Ratio de tension sur la demande de logement social : un décret fixe le seuil d'exemption de la loi SRU

Pris en application des articles L.302-5 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH) – modifiés par les articles 130 et 131 de la loi Elan du 23 novembre 2018 qui ont aménagé l'article 55 de la loi SRU –, un décret du 27 juin 2019 fixe la valeur du "ratio de tension sur la demande de logement social". Celui-ci permet de déterminer la liste des agglomérations de plus de 30.000 habitants – ou plus précisément les unités urbaines de plus de 30.000 habitants au sens de l'Insee – sur le territoire desquelles les communes sont susceptibles d'être exemptées, pour la période 2020-2022, de l'application des dispositions de la loi SRU.

Un ratio demandes/emménagements qui doit être inférieur à 2

Le ratio pris en compte est le rapport entre le nombre de demandes de logement locatif social et le nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes au sein du parc locatif social. En d'autres termes, il permet de mesurer la pression de la demande de logement social qui s'exerce sur une agglomération. Un ratio égal à 1 signifie que toutes les demandes de logement social sont satisfaites sur l'année (ou, plus précisément, qu'il y a autant de demandes de logements que d'emménagements). Le décret du 27 juin fixe ce ratio à moins de 2 (deux demandes pour un emménagement). Il fournit aussi la liste des agglomérations concernées de plus de 30.000 habitants, avec le ratio applicable à chacune d'elles.

Il en ressort que seules 50 agglomérations – sur les 191 listées dans le tableau – présentent un ratio inférieur à 2. Il s'agit essentiellement d'agglomérations moyennes (Montbéliard, Oyonnax, Nevers, Saint-Dié, Alençon, Troyes, Tarbes...). Quelques agglomérations plus importantes se situent toutefois également sous le ratio de 2 : Besançon, Brest, Le Mans, Limoges, Nancy, Poitiers, Saint-Étienne, Reims ou Rouen. À noter également, cinq agglomérations présentent même un ratio inférieur à 1, ce qui peut refléter un déclin démographique : Montceau-les-Mines, Le Creusot, Châlons-en-Champagne (touchée par les restructurations des forces armées), Saint-Dizier et Châteauroux.

Le ratio des autres agglomérations s'étage entre 2 et 12,5. Contrairement à une idée reçue, ce n'est pas à Paris que la pression de la demande de logement social est la plus forte (ratio de 8,81), mais à Fort-de-France (9,03), Saint-Laurent-du-Maroni (9,27), Ajaccio (9,63), Nice (9,74), Esbly (Seine-et-Marne, 10,79) et la partie française de Menton-Monaco (12,50).

Ratio inférieur au seuil ne vaut pas exemption automatique

Rappel important : la présence d'une commune au sein d'une agglomération présentant un ratio inférieur à 2 ne vaut pas exemption automatique des obligations de la loi SRU. Il appartient en effet à l'EPCI de rattachement d'établir la liste des communes concernées, après avis du préfet de région et de la commission départementale chargée de l'examen du respect des obligations de réalisation de logements sociaux, présidée par le préfet.

Pour mémoire également, le cas de figure du ratio de tension sur la demande de logement social inférieur à 2 s'ajoute aux autres cas possibles d'exemption des obligations de la loi SRU. D'une part, les communes situées hors d'une agglomération de plus de 30.000 habitants et insuffisamment reliées aux bassins d'activités et d'emplois par le réseau de transports en commun. D'autre part, les communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit ou d'une servitude de protection résultant du Code de l'environnement, ou soumises à une inconstructibilité de bâtiment à usage d'habitation résultant de l'application du règlement d'un plan de prévention des risques technologiques, d'un plan de prévention des risques naturels ou d'un plan de prévention des risques miniers.