Comment rénover les logements sociaux et réussir la transition énergétique ?

Pourquoi poursuivre la transition énergétique des logements sociaux ?

Pour respecter la loi sur l’adaptation au changement climatique

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, impose des obligations strictes en matière de performance énergétique. L'une des mesures phares est l'interdiction progressive de louer des passoires thermiques, ces logements aux performances énergétiques médiocres. Aujourd’hui, les propriétaires de logements dont l’étiquette énergétique est classée F et G ne sont plus autorisés à augmenter les loyers. Dès 2025, les hébergements classés G ne pourront plus être proposés à la location, mais cette interdiction concernera les biens classés F dès 2028 et les biens classés E dès 2034. Cette mesure pousse bien sûr les bailleurs à engager des travaux de rénovation des logements sociaux.

Pour améliorer la qualité de vie des résidents

La rénovation énergétique apporte des bénéfices directs aux résidents des logements sociaux. En premier lieu, le confort thermique est significativement amélioré grâce à une meilleure isolation et à l'utilisation de systèmes de chauffage plus efficaces. Mieux isolés, les appartements sont également moins énergivores, ce qui permet de réduire les factures de chauffage et de climatisation. Enfin, des travaux de rénovation énergétique bien menés contribuent à une meilleure qualité de l’air intérieur – notamment grâce à la mise en place de ventilation optimales -, à une diminution des nuisances sonores, et peut inclure des améliorations pour l’accessibilité des bâtiments.

Pour réduire les émissions de gaz à effet de serre

Objectif majeur dans la lutte contre le changement climatique, la rénovation des logements sociaux permet, en consommant moins d’énergie, de rejeter moins d’émissions polluantes dans l’atmosphère. De plus, l'utilisation de matériaux durables et écologiques dans les travaux de rénovation minimise l'empreinte environnementale des bâtiments.

Pour stimuler l’économie locale

La transition énergétique des logements sociaux a des retombées économiques positives. Elle génère de nombreux emplois dans les secteurs de la construction, de la rénovation et de l'installation de technologies vertes. Qui dit amélioration de la performance énergétique des bâtiments, dit également augmentation de leur valeur patrimoniale, ce qui peut représenter un atout financier pour les bailleurs sociaux et les collectivités locales.

Les défis de la transition énergétique dans les logements sociaux

Surmonter les obstacles techniques et technologiques

De nombreux logements sociaux en France ont été construits avant l'avènement des normes modernes d'efficacité énergétique. Ces bâtiments vieillissants sont souvent mal isolés, ce qui entraîne des déperditions thermiques importantes. La première étape de la rénovation consiste donc à améliorer l’isolation thermique. Pour être performants, les bâtiments peuvent être équipés de technologies modernes telles que les systèmes de chauffage et de refroidissement. Pas toujours simple d’intégrer ces éléments à des structures anciennes ! De plus, il est crucial d'assurer une compatibilité entre les nouveaux équipements et les infrastructures existantes, ce qui demande une expertise technique avancée.

Enjeux financiers de la rénovation énergétique

Le financement des travaux de rénovation énergétique dans les logements sociaux constitue un défi majeur. Les coûts élevés des projets de réhabilitation, souvent de l'ordre de plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement, peuvent dépasser les capacités financières des bailleurs sociaux et des collectivités locales, dont les budgets sont déjà sous pression. Heureusement, des aides existent pour les travaux dans les logements sociaux.

Naviguer à travers les complexités sociales et administratives

Les travaux de rénovation, souvent longs, peuvent engendrer des perturbations pour les résidents. De plus, les démarches administratives associées à ces projets sont parfois complexes et décourageantes pour les bailleurs sociaux. La communication et la gestion des attentes des résidents sont donc essentielles pour garantir le succès des projets de rénovation de l’habitat social.

Quelques réussites inspirantes dans la réhabilitation du parc social

Projet Ophéa : 338 logements basse consommation à Strasbourg

Le projet Ophéa à Strasbourg est un bel exemple de réhabilitation réussie. Ce projet, soutenu par la Banque des Territoires à hauteur de 17 millions d’euros, a permis de transformer 338 logements énergivores construits dans les années 1950 en habitations certifiées BBC (Bâtiment Basse Consommation). Les travaux ont été réalisés en site occupé : isolation thermique par l’extérieur, réfection des pièces d’eau, mise en place de VMC, remplacement des portes et fenêtres et intégration de panneaux solaires sur un bâtiment. Les résidents bénéficient désormais d'un meilleur confort thermique et de factures énergétiques réduites.

Plateau Camard à Beauvais : vers une performance énergétique optimale

À Beauvais, la Banque des Territoires a accompagné un bailleur social dans la réhabilitation de logements sociaux en lui octroyant un prêt de 1,3 million d’euros. Cela a permis à 87 appartements de passer d’une étiquette énergétique D à B et d’obtenir la certification NF Habitat BBC Énergie. Des mesures qui ont considérablement réduit la consommation d’énergie et les émissions de CO2, tout en offrant aux habitants une meilleure qualité de vie.

Comment financer la réhabilitation du logement social en France ?

Les aides de l’État à la rénovation du parc social

La loi de finances pour 2024, dans la continuité de la loi Climat et résilience, a prévu une enveloppe de 400 millions d’euros de subventions pour financer la rénovation énergétique des logements sociaux. Ces sommes seront allouées sont la forme de primes aux organismes et communes gestionnaires de logements locatifs sociaux qui engagent des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre au minimum la classe C du DPE et un gain énergétique de 40 %. Ces aides d’État concernent également l’installation de chauffages utilisant les énergies renouvelables.
De plus, certaines collectivités locales offrent des aides pour financer ce type d’opérations dans leurs communes, soutenues parfois par le fonds européen de développement régional (Feder), qui dote les pays membres de subventions pour promouvoir, entre autres, la durabilité environnementale.

Les prêts de la Banque des Territoires

La Banque des Territoires propose plusieurs produits financiers pour soutenir la réhabilitation des logements sociaux. Parmi eux, l’Éco-Prêt, pour tous les porteurs de projets de rénovation thermique du parc social, qui peut être complété par le prêt PAM BEI, si le financement des travaux n’est pas entièrement couvert. Par ailleurs, le Prêt PAM (Prêt à l’Amélioration) permet de financer des travaux d’amélioration, de résidentialisation et de réhabilitation du parc immobilier, tandis que le dispositif Seconde vie des bâtiments combine différentes aides pour encourager les réhabilitations énergétiques très ambitieuses. Enfin, si la rénovation du parc social passe par un projet de décarbonation, la Banque des Territoires a mis en place Adaptéo, un prêt spécifique bonifié par l’ADEME qui permet d’effectuer un raccordement à un réseau de chaleur urbain ou un changement de vecteur énergétique.

PrioRéno Logement Social : l’allié des gestionnaires de logements sociaux

PrioRéno Logement Social est une offre digitale de la Banque des Territoires dédiée à la rénovation énergétique des logements sociaux. Elle accompagne les bailleurs sociaux dans leur stratégie, leur permettant de compiler toutes les données relatives à leur parc social, d’identifier les bâtiments à rénover en priorité, et de suivre l’efficacité des travaux dans le temps.

¹ Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, Parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2023