Habitat - Proposition de loi Warsmann : des simplifications pour le logement

L'Assemblée nationale entame, le 11 octobre, l'examen en première lecture de la proposition de loi de Jean-Luc Warsmann, président de la commission des lois, relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives, issue pour partie du rapport présenté en juillet dernier par l'intéressé (voir notre article ci-contre du 7 juillet 2011). Ce texte comprend plusieurs mesures intéressant directement les organismes HLM et les collectivités territoriales.

Modernisation du régime de vente des logements-foyers

Ainsi, l'article 84 modernise le régime de la vente des logements sociaux, en facilitant la vente de logements-foyers détenus par des organismes HLM. Cette opération sera désormais possible à tout moment, alors qu'elle n'est aujourd'hui autorisée qu'après une durée minimale de dix années de détention du logement-foyer par l'organisme vendeur. Cette obligation constitue un obstacle aux restructurations de groupes d'organismes HLM dès lors qu'ils détiennent un ou plusieurs logements-foyers. Cette vente sans condition de durée de détention pourra se faire au profit d'un autre organisme HLM, d'une SEM de gestion de logements sociaux ou d'un organisme à but non lucratif bénéficiant de l'agrément de maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, construction ou réhabilitation de logements ou de structures d'hébergement destinés aux personnes et aux familles en difficulté. L'obligation de détention décennale est en revanche maintenue pour les logements-foyers détenus par des collectivités territoriales, des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale, ou d'autres organismes à but non lucratif. Enfin, quel que soit le cas de figure, les logements-foyers cédés restent, comme aujourd'hui, soumis à des règles d'attribution sous conditions de ressources et à des règles de fixation de redevance, dès lors qu'ils ont été construits ou réhabilités avec le concours de l'Etat et qu'ils ouvrent droit à l'aide personnalisée au logement (APL).
Ce même article s'efforce aussi de sécuriser la vente de logements sociaux. Pour cela, il instaure une sanction à l'encontre des organismes HLM qui ne respecteraient pas l'obligation de transmettre au préfet leur décision d'aliéner des logements sociaux (obligation qui n'était jusqu'alors assortie d'aucune sanction, alors qu'il s'agit pourtant d'une formalité substantielle permettant à l'Etat de s'assurer que la vente n'entraîne pas la disparition de la nature sociale du logement). La sanction consiste, en l'occurrence, en la nullité de la transaction réalisée dans ces conditions. Pour tenir compte de l'avis du Conseil d'Etat sur le projet de texte, la commission des lois a toutefois introduit un amendement, précisant que cette sanction ne s'appliquait pas dans l'hypothèse où la vente non déclarée a été réalisée au profit du locataire du logement HLM.

Du logement à l'urbanisme

Enfin, l'article 84 comporte deux mesures de portée plus restreinte. D'une part, dans le cadre de la revalorisation du métier de gardien d'immeuble HLM, l'article 84 fait de ces derniers une nouvelle catégorie de bénéficiaires prioritaires des ventes de logements sociaux devenus vacants. D'autre part, il introduit une disposition limitant à une seule fois la possibilité, pour une personne physique (y compris les bénéficiaires prioritaires), de se porter acquéreur d'un logement social vacant. L'objectif est d'empêcher tout mouvement spéculatif sur la vente de logements HLM.
Au titre des dispositions intéressant les collectivités, on retiendra également deux autres articles, concernant l'urbanisme. L'article 83 - issu du rapport Doligé sur la simplification des normes (voir notre article ci-contre du 21 juin 2011) - simplifie ainsi la procédure de création et de réalisation des zones d'aménagement concerté (ZAC). Il permet en effet à l'ensemble des personnes publiques maîtres d'ouvrage - y compris les établissements publics d'aménagement - de passer avec les propriétaires de terrains situés à l'intérieur de la ZAC des conventions dites "d'association", définissant les conditions dans lesquelles ces propriétaires participent à l'aménagement. En revanche, la commission des lois a supprimé une disposition du texte initial qui donnait aux collectivités publiques et aux établissements publics la possibilité de choisir une procédure simplifiée, avec un dossier unique de création-réalisation.
Pour sa part, l'article 83 bis a été introduit par un amendement de la commission des lois, mais contre l'avis du rapporteur. Il autorise l'ouverture concomitante de plusieurs enquêtes publiques sur les projets d'urbanisme des collectivités territoriales (par exemple lorsqu'un projet mené par une collectivité nécessite l'engagement de plusieurs procédures d'urbanisme, donnant chacune lieu au déclenchement d'une enquête publique).
A noter : la proposition de loi comporte également plusieurs autres dispositions relatives au logement, mais concernant le secteur privé. C'est le cas, entre autres, de la sécurisation des emprunts contractés par les syndicats de copropriétaires ou de l'adaptation de la structure du groupement momentané d'entreprises en matière d'architecture.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : proposition de loi relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives (examinée en première lecture à l'Assemblée nationale du 11 au 18 octobre 2011).