Habitat - L'assurance vie s'est massivement désengagée du logement résidentiel
Le 1er février dernier, lors de son déplacement à Ermont-Eaubonne (Val-d'Oise), consacré au thème de l'habitat, François Hollande avait fait part de son intention de mobiliser davantage les investisseurs institutionnels - et notamment les sociétés d'assurance vie - dans le financement de la production de logements (voir notre article ci-contre du 4 février 2013). Quelques jours plus tard, à l'occasion de la clôture des Rencontres parlementaires sur l'épargne et la fiscalité, Jérôme Cahuzac s'était fait un peu plus précis (voir notre article ci-contre du 8 février 2013). Le ministre du Budget avait alors indiqué que le gouvernement "pourrait privilégier des dispositifs incitant à ce qu'une partie de cette épargne [l'assurance vie, Ndlr] puisse s'investir dans le secteur immobilier". Mais il s'était voulu rassurant en précisant que les ressources ainsi réorientées vers le logement ne devraient pas dépasser "quelques dizaines de milliards d'euros, pas au-delà". Un chiffre à comparer à une collecte totale de 1.400 milliards d'euros. Des mesures en ce sens devraient figurer dans le rapport sur l'épargne financière et le financement de l'économie, commandé aux députés Karine Berger et Dominique Lefebvre.
Un pourcentage de détention passé de 10,6% à 2,8%
Ce soudain intérêt pour un rôle accru de l'assurance vie dans le financement du logement ne tient pas seulement à la recherche de nouvelles ressources pour enrayer l'effondrement de la production de logements (voir nos articles ci-contre du 8 et du 22 février 2013). Le gouvernement entend également revenir sur le désengagement massif de l'assurance vie de ce secteur. Une étude de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) - "Centre de recherche indépendant et lieu privilégié d'échanges et de réflexions pour les professionnels de l'immobilier et de l'investissement" - apporte un éclairage intéressant sur la question. Intitulée "La détention de logements par les institutionnels : faits avérés et contrevérités", elle confirme que les institutionnels ont "fui cet actif jugé peu rentable et coûteux en gestion". Entre 1985 et 2009, les personnes morales ont ainsi cédé 1,2 million de logements. Le pourcentage de détention d'immobilier par les compagnies d'assurance vie (en valeur de bilan) a notamment chuté dans la décennie 1990. De 10,6% en 1991, ce pourcentage est passé à 4,1% en 1999 et à 2,8% en 2011. Aujourd'hui, le résidentiel représente 14,5 milliards d'euros pour les compagnies d'assurances, environ 7,5 milliards pour les SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées), 3,2 milliards pour les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et 1,4 milliard pour les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier). Ces différents investisseurs possèdent ainsi un patrimoine résidentiel de près de 27 milliards d'euros, soit 15% du total de l'immobilier détenu par les investisseurs institutionnels.
L'étude de l'IEIF souligne toutefois que "s'il est vrai que les institutionnels ont cédé une part importante de leurs actifs immobiliers, il apparaît que le résidentiel n'a pas été plus arbitré que l'immobilier d'entreprise, du moins par les compagnies d'assurance". De même, pour expliquer ce désengagement massif, l'étude confirme la faiblesse du rendement obtenu par le résidentiel, "nettement inférieur à celui dégagé par les autres classes d'actifs immobiliers". Enfin, l'IEIF souligne que "contrairement à des idées reçues, la détention d'actifs résidentiels par les institutionnels est tout aussi importante en France que dans certains pays où ces derniers sont réputés en détenir une part très importante dans leur parc, l'Allemagne en tête".
