Logement - Investissement locatif : vers un nouveau "Scellier" plus proche du "Besson"

"Tant que le texte n'est pas sur le bureau de l'Assemblée nationale ou du Sénat, ce n'est pas définitif", a pris soin de préciser Cécile Duflot en évoquant le possible remplaçant du Scellier lors de la présentation, le 5 septembre, du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Le terme est d'ailleurs impropre, puisque la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement a affirmé qu'"il n'y aura pas de successeur au Scellier" et que celui-ci "est mort au 31 décembre 2012" (voir notre article ci-contre du 5 septembre 2012).
Mais cette volonté de rupture n'exclut nullement la mise en place d'"un autre dispositif, qui aura vocation à mobiliser les investisseurs privés, compatible avec l'objectif du gouvernement de construire des logements accessibles". Une façon de faire entendre que le nouveau dispositif qui pourrait être mis en place dans le cadre de la loi de finances initiale (LFI) pour 2013 devrait être sensiblement différent.
Si tous les arbitrages ne sont pas encore rendus, ce possible dispositif commence néanmoins à prendre forme. Cécile Duflot avait d'ailleurs elle-même levé le voile en indiquant, dans une interview donnée le 19 juillet au quotidien Le Monde, qu'elle travaillait à un dispositif "dans l'esprit de la conditionnalité sociale qu'avait initiée Louis Besson".
Le dispositif Besson - du nom du secrétaire d'Etat au Logement de Lionel Jospin entre 1997 et 2001 - a été en vigueur entre 1999 et 2004. Dans la déjà longue histoire des mécanismes d'incitation à l'investissement locatif, il succédait lui-même au Périssol et a été remplacé par le Robien. Il s'agissait d'un mécanisme d'amortissement appliqué à l'investissement locatif dans le neuf ou dans l'ancien. Pendant les cinq premières années de location, l'investisseur pouvait déduire de ses revenus fonciers 8% de la valeur d'acquisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2,5% par an pendant quatre ans. Durant une période supplémentaire de six ans, l'investisseur pouvait également bénéficier de la déduction de l'amortissement au taux de 2.5%. En outre, les déficits fonciers (montant des loyers perçus inférieurs aux intérêts de l'emprunt immobilier) étaient déductibles des revenus de l'investisseur jusqu'à hauteur de 10.671 euros par an. La principale innovation du Besson - qui devrait sans doute être reprise dans le dispositif à l'étude - a toutefois été d'introduire un plafond de loyer pour l'investisseur-bailleur et un plafond de ressources pour le locataire. Si l'accès au dispositif Besson n'est plus ouvert depuis 2005, celui-ci compte néanmoins toujours des bénéficiaires, compte tenu de la durée des déductions fiscales.
Si le nouveau dispositif pourrait reprendre la logique du Besson, il devrait également tirer la leçon des dérapages du Scellier. Ainsi, le zonage devrait être resseré, avec des zones éligibles concentrées sur les territoires connaissant la plus forte tension en matière de logement. Le dispositif pourrait s'appuyer, pour cela, sur le futur observatoire des loyers dont la création est prévue avant la fin de l'année pour suivre l'encadrement des loyers. De même, les plafonds de loyers devraient être revus à la baisse, d'où l'allusion de la ministre au caractère plus social du dispositif. Enfin, la mise en place de ce nouveau dispositif pourrait s'articuler avec une réouverture du PTZ+ (nouveau prêt à taux zéro) sur le logement ancien. Réponse dans la dernière semaine de septembre, avec la présentation de la LFI 2013...