Handicap, vieillesse, perte d’autonomie… financer des logements adaptés et accessibles au plus grand nombre
Le lieu d’habitation joue un rôle crucial dans le bien-vieillir et la gestion du handicap. C’est pourquoi la Banque des Territoires, qui accompagne depuis de nombreuses années les politiques publiques afférentes, développe des solutions de financement soutenant la construction et la transformation de logements ou d’hébergements sociaux adaptés.
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Quelle offre de logements et d’hébergements sociaux pour les personnes en situation de handicap et de perte d’autonomie ?
La courbe démographique française est formelle : la part de seniors dans notre pays ne cesse d’augmenter. D’ici à 2030, la proportion de personnes âgées de 75 à 84 ans bondira de 50 %1. À l’horizon 2050, le nombre de 85 ans et plus atteindra 4,8 millions de personnes contre un peu plus de 2 millions aujourd’hui2. Près d’un tiers de la population aura ainsi plus de 65 ans à horizon 20703 ! Près de 2 millions de personnes âgées de 60 ans ou plus se déclarent d’ores et déjà limitées dans leurs activités quotidiennes4 : si l’on ajoute à ce phénomène la problématique du handicap, on perçoit un besoin prégnant en logements sociaux adaptés aux différents problèmes physiques et au risque d’isolement.
Dans la lignée de la loi relative à l'adaptation de la société au vieillissement (ASV), une partie du parc social se transforme pour s’adapter à ces situations spécifiques. La construction de logement social ordinaire adapté permet par exemple aux personnes âgées et en situation de handicap d’y rentrer directement sans avoir à faire de travaux. Ces logements sont pensés pour pouvoir y accéder et s’y mouvoir sans obstacle (moins de murs, grandes portes, mobilier spécifique, etc.). L’adaptation de logements déjà existants, via des travaux d’amélioration répondant aux normes d’accessibilité en vigueur, constitue une autre possibilité.
Des solutions intermédiaires, toujours à vocation sociale, tentent aussi de répondre aux besoins : c’est le cas de l’habitat inclusif dont les occupants disposent d’un domicile privatif dans un groupement de cinq à dix logements. Il offre des moments conviviaux partagés dans un environnement adapté et sécurisé. Enfin, n’oublions pas le rôle important des établissements médicaux-sociaux tels que les résidences autonomie, les EHPAD ou les Établissements d’Accueil Médicalisés (EAM).
Plusieurs obstacles freinent cependant le développement de ces types de bâti : un cadre réglementaire strict – nécessaire pour protéger les publics concernés – auquel s’ajoute la crise immobilière liée à l’inflation des coûts de l’énergie et de construction. L’offre en établissements médicaux-sociaux reste également très limitée dans de nombreux territoires, en raison de modèles économiques difficiles à équilibrer dans le contexte actuel ainsi que d’un manque de personnel qualifié.
Le virage domiciliaire : un modèle en construction
Le maintien à domicile répond à la volonté d’une grande partie des personnes âgées ou en situation de handicap : selon une enquête récente de la Drees5, parmi les seniors de 75 ans et plus, 9 personnes sur 10 vivent encore chez elles et se montrent intéressées par des formules leur permettant de bien vieillir à domicile. Les pouvoirs publics souhaitent cette montée en puissance du virage domiciliaire, comme en témoigne l’entrée en vigueur en 2022 de la 5e branche de la Sécurité sociale dédiée à l’autonomie des personnes âgées et des personnes en situation de handicap.
Derrière ce souhait, quelle réalité ? L’indispensable adaptation du parc social. Mais au-delà du bâti, c’est bien de l’existence d’une offre suffisante de services d’aides à domicile, répartis équitablement en région, que dépendra le succès du virage domiciliaire. Or, avec un secteur médico-social en crise, les carences en personnels aidants se font sentir. Dans une France où naissent de moins en moins d’enfants, qui seront les aidants de demain ? Les pouvoirs publics prennent le problème à bras-le-corps, avec notamment une réforme en cours qui vise à rationaliser les services d’aide à domicile afin de les diffuser de manière mieux ciblée sur l’ensemble du territoire.
Rappelons enfin que parallèlement au développement du maintien à domicile, les établissements médico-sociaux continuent à jouer un rôle majeur dans le bien-loger et le soin nécessaire aux personnes les plus dépendantes.
Chaque individu suit un cheminement propre, lié à son degré d’autonomie. Nous cherchons à anticiper ces différentes étapes de vie pour permettre à chacun, même avec des ressources limitées, la possibilité de vivre là où elles le veulent et là où elles seront les mieux prises en charge. Pour répondre efficacement et durablement aux besoins de parcours résidentiel choisi, les modalités de logement et d’hébergement sont complémentaires : il s’agit de les développer de manière associée.
