Rénovation et construction de logements sociaux : enjeux et solutions
La rénovation et la construction de logements sociaux constituent des enjeux cruciaux dans le contexte actuel de crise du logement. Face à la demande croissante, il est nécessaire pour les autorités publiques et les acteurs du secteur d’assurer la valorisation énergétique du parc de logement social existant. Quels sont les dispositifs de modernisation thermique de ces logements ? Faut-il construire ou rénover ? Comment financer ces projets ?
© Jair LANES - Caisse des Dépôts - 2022
La rénovation énergétique des logements sociaux : un enjeu capital pour les Français
La réhabilitation énergétique du logement social en France représente une opportunité pour améliorer la qualité de vie des occupants tout en contribuant à la transition vers un modèle énergétique plus durable.
Améliorer la performance énergétique du parc social, c’est augmenter son étiquette énergétique, indiquée par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En réduisant la consommation d'énergie des bâtiments, cette démarche vise à limiter les émissions de gaz à effet de serre et à contribuer à la lutte contre le changement climatique. Mais surtout, grâce à une meilleure isolation thermique et à l'utilisation de technologies plus efficaces, les habitants bénéficient d’un confort accru.
Sur les 4,5 millions de logements sociaux en France, 980 000 sont énergivores (étiquette énergétique E, F ou G), soit plus de 21 % du parc. La part des charges pèse lourd sur les locataires de ces passoires thermiques, puisque le chauffage et l’eau chaude constituent le principal poste de charges. La modernisation d’un logement social permet de réduire les dépenses liées à la consommation d'énergie. Les occupants réalisent alors des économies sur leurs factures d'électricité et de chauffage, ce qui contribue à améliorer leur pouvoir d'achat et à réduire la précarité énergétique.
Projets de réhabilitation : une opportunité pour se mettre en conformité
La loi Climat et résilience prévoit une interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques à partir de 2025. Des programmes de rénovation thermique sont alors mis en œuvre pour moderniser et améliorer l'efficacité énergétique des logements sociaux existants. Ils comprennent des travaux d'isolation thermique, de remplacement des installations de chauffage et de ventilation, ainsi que l'installation de dispositifs de production d'énergie renouvelable, à l’instar de la Cité Reuss à Strasbourg, dont les 338 logements ont obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) après une réhabilitation d’envergure.
Des initiatives sont également entreprises pour favoriser l'accessibilité des logements sociaux aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite : travaux d'adaptation des logements et des parties communes, installation de rampes d'accès, de portes élargies, etc.
La réhabilitation du parc social inclut des projets de modernisation des espaces communs. Cela comprend la rénovation des halls d'entrée, des espaces verts, des aires de jeux, ainsi que le financement de services et d'activités communautaires pour renforcer la cohésion sociale et favoriser le vivre-ensemble.
Améliorer la sécurité et la qualité de vie, deux objectifs prioritaires
Investir dans la réhabilitation du parc locatif social existant en France est une nécessité urgente pour garantir des conditions de vie dignes et durables pour les locataires, tout en répondant aux défis environnementaux et socio-économiques actuels.
La réhabilitation des logements sociaux vise à sécuriser les habitants face aux risques naturels (inondations, tempêtes, etc.) et technologiques (incendies, accidents domestiques, etc.). Cela implique la mise en œuvre de mesures de prévention et de sécurité, telles que la modernisation des installations électriques, la mise en place de dispositifs d'adaptation aux risques climatiques et l'installation de systèmes de détection incendie.
Réhabiliter le logement social améliore considérablement la qualité de vie des locataires en leur offrant un habitat confortable, sûr et adapté à leurs besoins. Cela inclut la modernisation des équipements et des infrastructures, la réhabilitation des espaces intérieurs et extérieurs, et l'adaptation des logements aux normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
Des initiatives pour encourager les réhabilitations
Dans la continuité du plan France Relance de l’État mené en 2021 et 2022, le Fonds national d’Aide à la Pierre (FNAP) a voté en 2023 un budget de 200 millions d’euros pour financer la rénovation énergétique des logements sociaux. Ainsi, en prévision de l’interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques à partir de 2025, 185 millions d’euros sont prévus prioritairement pour la massification des actions de rénovation énergétique.
Pour aider les gestionnaires de parcs de logements sociaux à identifier et prioriser ces actions, la Banque des Territoires propose en 2024 un nouvel outil, baptisé PrioRéno Logement Social. Construit en partenariat avec l’État, l’Union Sociale de l’Habitat (USH), Enedis et GRDF, cette plateforme 100 % gratuite et d’intérêt général propose une cartographie des logements sociaux en France. Elle permet aux exploitants de parc de compiler un ensemble de données relatives à leurs logements sociaux (énergétiques, bâtimentaires, sociales et financières), et ainsi identifier les 15 à 20 % de bâtiments à rénover en priorité, notamment au regard de leurs consommations énergétiques. La plateforme permet également de bénéficier éventuellement d’un financement des travaux de rénovation énergétique, via le Prêt Éco-Prêt et le Prêt PAM , proposés par la Banque des Territoires.
