Pour l'Apur, le logement intermédiaire atteint sa cible : la jeune classe moyenne
Le logement locatif intermédiaire s’avère bien adapté aux ménages de la classe moyenne à une étape de leur parcours : les premiers emplois, l’installation en couple, l’arrivé du premier enfant, la location dans la perspective d’un projet d’accession... selon une étude de l'Apur (Atelier parisien d'urbanisme), réalisée pour le compte de CDC Habitat.
À la demande de CDC Habitat, l'Apur (Atelier parisien d'urbanisme) a réalisé une étude sur le logement intermédiaire en Île-de-France. Ce travail porte sur les 12.000 logements intermédiaires initiés par CDC Habitat depuis 2014, qu'ils soient livrés (1.600 logements), en chantier (4.800) ou en cours de projet (5.600). Le logement locatif intermédiaire est en effet en forte progression depuis la loi de finances 2014, qui lui a donné à la fois un statut et un nouveau souffle (voir nos articles ci-dessous). L'étude de l'Apur apporte des enseignements sur ce type d'habitat, qui semble faciliter l'accès au logement des classes moyennes, ce qui était au demeurant son objectif initial.
Des logements adaptés aux besoins d'une population jeune
L'étude prouve en tout cas que le logement intermédiaire répond à une forte attente : neuf logements sur dix sont occupés moins de trois mois après avoir été livrés (et 70% avant même la fin du premier mois). Par comparaison, les logements PLS se commercialisent dans un délai moyen de 4,6 mois. Le logement intermédiaire apparaît également bien adapté aux besoins d'une population jeune, puisque 37% des locataires ont moins de 30 ans, alors que seuls moins de 2% des contractants ont plus de 65 ans. Or moins de 12% des personnes de référence des ménages franciliens (et moins de 14 % pour la métropole du Grand Paris) ont moins de 30 ans, tandis qu'à l'inverse, les plus de 65 ans représentent plus de 22% de la population francilienne.
Le logement locatif intermédiaire présente des loyers attractifs par rapport au marché. Sur les 1.600 logements déjà livrés en Île-de-France par CDC Habitat, le loyer moyen se situe de 10% à 15% en-dessous de la moyenne du marché. Dans près des trois quarts des cas (74%), il se situe même en dessous de 14 euros/m2/mois pour la région Île-de-France, et dans 60% des cas en-dessous de 16 euros/m2/mois au sein de la MGP.
En termes de typologie, le logement locatif intermédiaire en Île-de-France se compose en grande majorité de T2 (31%) et de T3 (43%), les T4 et T5 représentant 16% des logements produits (dont seulement 2% de T5).
Revenus intermédiaires pour logements intermédiaires
De ce fait, le logement intermédiaire accueille une forte proportion de ménages sans enfants et de familles avec un seul enfant. Les personnes seules et les couples sans enfant occupent ainsi 41% des logements intermédiaires de la MGP et 45% dans le reste de l'Ile-de-France. Pour leur part, les couples avec enfant représentent 27% des ménages occupants (30% dans la MGP et 26% hors MGP). Les familles monoparentales ne représentent en revanche que 6,5% des ménages occupants (3,5% dans la MGP et 7,6% hors MGP), soit un taux inférieur à leur part dans la population francilienne. Enfin, 5,5% des logements locatifs intermédiaires loués par CDC Habitat sont des colocations, presque exclusivement au sein de la MGP (seulement 0,2% hors MGP).
En termes de CSP, l'étude montre que les occupants des logements locatifs intermédiaires sont issus de la classe moyenne métropolitaine. La moitié d'entre eux se situent en effet parmi les ménages compris entre le 5e et le 7e décile de revenus des ménages franciliens. Près de 7% des ménages locataires ont même des ressources qui les placent au-dessus du 8e décile, proportion qui monte à 14% pour les locataires de logements situés dans le périmètre de la MGP. La très grande majorité des locataires sont des actifs, avec une forte représentation de fonctionnaires, de professions libérales et de chefs de petites entreprises, ainsi que de certains secteurs d’activité comme la santé ou l’éducation.
Un type de logements qui a atteint sa cible
Conséquence de cette situation et du coût modéré du logement intermédiaire : 38% des ménages locataires affichent un taux d'effort net inférieur à 25% et plus de 95% d'entre eux ont un taux d'effort inférieur à 35%. Enfin, l'étude met en évidence une forte rotation du parc (entre 15% et 20% de rotation annuelle), qui est structurellement liée à sa composition (avec une majorité de T2 et de T3) et à celle des ménages logés, qui vont rechercher des logements plus grands avec l'arrivée d'enfants.
Pour l'Apur, "c’est une conséquence du positionnement du produit en chaînon manquant du parcours résidentiel. Le logement locatif intermédiaire s’avère en effet bien adapté aux ménages de la classe moyenne à une étape de leur parcours : les premières installations et les premiers emplois, l’installation en couple, l’arrivé du premier enfant, la location dans la perspective d’un projet d’accession, la mobilité géographique et/ou professionnelle qui rend nécessaire un logement que l’on va occuper le temps de se poser avant de trouver un logement plus définitif". Un jugement partagé par CDC Habitat qui estime que "le logement intermédiaire facilite l’accès des classes moyennes au logement et leur redonne du pouvoir d’achat".