Proposer les financements pertinents pour chaque solution de logement
Afin d’encourager la création et l’adaptation de logements et d’hébergements sociaux adaptés, mais aussi de soutenir le développement des services médico-sociaux, la Banque des Territoires propose des financements en prêt reposant sur le fond d’épargne, fléchés vers des projets d’intérêt général destinés aux personnes aux revenus les plus modestes.
- Les prêts réglementés comme le Prêt Locatif social (PLS), le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) et le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) financent des opérations de production de logements adaptés sociaux et très sociaux. Ils soutiennent en outre les projets d’habitat inclusif agrémentés PLS, PLUS ou PLAI.
- Les prêts développés spécifiquement pour soutenir le financement de projets d’habitat pour les populations fragilisées, notamment les établissements et services médico-sociaux destinés aux personnes âgées ou en situation de handicap comme le Prêt PHARE ou le Prêt à l’Amélioration (PAM), qui lui finance les travaux d'amélioration en continu du parc, de résidentialisation et de réhabilitation.
- Des financements tels que l’Eco-Prêt permettent la remise à niveau des logements sociaux adaptés en conformité avec des normes de sécurité et d’environnement ambitieuses.
- Le Prêt Viager social finance les projets d’achat en viager auprès de propriétaires âgés à revenus modestes, aidant ces derniers à se maintenir dans le parc privé. Au terme du viager, le logement peut intégrer le parc social public et ainsi venir enrichir l’offre disponible.
La Banque des Territoires propose également des prestations d’ingénierie en accompagnement de projet : études, conseil à la décision, structuration, mise en œuvre de chantiers… Elle mène de plus des actions de soutien spécifiques à ses clients du secteur médico-social qui connaissent des difficultés : dispositifs de réaménagement de la dette, mesures de bonification, ou encore assouplissement des conditions de financement. Pour retrouver l’ensemble des possibilités d’accompagnement, la Banque des Territoires met à disposition une offre thématisée complète pour accompagner la transformation de l’habitat pour les personnes âgées ou en situation de handicap.
Face à l’enjeu sociétal, un travail collectif
Accélérer les projets de logements et d’hébergements adaptés malgré un contexte économique difficile : un pari qui ne peut être tenu qu’en mobilisant tous les acteurs de l’écosystème. La Banque des Territoires interagit ainsi avec de nombreux partenaires pour des déploiements plus efficaces : organismes de logements sociaux (OLS), personnes morales à but non lucratif, collectivités locales, entreprises publiques locales, entreprises de l’économie sociale et solidaire, entreprises à mission, jeunes entreprises innovantes à fort impact social…
En mobilisant ses partenaires européens, elle a bénéficié par exemple d’une enveloppe de la Banque de développement du Conseil de l'Europe (CEB) pour financer plusieurs projets médicaux-sociaux. Des travaux copilotés avec les acteurs du logement social, dont les fédérations comme L'Union sociale pour l'habitat (USH), donnent par ailleurs lieu à la production régulière d’études permettant l’amélioration continue de la connaissance des parcs et des besoins des occupants en perte d’autonomie.
Enfin, la Banque des Territoires a rejoint des dispositifs de soutien à l’habitant inclusif comme le Réseau de l'habitat partagé et accompagné (HAPA) et l’association H@PI, une initiative innovante en faveur du bien-vieillir.
La cohésion sociale et territoriale est notre leitmotiv : nous travaillons donc avec tous les acteurs moteurs pour proposer une offre de logement et d’hébergement diversifiée touchant le plus grand nombre. Des associations aux tailles les plus modestes jusqu’aux plus hautes instances publiques, nos modalités de financement sont développées en concertation.
Sources
1 https://www.vie-publique.fr/files/rapport/pdf/288140.pdf
2 https://www.vie-publique.fr/en-bref/288182-haut-commissariat-au-plan-comment-loger-des-seniors-plus-nombreux
3 https://www.insee.fr/fr/statistiques/6658362
4 https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2023-02/ER1254MAJ1002.pdf
5 https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2023-02/DD104EMB.pdf
© Banque des Territoires
Jouhar TOUATI
Cheffe de projet Habitat Spécifique
Entrée à la Caisse des Dépôts en 2018, Jouhar Touati a occupé diverses responsabilités au sein de la Direction juridique et fiscale avant de devenir Cheffe de projet Habitat Spécifique à la Direction des prêts.
