Habitat - Logement intermédiaire : un décret précise les modalités des prêts de la Caisse des Dépôts
Un décret du 8 janvier 2015 vient compléter le dispositif en faveur de la production de logements intermédiaires. Il précise en effet les conditions d'attribution des prêts pour la réalisation ou l'amélioration des logements locatifs intermédiaires. Le texte comporte trois mesures principales.
Aux offices publics de l'habitat, aux SA d'HLM, aux SEM, aux CIL...
La première consiste en l'extension du champ des prêts locatifs intermédiaires (PLI) octroyés par la Caisse des Dépôts à l'ensemble des bénéficiaires personnes morales du régime fiscal du logement intermédiaire. Ces prêts peuvent ainsi être accordés aux offices publics de l'habitat, aux sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, aux SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements, aux organismes collecteurs du 1% logement, ou encore "à des personnes morales dont le capital est détenu en totalité par des personnes passibles de l'impôt sur les sociétés ou des établissements publics administratifs, qu'elles destinent à la location à usage de résidence principale dans le cadre d'une opération de construction ayant fait l'objet d'un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l'Etat dans le département [...]" (article 279-0 bis A du Code général des impôts).
Le décret intègre également à cette liste l'association Foncière Logement et les sociétés civiles immobilières dont elle détient la majorité des parts, à la condition que le prêt bénéficie de la garantie de l'Etat. Foncière Logement, financée par Action Logement, produit des logements locatifs à destination des salariés pour diversifier l'habitat dans les secteurs en réhabilitation ainsi que dans les quartiers où l'offre est la plus tendue.
La durée du prêt portée de 30 à 35 ans
Le décret du 8 janvier porte également de 30 à 35 ans la durée du prêt consenti par la Caisse des Dépôts pour les opérations réalisées par les bénéficiaires du régime fiscal du logement intermédiaire en zones A et B1, autrement dit dans les "zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant" (article 279-0 bis A du CGI).
Enfin, le décret précise les modalités d'exercice du droit de priorité - institué par l'article 79 de la loi du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013 - au bénéfice de l'Etat, en contrepartie de la garantie qu'il accorde aux prêts consentis pour la réalisation de logements intermédiaires par la Caisse des Dépôts à l'association Foncière Logement ou à des sociétés civiles immobilières dont celle-ci détient la majorité des parts. Il prévoit ainsi que ce droit de priorité "porte exclusivement sur les créances détenues contre l'emprunteur défaillant, à l'exclusion de celles détenues contre l'association et ses filiales non emprunteuses".
Une accumulation de mesures en faveur du logement intermédiaire
Le décret du 8 janvier 2015 vient compléter un dispositif déjà bien fourni en faveur du logement intermédiaire, considéré comme un élément clé de la relance de la production de logements. La décision remonte à mars 2013, lorsque le chef de l'Etat a annoncé un "plan investissement logement" (voir notre article ci-contre du 21 mars 2013). Quelques semaines plus tard, François Hollande annonçait également une TVA à 10% pour le logement intermédiaire, qui bénéficie par ailleurs d'une exonération de la taxe sur le foncier bâti sur une durée de vingt ans.
Mais le mouvement a véritablement été lancé par l'ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire (voir nos articles ci-contre des 20 et 21 février 2014). Celle-ci définit précisément le statut de cette forme d'habitat, incite les collectivités à fixer des objectifs de construction dans leurs documents de programmation, crée le "bail réel immobilier" ouvert aux collectivités et donne aux organismes HLM la possibilité de créer des filiales dédiées à la réalisation et la gestion de logements intermédiaires.
Dans le projet de loi Macron
Le dispositif s'est étoffé avec la création, le 24 juillet dernier, du Fonds de logement intermédiaire (FLI) par huit grands investisseurs institutionnels, dont le Groupe SNI filiale de la Caisse des Dépôts (voir notre article ci-contre du 25 juillet 2014). Le FLI disposait de 515 millions d'euros de capitaux propres, correspondant à une capacité d'investissement de 860 millions après effet levier, soit environ 5.000 logements locatifs intermédiaires. Avec le lancement d'une deuxième levée de fonds, prévu à la fin du premier semestre 2015, la SNI vise un montant d'au moins 700 millions d'euros, correspondant à une capacité d'investissement de 1,2 milliard d'euros après effet levier, soit près de 8.000 logements intermédiaires en 5 ans, dans des programmes neufs comprenant 25.000 logements (voir notre article ci-contre du 12 décembre 2014).
Nouvelle étape avec la loi de finances pour 2015, qui met en place - à compter du 1er janvier - le dispositif "Pinel" d'aide à l'investissement locatif intermédiaire, avec des conditions plus favorable que le "Duflot" (voir notre article ci-contre du 6 janvier 2015). Mais le dispositif n'est pas encore complètement achevé, puisque le projet de loi Macron (projet de loi pour la croissance et l'activité), dont l'examen débute en commission à l'Assemblée, comporte également des mesures en faveur du logement intermédiaire. Il permettrait notamment aux communes d'appliquer à leurs documents d'urbanisme une "majoration de constructibilité" de 30% dans certains secteurs, en d'autres termes d'augmenter de 30% la surface constructible pour les logements intermédiaires. Les collectivités pourraient par ailleurs "mettre en oeuvre de véritables politiques locales de développement du logement locatif intermédiaire" par le biais des aides à la pierre.
Reste maintenant à connaître l'impact de ces mesures sur la production de logements, qui reste, pour l'instant, très largement atone.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret 2015-16 du 8 janvier 2015 relatif aux conditions d'attribution des prêts pour la réalisation ou l'amélioration des logements locatifs intermédiaires (Journal officiel du 10 janvier 2015).
