveau de tension était calculé chaque année à date fixe, créant ainsi des effets de seuil selon les dates de prise en compte de certaines opérations. Dorénavant, le niveau de tension sera calculé annuellement, mais sur trois années glissantes, lissant ainsi ces effets de seuil. En pratique, la date prise en compte ne sera plus le 1er janvier de l'année d'établissement de la liste, mais correspondra "à la moyenne arithmétique des trois rapports, respectivement établis au 1er janvier de chacune des trois années précédant l'établissement de la liste".

Dans le même esprit, le décret simplifie le calendrier de la procédure d'exemption des obligations SRU, en supprimant les délais intermédiaires, jusqu'à la parution du décret d'exemption à la fin de chaque dernière année de période triennale.

Simplification aussi pour le "PLAI adapté" 

Enfin, le décret du 27 juin 2019 simplifie aussi les modalités de délivrance de la subvention spécifique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux (dite "PLAI adapté"). Il assouplit la définition des ménages bénéficiaires : la subvention spécifique est désormais réservée "aux ménages prioritaires en application de l'article L.441-1, rencontrant des difficultés sociales et économiques et dont la situation justifie une gestion locative et un loyer adaptés", et non plus "aux ménages dont la situation justifie une gestion locative adaptée et un loyer au mètre carré inférieur au loyer maximal prévu pour ces ménages".
De même, le décret supprime la convention spécifique d'attribution, au profit d'un simple engagement, pris par le maître d'ouvrage, "de respecter, pendant la durée de la convention [générale, ndlr] visée à l'article L.351-2, les dispositions du premier alinéa [le profil des bénéficiaires, ndlr], ainsi que les conditions et modalités de financement déterminées par le Fonds national des aides à la pierre [...]".