Logement - Après le Scellier, voilà le Duflot
Dans une longue interview au Figaro du 19 septembre, Cécile Duflot dévoile les grandes lignes du dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif, appelé à remplacer le Scellier et qui sera incorporé à la loi de finances pour 2013 présentée à la fin de ce mois. La ministre de l'Egalité des territoires et du Logement commence par rappeler l'objectif "très ambitieux" de construction de 500.000 logements par an et la nécessité, pour y parvenir, de mobiliser tous les acteurs, dont les particuliers investisseurs.
Un dispositif plus incitatif, mais recentré
Pas question pour autant de mettre en place un clone du Scellier (voir notre article ci-contre du 7 septembre 2012). Cécile Duflot estime en effet que "les erreurs du dispositif Scellier ne doivent pas être reproduites". Selon elle, "ce dispositif a abouti à construire, dans des zones sans réel besoin, des logements à des loyers trop élevés, qui, pour certains, n'ont pas trouvé preneur, ce qui a mis bon nombre d'investisseurs en difficulté". La ministre entend donc orienter les particuliers investisseurs "vers l'achat de logements intermédiaires, qui seraient mis sur le marché à des prix accessibles et dans des zones sous tension, où il y a manifestement des besoins de logement".
Le Duflot - ce devrait être, a priori, le nom d'usage du nouveau dispositif - reposera, comme le Scellier, sur un mécanisme de déduction de l'impôt sur le revenu. Il devrait être "plus incitatif fiscalement mais, en contrepartie, il comportera des exigences sociales renforcées". Le taux de réduction d'impôt variera ainsi entre 17% et 20% de l'investissement (contre 13% sur neuf ans dans la dernière formule du Scellier classique, 17% pour le Scellier intermédiaire sur douze ans et 21% pour le Scellier intermédiaire sur quinze ans). La réduction d'impôt correspondante s'étalera sur une période comprise entre 9 et 12 ans et le montant total de l'investissement pris en compte ne devra pas dépasser 300.000 euros (même montant que pour le Scellier).
Un nouveau zonage géographique
Le Duflot fera également l'objet d'un nouveau zonage géographique - l'un des points les plus critiqués du Scellier - et "les zones concernées seront moins nombreuses". Autres modifications de taille : le nouveau dispositif sera également recentré sur le plan social. Il ne bénéficiera qu'à des logements mis en location sur la base de loyers plafonnés et - surtout - inférieurs de 20% aux prix de référence du marché (déterminés par les futurs observatoires des loyers).
Le recentrage vaut aussi pour les locataires. Les plafonds de ressources seront en effet revus à la baisse - sans autre précision pour l'instant -, "pour concentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes, notamment pour ceux qui se situent juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social". La ministre du Logement se fixe pour objectif 2013 la construction de 40.000 logements financés par ce biais, contre 30.000 pour les logements construits en 2012 grâce au Scellier.
Au détour d'une phrase, Cécile Duflot livre toutefois une information qui pourrait peser sur la réalisation de cet objectif. Le nouveau dispositif entrera en effet dans la liste des niches fiscales soumises au plafond de 10.000 euros par foyer. Pour des ménages aisés capables d'investir jusqu'à 300.000 euros dans un bien locatif et bénéficiant déjà d'autres déductions fiscales - comme celle relative aux emplois familiaux -, le dispositif Duflot pourrait s'annoncer beaucoup moins intéressant que le - presque - défunt Scellier.
D'autres mesures dans les tuyaux
Cécile Duflot a également confirmé une prochaine extension de la taxe sur les logements vacants. Aujourd'hui cantonnée aux agglomérations de plus de 200.000 habitants, celle-ci pourrait être étendue aux "agglomérations de plus de 50.000 habitants en situation de tension".
Il n'est pas prévu, pour l'instant, de taxe sur les bureaux vides, destinée à pousser à leur conversion en logement. Mais la ministre a rappelé qu'il existait trois millions de mètres carrés de bureaux vides en Ile-de-France, face à "un déficit de centaines de milliers de logements". Considérant que "cette situation ne pourra pas durer longtemps", Cécile Duflot indique être dans "une phase de diagnostic" et cherche à comprendre pourquoi les propriétaires de ces bureaux ne veulent pas les vendre à des bailleurs sociaux.
Sur le PTZ+ (prêt à taux zéro nouvelle formule), la ministre a indiqué qu'elle n'exclut pas un rétablissement dans l'ancien, mais que "le débat n'est pas tranché". Elle évoque toutefois la possibilité de lier le rétablissement du PTZ+ dans l'ancien à l'obligation, pour l'acquéreur, de procéder à des travaux d'isolation.
Autres pistes de réforme évoquées par Cécile Duflot : la mise en place d'un plan d'action pour la rénovation des logements dans le prolongement du guichet unique promis par Jean-Marc Ayrault (voir notre article ci-contre du 17 septembre 2012), la lutte contre les ventes à la découpe (dans la loi Logement prévue pour 2013) ou encore une réflexion sur les moyens de faire revenir les investisseurs institutionnels sur le secteur du logement.
