Aide aux maires bâtisseurs : les conditions d'octroi sont fixées

L'article 94 et l'état B de la loi de finances pour 2021 ont ouvert des crédits pour financer un dispositif prévu par le plan France Relance : l'aide à la relance de la construction durable, plus connue sous le nom d'"aide aux maires bâtisseurs". Une enveloppe de 350 millions d'euros sur deux ans est prévue à cet effet par le volet Logement du plan de relance, à ne pas confondre avec le fonds initial de 300 millions pour la valorisation des friches (voir notre article du 4 septembre 2020). Mais, dans les deux cas, il s'agit d'inciter les maires à construire du logement et à densifier l'habitat, face aux réticences de certains d'entre eux, notamment parmi les nouveaux élus écologistes (voir notre article du 5 mars 2021). D'autres mesures incitatives pourraient suivre après la remise officielle du rapport de la commission Rebsamen, chargée "d'objectiver les freins à la construction de logements du point de vue des collectivités" (voir notre article du 2 juin 2021).

Une aide ouverte à – presque – toutes les communes

En attendant, un décret du 11 août et un arrêté du 12 août mettent en place le dispositif d'aide à la construction durable. Le décret précise que cette dernière "a pour objet de soutenir les communes dans leur effort de production d'une offre de logement sobre en matière de consommation foncière, en contribuant au développement des équipements publics, infrastructures et autres aménagements d'aménités urbaines favorables à l'accueil de nouveaux ménages et à l'amélioration du cadre de vie des habitants". Elle est ouverte à toutes les communes, à l'exception de celles frappées par un arrêté de carence au titre de l'article 55 de la loi SRU.

Sont éligibles à l'aide les projets faisant l'objet d'une décision de non-opposition à déclaration préalable ou d'un permis de construire délivré entre le 1^er septembre 2020 et le 31 août 2021 pour la création d'au moins deux logements et aboutissant à une densité de logement supérieure à un seuil défini par catégorie de communes. Cette répartition en cinq catégories est établie par le ministre du Logement, "en fonction de la taille de la commune, de la densité de population, de la densité du bâti et de la typologie du parc de logements". Cette large ouverture fait toutefois l'objet d'une restriction : dans la logique d'encourager la densification, les projets de construction nouvelle sur terrains nus situés sur le territoire des communes en zone C ne sont pas éligibles à l'aide, à l'exception de ceux situés sur le territoire des communes signataires, au 1^er septembre 2021, d'une convention de revitalisation de territoire.

L'aide est calculée sur la base de 100 euros pour chaque mètre carré de surface de plancher de logement nouvellement créé et dépassant le seuil de densité. Elle est portée à 150 euros par mètre carré dans le cas des projets ayant pour objet la transformation, en tout ou partie, de surfaces de bureau en surfaces de logement. Tous ces montants sont bonifiés de 20% (soit 120 et 180 euros le mètre carré) "pour tous les projets hormis ceux relatifs à de nouvelles constructions sur terrain nu [...], situés sur le territoire des communes signataires au 1^er septembre 2021 d'un contrat de projet partenarial d'aménagement [...] ou d'une convention d'opération de revitalisation de territoire".

Cinq seuils de densité à atteindre selon la typologie de la commune

Les projets éligibles et le montant de l'aide auquel ils ouvrent droit sont déterminés à partir des éléments relatifs aux autorisations d'urbanisme, transmis chaque mois par la collectivité en application de l'article R.423-76 du code de l'urbanisme. L'aide accordée prend en compte les autorisations d'urbanisme délivrées entre le 1^er septembre 2020 et le 31 août 2021, telles que transmises à la date du 15 septembre 2021. Les autorisations d'urbanisme transmises postérieurement, ou avec des informations partielles ne permettant pas de calculer la densité ou le montant d'aide ou avec des informations manifestement erronées, sont exclues du bénéfice de l'aide.

Les communes concernées doivent ensuite adresser chaque année au préfet, en décembre, un "état déclaratif de l'avancement des projets bénéficiaires jusqu'à leur achèvement définitif". L'aide peut faire l'objet d'un remboursement à l'État dans différents cas de figure : annulation du permis de construire par la justice, absence de mise en chantier du projet ou encore modification du projet aboutissant à une densité inférieure au seuil ayant déclenché le bénéfice de l'aide.

Pour sa part, l'arrêté du 12 août, qui compte pas moins de 256 pages au Journal officiel, répartit toutes les communes en cinq catégories "établies en fonction de la taille de la commune, de la densité de population, de la densité du bâti, et de la typologie du parc de logements", comme le prévoit le décret. Ces catégories font chacune l'objet d'un seuil de densité minimale, qui doit être atteint pour ouvrir droit à l'aide. La densité d'un projet est égale au rapport entre la surface totale de plancher de logements après travaux et la surface du terrain d'assiette, selon les informations figurant dans la décision de non-opposition à déclaration préalable ou dans le permis de construire. Les seuils de densité sont respectivement de 2,2 (communes classées en catégorie 1, en l'occurrence les villes et les communes importantes), 1,5, 1,0, 0,8 et 0,5 (catégorie 5). Seules les communes classées de 1 à 4 sont nommément citées dans l'annexe de l'arrêté, la catégorie 5 correspondant à "toutes les autres communes".