La Banque des Territoires s’engage également à travers des appels à projets (AAP), à l’image de « MassiReno » en 2021, dans le cadre du plan de relance impulsé par l’État français. Cet AAP visait à massifier la rénovation exemplaire du parc locatif social, en sélectionnant des projets mettant en œuvre des solutions industrielles de rénovation énergétique performantes et réplicables. Doté d’une enveloppe de 40 millions d’euros, il a permis le financement de 10 projets dans 6 régions différentes, avec 2744 logements rénovés à la clé.
Autre initiative encouragée par la Banque des Territoires pour massifier les rénovations : la démarche « EnergieSprong », visant à déployer à grande échelle des rénovations énergétiques zéro énergie garantie. Par exemple, la Banque des Territoires a construit en 2021 un dispositif de financement complet avec les acteurs de cette démarche en Pays de Loire. Elle a participé au financement des études d’ingénierie pour étudier la faisabilité des rénovations sur un parc ciblé et la préfiguration de la centrale d’achat dédiée à EnergieSprong. L’offre de prêts de la Banque est adaptée pour répondre aux besoins spécifiques de cette démarche : des montants de prêts bonifiés augmentés et des maturités jusqu’à 30 ans en cohérence avec la garantie énergie neutre à 30 ans des logements EnergieSprong.
Retrouvez l’offre complète de la Banque des Territoires pour la rénovation du logement social
Construction de logements sociaux : une priorité nationale
Construire de nouveaux logements sociaux est aussi primordial pour favoriser l’accès à l’habitat aux Français les plus modestes.
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), adoptée en 2000, impose aux communes françaises de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) de respecter un quota minimum de logements sociaux de 20 à 25 % de la totalité des résidences principales. Ce quota vise à favoriser la mixité sociale, relancer la construction sociale et à lutter contre les inégalités territoriales.
Pour soutenir la construction de logements sociaux, l’État accorde des subventions et des aides fiscales aux producteurs. La mobilisation du foncier public est aussi un levier en faveur de la construction sociale : l’État met en vente des terrains à des prix décotés pour y construire des logements sociaux. Côté financement, la Caisse des Dépôts et des Consignations accorde des prêts aux bailleurs sociaux, en utilisant les dépôts collectés sur les livrets d’épargne des Français. La Banque des Territoires propose de nombreux prêts dédiés au logement social à l’attention des collectivités, des entreprises publiques locales, des bailleurs sociaux et des entreprises de construction d’habitat intermédiaire.
Des projets de construction variés
Les bailleurs sociaux développent des programmes de construction ambitieux visant à augmenter leur offre de logement social. Ces initiatives comprennent la construction de nouveaux ensembles résidentiels, la réhabilitation de bâtiments existants, ainsi que la transformation de friches industrielles ou de terrains inutilisés en nouveaux logements sociaux.
Des opérations de création d’habitats sociaux sont également menées dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et des zones tendues où la demande de logements à loyers modérés et de reconstruction sociale est particulièrement forte. Des prêts spécifiques aux logements sociaux ont été pensés pour aider les organismes et les collectivités à financer ces investissements dans l’habitat social.
Lors de la construction d’un logement social neuf, des normes exigeantes sont mises en place pour garantir une meilleure efficacité énergétique, une utilisation durable des ressources et une réduction des émissions de gaz à effet de serre. Une attention particulière est portée à la construction de bâtiments à faible empreinte environnementale.
Questions-réponses
Quelle est la définition d'un logement social en France ?
Un logement social est un logement dont la construction, l'acquisition et la gestion sont subventionnées par l'État ou les collectivités locales afin de garantir des loyers abordables aux ménages à revenus modestes. Ces logements sont attribués en priorité aux personnes répondant à des critères de ressources définis par la réglementation en vigueur.
Quel est le rôle des banques dans le financement des projets de construction de logements sociaux ?
Les banques jouent un rôle crucial dans le financement du logement social en France.
- Prêts aux promoteurs immobiliers : elles accordent des prêts pour financer les travaux dans le logement social (construction ou rénovation).
- Prêts aux bailleurs sociaux : ils bénéficient de prêts pour logements sociaux, qui peuvent être assortis de conditions avantageuses, notamment des taux d'intérêt réduits ou des périodes de remboursement prolongées.
- Garanties et assurances : Les banques peuvent fournir des garanties aux promoteurs ou aux bailleurs sociaux sur le remboursement des prêts en cas de défaillance de l'emprunteur ou de risques liés au projet de construction du HLM.
- Investissements logement social : Certaines banques investissent dans des fonds d'investissement immobiliers spécialisés dans la construction ou la réhabilitation de logements sociaux.
Comment les bailleurs sociaux peuvent-ils financer les travaux de rénovation dans le parc de logements sociaux ?
Le financement de la réhabilitation du logement social peut être assuré par une combinaison d’autofinancement, d’emprunts auprès d’établissements comme la Banque des Territoires, de subventions publiques, d’aides fiscales, mais aussi par des aides supplémentaires par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou Action Logement.
