Seconde vie des bâtiments : une alternative ambitieuse pour donner une seconde jeunesse aux logements sociaux
Comment offrir aux bailleurs sociaux un contexte favorable pour entreprendre des travaux de réhabilitation lourde, gagner en performance énergétique et améliorer le confort des occupants ? Le dispositif « Seconde vie des bâtiments », pérennisé cette année par l’État, propose une fiscalité incitative et s’accompagne d’une offre de financement inédite.
© Thomas Gogny - Caisse des Dépôts - 2022
Des opérations ambitieuses qui cherchent leur modèle économique
Le concept de « seconde vie des bâtiments » émerge lors des congrès de septembre 2021 : il désigne les interventions lourdes sur le patrimoine existant destinées à lui redonner des propriétés équivalentes aux constructions neuves. Sa promesse : rallonger la durée de vie des logements de 40 ans, en offrant un meilleur confort aux occupants.
Avec la seconde vie, les bailleurs sociaux disposent d’une alternative à mi-chemin entre la rénovation classique et la démolition-reconstruction. Cela comporte ainsi de nombreux avantages pour l’environnement, notamment :
- un bilan carbone inférieur à la démolition/reconstruction sur l’ensemble du cycle de vie du bâti, avec une production de déchets et de polluants réduite ;
- une alternative de réhabilitation des bâtiments alignée sur la stratégie nationale bas-carbone (SNBC), tandis que la réhabilitation « classique » n’est contrainte par aucune norme officielle.
Ces atouts sont prometteurs pour les bailleurs engagés dans la transition de leur parc et qui doivent répondre à de nombreux impératifs environnementaux (rendre décents les logements étiquetés G d’ici à 2025, F d’ici à 2028 et E d’ici à 2034, atteindre les objectifs nationaux de neutralité carbone, etc.). Mais le financement des travaux peut devenir un sujet épineux...
Si la seconde vie est une opération gagnante en terme environnemental, les freins économiques restaient puissants. Ces travaux coûtent plus cher que la rénovation classique et ne profitaient pas des avantages fiscaux de la construction neuve. Les besoins en financements adaptés à ces opérations, notamment les prêts long terme, étaient prégnants.
Cadre réglementaire, fiscalité… de l’expérimentation à la pérennisation
Les premières opérations de seconde vie des logements sociaux ont vu le jour grâce à l’appel à projet lancé en mars 2023 par l’État, auquel l’Union sociale pour l’habitat et la Banque des Territoires ont contribué. Cette expérimentation à petite échelle a permis de mieux cerner les besoins des bailleurs sociaux et l’ensemble des travaux de rénovation des bâtiments pouvant être regroupées sous l’étiquette « seconde vie ». Près de 950 logements lauréats ont ainsi participé à cet appel à projet doté d’une enveloppe de subventions de 15 millions d’euros par le FNAP (Fonds national des aides à la pierre).
L’État, constatant la pertinence du dispositif, l’a pérennisé au niveau national dans le cadre des « Engagements pour la transition écologique et la production de logements sociaux » signés avec les organismes HLM en octobre 2023, puis dans son projet de loi de finances pour 2024. Cette pérennisation passait d’abord par une définition officielle de la seconde vie. D’un point de vue règlementaire, une opération sur un bâtiment peut désormais être qualifiée comme telle lorsqu’elle respecte plusieurs critères :
- une rénovation énergétique efficace, permettant au bâtiment d’obtenir l’étiquette A ou B lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- des niveaux approchant le neuf en termes de sécurité (électricité, plomberie…), de qualité sanitaire (traitement de l’acoustique, qualité de l’air intérieur…) et d’accessibilité (respect des normes d’adaptation aux personnes âgées ou en situation de handicap).
Une série d’aides fiscales vient ensuite encourager les bailleurs à amorcer leurs opérations : la loi de finances 2024 prévoit un taux de TVA réduit à 5,5 %, mais aussi une exonération totale de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 25 ans. Cette dernière, qui n’est pas accordée à la réhabilitation d’habitat classique, offre aux opérations de seconde vie un avantage fiscal similaire à la construction neuve !
