Fiscalité du logement - Une étude publiée par la Fédération des promoteurs montre que la France est championne d'Europe de la taxation du logement

Alors que le gouvernement fait de la relance du logement une priorité, la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI) publie une étude sur la fiscalité immobilière en Europe, qui tombe à point nommé durant la discussion au Parlement du projet de loi de finances pour 2015. Ce travail a été réalisé, pour le compte de la FPI, par le cabinet Fidal, premier cabinet d'avocats d'affaires de France.
La FPI s'intéresse de longue date aux raisons de la hausse du coût de la construction, qui a progressé de 50% en dix ans. Jusqu'à présent, les analyses portaient avant tout sur l'impact des normes - qui expliqueraient environ les deux tiers de la hausse - et sur celui des prix du foncier, dont les effets sont plus complexes à mesurer. Mais, pour François Payelle, le président de la FPI, "dans ce débat sur la cherté des logements, on avait oublié la fiscalité".

27% de fiscalité sur l'achat d'un logement en France, contre 10% en Allemagne

Pour la Fédération, "la conclusion de cette étude est sans appel et met en évidence un écart fiscal important au détriment de la France par rapport aux autres pays européens". Ainsi, les impôts et taxes représentent, en France, 27% du prix d'achat d'un logement neuf, l'exemple retenu étant celui d'un bien immobilier de 200.000 euros TTC (avec diverses hypothèses en termes de composition du foyer fiscal, de revenus et de localisation du logement). Ce taux présente un écart moyen de 12,5 points avec les autres pays européens et de 17 points avec l'Allemagne (10% de taxation moyenne du logement).
Les 27% de fiscalité appliqués en France comprennent la TVA (16%), les taxes indirectes (10%) et les droits d'enregistrement (1%). Le taux moyen de TVA sur le logement pratiqué par la France est similaire à ceux des Pays-Bas ou de la Belgique (mais nettement supérieur à ceux du Royaume-Uni, de l'Espagne, de l'Allemagne ou de l'Italie). Mais la France présente la particularité de cumuler un taux élevé de TVA avec un taux tout aussi élevé de taxes indirectes (10%). Or les Pays-Bas et la Belgique se contentent de la seule TVA (plus toutefois 2% de taxes indirectes aux Pays-Bas). Au final, l'acquisition d'un logement est taxée à hauteur de 19% aux Pays-Bas et de 17% en Belgique.
Seul le Royaume-Uni affiche un taux de taxes indirectes identique à celui de la France (10%), mais son taux moyen de TVA sur le logement étant de 9%, ce pays affiche une fiscalité globale de 20%. Pour sa part l'Allemagne se contente d'un très modeste 10% (9% de TVA et 1% de taxes indirectes). Un chiffre qui n'est peut-être pas sans lien avec la situation enviée du logement outre-Rhin.

Une fiscalité sur la détention dix fois plus élevée qu'en Espagne ou en Italie

La fiscalité française ne pèse pas seulement sur l'acquisition d'un logement. Elle touche aussi sa détention et sa cession (supposée intervenir dix ans après son achat dans les hypothèses retenues par Fidal). Sur cette période, un logement français subit une taxation équivalente à 10% de sa valeur et correspondant essentiellement à dix années de taxe foncière. Or ce taux n'est que de 4% au Royaume-Uni, de 3% en Belgique et en Allemagne et de 1% aux Pays-Bas, en Espagne et en Italie.
La FPI tire une double conclusion de cette étude. D'une part, elle met en évidence les effets cumulatifs de la répartition de la fiscalité du logement entre l'Etat et les collectivités territoriales. D'autre part, la FPI souligne le côté absurde d'un système ou les aides des pouvoirs publics au logement - 42 milliards d'euros par an, "dont une part importante (43%) est versée aux occupants et non en soutien à la construction" - servent pour partie à compenser les effets de la fiscalité sur les coûts d'accès au logement. La Fédération rappelle au passage qu'en termes macro-économiques, ces 42 milliards d'euros d'aides publiques sont plus que compensés par une fiscalité immobilière qui rapporte 60 milliards d'euros par an, dont 31 milliards pour l'Etat et 29 milliards pour les collectivités.