Habitat - Le logement de fonction est obligatoire pour les gardiens payés à la tâche

Dans un arrêt du 12 décembre 2012, la Cour de cassation répond à une question qui s'est posée à nombre de copropriétés ou d'ensembles locatifs appartenant à des bailleurs institutionnels : dans quelles circonstances la mise à disposition d'un logement de fonction est-elle indispensable ? L'article L.7211-2 du Code du travail précise certes qu'"est considérée comme concierge, employé d'immeubles, femme ou homme de ménage d'immeuble à usage d'habitation, toute personne salariée par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble au titre d'accessoire au contrat de travail, est chargée d'en assurer la garde, la surveillance et l'entretien ou une partie de ces fonctions".
Mais si cet article prévoit un logement dans l'immeuble gardé - "au titre d'accessoire au contrat de travail" -, il ne prévoit pas pour autant un logement de fonction. Dans le cas jugé par la Cour de cassation, le plaignant était d'ailleurs un "gardien-concierge à service permanent", salarié d'un syndicat de copropriétaires et ayant occupé, jusqu'à sa retraite, un appartement de type F4 au sein d'une résidence, pour un loyer mensuel de 609,80 euros par mois (alors que le loyer d'un logement de fonction n'aurait pas dû excéder 180 euros). L'intéressé réclamait donc le paiement de rappels de salaires conventionnels, le remboursement de loyers, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que le paiement de dommages-intérêts.
La réponse de la Cour à la question du logement de fonction est simple : le logement de fonction est obligatoire pour tout "salarié engagé au titre du régime légal des concierges et rattaché au régime dérogatoire de la catégorie B excluant toute référence à un horaire précis". Dans ce cas de figure - qui correspond aux gardiens dits de catégorie B, payés à la tâche sur la base d'unités de valeur -, le gardien "doit être logé au titre d'accessoire à son contrat de travail dans l'immeuble où il exerce ses fonctions". A contrario, le gardien d'immeuble exerçant ses missions dans un cadre horaire ne bénéficie pas d'un logement de fonction (ce qui n'empêche pas pour autant de lui en attribuer un).
La décision de la Cour de cassation vise un contentieux portant sur la première moitié des années 2000. Mais depuis cette date, la question du logement de fonction a été clarifiée par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles, dans sa version en date du 27 avril 2009. Son article 20 précise en effet que "le contrat de travail peut prévoir l'attribution d'un logement de fonction lorsque le salarié est classé en catégorie A. Il est obligatoire lorsque le salarié est classé en catégorie B".

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : Cour de cassation, chambre sociale, décision 11-20653 du 12 décembre 2012, M. X c/ syndicat des copropriétaires "Couronne de Fabron"