Les bailleurs sociaux attendent maintenant les décrets d’application de la loi de finances pour estimer le coût de leurs différentes opérations. L’État affiche des ambitions sérieuses : il consacrera environ 200 millions d’euros chaque année au dispositif et table sur près de 10 000 logements transformés chaque année. Selon l’Union sociale pour l’habitat, le coût pour amener l’intégralité du parc social en étiquette A ou B d’ici à 2050 est quant à lui estimé à près de 300 milliards d’euros.
Une nouvelle offre de financement dédiée aux opérations de seconde vie
La Banque des Territoires, partenaire de longue date des bailleurs sociaux, accompagne la transformation des immeubles pour les faire correspondre aux besoins identifiés partout en France, notamment avec une offre complète de construction et de rénovation des logements sociaux. Afin de soutenir financièrement les interventions lourdes sur le patrimoine existant, la Banque a accompagné les lauréats de l’appel à projet « seconde vie » de 2023 en leur proposant des financements adaptés à leurs opérations. Elle a ensuite créé l’offre de prêt « Seconde vie des bâtiments » dans la continuité du dispositif national.
Cette offre se compose de l’éco-prêt, au taux du livret A - 0,25 %, pour un montant maximum forfaitaire de 33 000 euros par logement à 30 ans d’échéance. S’ajoute des bonus de 8 000 euros maximum pour certains chantiers spécifiques : traitement de l’amiante, réduction d’au moins 70 % des GES, ou travaux d’isolation acoustique en zone d’exposition au bruit. En complément de l’éco-prêt, les OLS peuvent opter pour des financements équivalents aux prêts à la construction de logements sociaux : PLAI, PLUS ou PLS. Leurs taux varient selon la typologie du logement d’origine et le niveau de loyer pratiqué.
En réduisant les apports en fond propres des bailleurs sociaux, ces prêts contribuent à viabiliser budgétairement leurs opérations de réhabilitation lourde. Une nouvelle donne, à l’heure où l’inflation des matières premières et du coût des travaux remettent en question l’équilibre financier de la construction neuve.
Les organismes souhaitant financer leurs opérations via notre offre de prêts devront simplement remplir deux conditions : obtenir un agrément « seconde vie » auprès d’un délégataire des aides à la pierre, et être éligibles à l’éco-prêt. Ces critères assurent la mise en œuvre de rénovations de qualité qui s’inscriront dans le temps long.
Organisme de logement social, d'habitation à loyer modéré, société d’économie mixte, établissement public à caractère administratif sous tutelle des collectivités locales et gestionnaires de logements, personne morale réhabilitant des logements conventionnés… De nombreux organismes peuvent bénéficier du dispositif « Seconde vie des bâtiments », en France métropolitaine et dans les territoires ultramarins. Celui-ci concerne les logements agréés et conventionnés à l’APL depuis au moins 40 ans et hautement énergivores (classe E, F et G du DPE avant travaux).
Pour en savoir plus sur le dispositif, contactez votre direction régionale de la Banque des Territoires. Retrouvez également notre page dédiée au dispositif « Seconde vie des bâtiments ».
© Iannis Giakoumopoulos / REA – Caisse des Dépôts – 2022
Nil Bayik
Cheffe de projet logement social
Biographie d’environ 500 caractères maximum : Entrée à la Caisse des Dépôts en 2012 comme Economiste au sein de la Direction des fonds d'épargne, Nil Bayik a ensuite pris en charge la réalisation et le pilotage d'études économiques et sectorielles dans le domaine de l'habitat. Aujourd'hui Cheffe de projet logement social, elle participe à la conception et au développement des nouvelles offres de financement, à la mise en œuvre opérationnelle de ces offres, et assure l'adaptation de la gamme de financements existants.
