La production de logements intermédiaires en hausse d'un tiers en 2021

Emmanuelle Wargon a annoncé, le 14 mars, une hausse de 34% des logements locatifs intermédiaires (LLI) engagés en 2021, soit 17.912 logements produits. Sous sa forme actuelle, le régime du logement locatif intermédiaire remonte à une ordonnance du 20 février 2014, qui a défini ce type d'habitat comme un segment d'offre à prix maîtrisé, complémentaire du parc social  (voir notre article du même jour). Il s'agit en l'occurrence, selon le rapport accompagnant l'ordonnance de 2014 (qui a également créé le bail réel solidaire), d'une "production qui s'adresse aux ménages dont les ressources sont trop élevées pour prétendre à l'attribution d'un logement social, mais trop faibles pour pouvoir se loger dignement dans le parc privé à un taux d'effort raisonnable".

Une croissance depuis 2014

À ce titre, le logement intermédiaire doit également contribuer à la fluidité du parc social, en facilitant la sortie du parc social et le parcours résidentiel des ménages dont les revenus s'améliorent. En pratique, les logements locatifs intermédiaires affichent des loyers plafonnés inférieurs de 10 à 15% aux prix du marché et sont situés dans les zones tendues (zones A bis, A et B1), au plus près des bassins d'emploi. Il s'adressent prioritairement aux ménages de jeunes actifs. La réforme de 2014, qui visait à inciter les institutionnels (Action logement, Caisse de Dépôts...) à investir dans le logement intermédiaire, permet également à ce dernier de bénéficier d'un taux de TVA de 10% et d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour une durée de 20 ans.

Depuis 2014, le logement locatif intermédiaire connaît ainsi une forte croissance, même s'il joue encore un rôle relativement modeste dans l'offre locative globale (voir notre article du 19 mars 2019). En revanche, il atteint bien sa cible initiale : la jeune classe moyenne (voir notre article du 3 juillet 2019). De 460 en 2014, le nombre de LLI produits est passé à près de 18.000 l'an dernier. Au total, plus de 73.000 logements locatifs intermédiaires ont été produits depuis 2014, dont 60% sur les trois dernières années. Ces logements sont principalement situés dans les zones les plus tendues du territoire national et la moitié d’entre eux est localisée en Île-de-France.

De nouvelles mesures incitatives qui devraient accentuer la hausse

Contrairement au secteur du logement social, le logement intermédiaire a été peu touché par la crise sanitaire en 2020. Le nombre d'unités engagées a en effet progressé de 13% durant l'année 2020. Le mouvement devrait se poursuivre dans les prochaines années, sous l'effet de plusieurs facteurs. Tout d'abord, la loi de finances pour 2021 a simplifié la création des logements locatifs intermédiaires, en supprimant l'agrément administratif préalable au profit d'une simple déclaration par le maître d'œuvre.

Ensuite, l'annonce, faite en septembre dernier par le Premier ministre devant le congrès de l'USH, d'une compensation de l'exonération de TFPB supportée jusqu'alors par les collectivités concerne non seulement le logement social, mais se double, pour le logement intermédiaire, d'un mécanisme équivalent sous la forme d'une créance d'impôt sur les sociétés qui se substituera à l'exonération de la TFPB pour les logements intermédiaires achevés à compter du 1^er janvier 2023, permettant ainsi aux collectivités de récupérer le produit de la TFPB (voir notre article du 28 septembre 2021). Il s'agit en l'occurrence d'un signal fort à destination des collectivités pour encourager la création de ce type de logements. Enfin, la construction de ce type de logements a fait l'objet, en novembre 2021, d'un protocole signé entre l'État et les principaux investisseurs. Celui-ci prévoit la construction de 55.000 logements intermédiaires sur la période 2021-2023, ce qui correspond à une augmentation de plus de 50% par rapport à la moyenne des années précédentes.