Habitat - François Hollande annonce une TVA à 10% pour l'investissement dans le logement intermédiaire

Clôturant, le 14 juin, "Les 24 heures du bâtiment" organisées au Palais omnisports de Paris Bercy par la Fédération française du bâtiment (FFB), le chef de l'Etat a annoncé qu'"il y aura pour le logement intermédiaire une baisse du taux de TVA à 10%, de façon à ce qu’il y ait un encouragement sérieux à l’investissement dans ce secteur". D'une certaine façon, cette mesure complète la mise en place du dispositif Duflot, destiné aux particuliers investisseurs et qui entend favoriser le développement du logement locatif.

Faire revenir les "zinzins"

L'objectif de la nouvelle mesure annoncée par François Hollande est, cette fois-ci, d'encourager les investisseurs institutionnels à revenir sur le marché du logement. Le chef de l'Etat s'y était engagé le 21 mars dernier, en présentant les vingt mesures de son "plan investissement-logement" (voir notre article ci-contre du même jour).
Depuis plusieurs années, les investisseurs institutionnels - et plus particulièrement les gestionnaires d'assurance vie - se sont massivement désengagés de l'investissement résidentiel, cédant au passage une bonne part de leurs actifs. Entre 1991 et 2011, le pourcentage de l'immobilier détenu par les compagnies d'assurance est ainsi passé de 10,6% à 2,8% du parc (voir nos articles ci-contre du 8 février et du 5 mars 2013). La raison de ce désengagement tient au manque de rentabilité du logement intermédiaire. Dans son intervention, le chef de l'Etat a d'ailleurs lui-même reconnu que le logement intermédiaire "n'est pas le plus rentable, mais [...] correspond à une vraie demande du marché". Cette mesure - qui pourrait contribuer à la création de "plusieurs dizaines de milliers de logements" - ne passera toutefois pas uniquement par la simple baisse du taux de TVA applicable, qui pourrait intervenir dans le cadre des ordonnances pour lever certains freins à la construction de logements et favoriser la densification en zone urbaine.
Le chef de l'Etat a d'ailleurs évoqué un "cadre fiscal" et non pas une simple baisse de la TVA. En effet, il faudra aussi adapter le cadre réglementaire des assureurs, pour lesquels les logements intermédiaires figurent dans les actifs immobilisés et sont donc soumis à des règles contraignantes. En contrepartie de ces incitations, les promoteurs - qui pourraient ainsi trouver preneurs à leurs programmes - seraient invités à revoir leur prix à la baisse, tandis que les investisseurs s'engageraient sur une mise en location et des loyers encadrés sur une période sensiblement plus longue que pour le Duflot (la durée pourrait être d'une quinzaine d'années).

Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties ?

De même, la mesure sur la TVA devrait s'accompagner d'autres dispositions sur la fiscalité nationale, voire d'une exonération sur quinze ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties. La question est en tout cas à l'étude, même si Bercy montre de fortes réticences. Le dispositif devrait être présenté au début de l'été avec, pour perspective, le lancement des premiers appels d'offres au début de 2014.
Evoquant le sujet des plus-values immobilières, François Hollande a promis que "le nouveau système reposera sur un abattement linéaire et la durée sera raccourcie de façon à ce qu'on ait le plus de transactions possibles dès début 2014", et que cette mesure serait au menu de la loi de finances pour 2014. Deux jours plus tard, sur le plateau de l'émission Capital (M6), il s'est fait plus précis, en annonçant la mise en place d’un abattement "exceptionnel" pour 2014 sur les plus-values de cessions immobilières ("et si le gouvernement informe correctement le Parlement, on pourra même avoir une application dès le 1er septembre" 2013, a-t-il déclaré) et le retour à l’exonération des plus-values immobilières au bout de 22 ans de détention (contre 30 ans aujourd'hui).
Le chef de l'Etat a profité de son intervention pour rappeler l'ensemble des mesures prises par le gouvernement pour faire face à la crise de l'immobilier. Il a ainsi passé en revue le crédit d’impôt compétitivité emploi - accordé à toutes les entreprises alors que Bercy proposait de le "réserver à celles qui sont confrontées à la concurrence internationale" -, le dispositif Duflot, la prime exceptionnelle de 1.350 euros pour encourager les travaux de rénovation, la TVA à 5% pour le logement social, la mise à disposition de terrains de l'Etat et de ses opérateurs, les avances en trésorerie de la banque publique d'investissement, le moratoire sur les normes, mais aussi la modification - contestée - du statut de l'auto-entrepreneur. Le chef de l'Etat a également évoqué d'autres mesures en préparation, comme la refonte de la fiscalité sur les terrains à bâtir qui fera en sorte que leur cession "sera d'autant plus avantageuse que le terrain sera vendu dans un délai court et d'autant plus dure si le terrain est vendu dans un délai long" afin de "lutter contre la rétention des terrains pour des motifs spéculatifs".