Budget 2014 - La réforme du logement passera aussi par la fiscalité
Le Conseil des ministres a adopté, le 11 septembre, les orientations pour l'élaboration de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2014. Le budget 2014 prévoit ainsi un déficit à hauteur de 3,6% du PIB (au lieu des 2,9% initialement envisagés) et un nouvel effort fiscal qui devrait peser davantage - bien que le gouvernement s'en défende - sur les ménages que sur les entreprises.
Fiscalité durcie sur les terrains gelés...
Plusieurs des mesures fiscales prévues au budget 2014 concernent le secteur de l'habitat, avec pour objectif affiché d'encourager la production de logements. La première d'entre elles consiste à durcir la fiscalité sur les plus-values immobilières réalisées sur les terrains non bâtis. Ceci passe par la suppression pure et simple de l'abattement pour durée de détention, qui exonère aujourd'hui les plus-values réalisées sur la vente de ces terrains au bout de trente ans de détention. Cette suppression devrait libérer du foncier, en éliminant l'effet de seuil consistant à attendre le délai des trente ans pour procéder à la vente et bénéficier ainsi de l'exonération des plus-values.
Pour mémoire, cette disposition avait déjà été envisagée - mais non retenue - dans le cadre de l'examen, à l'automne 2012, du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (voir nos articles ci-contre du 11 septembre 2012 et du 12 mai 2011).
...mais plus favorable sur les cessions immobilières
La seconde mesure fiscale a déjà été anticipée, puisqu'elle est entrée en vigueur le 1er septembre 2013. Elle consiste en une - nouvelle - modification du barème fiscal des plus-values immobilières hors résidence principale déjà entièrement exonérée (autrement dit sur les résidences secondaires, les logements mis en location...). En pratique, les plus-values de cession sur les biens immobiliers concernés bénéficient désormais d'une exonération totale d'impôt sur le revenu (IR) au-delà de 22 ans de détention du bien, au lieu de 30 ans aujourd'hui. De même, le barème de l'abattement sur l'IR devient linéaire, au lieu d'être concentré sur les dernières années de détention. En outre, un abattement exceptionnel supplémentaire est mis en place sur les cessions de biens immobiliers (toujours hors résidence principale) intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 décembre 2014.
Le signal donné par ces mesures est on ne peut plus clair : fluidifier le marché immobilier (et donc l'offre de logements) en cherchant à accélérer les mises en vente. Un bémol toutefois : ces mesures et cet abattement ne s'appliquent qu'aux 19% de prélèvement forfaitaire d'IR sur les plus-values. Elles ne concernent donc pas les 15,5% de prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Pour ces dernières, l'exonération complète reste donc conditionnée à une détention du bien durant 30 ans et les abattements sont concentrés sur la fin de la période de détention du bien. Mais, en dépit de cette contradiction, le nouveau régime fiscal reste plus favorable.
Droits de mutation et TVA
La troisième mesure fiscale spécifique au logement concerne le plafond des droits de mutation exigibles lors d'une transaction immobilière, qui intéresse très directement les collectivités. Ce plafond devrait passer de 3,8% à 4,5% de la valeur de la transaction. Cette disposition avait été annoncée le 16 juillet dernier dans le cadre de l'accord entre le gouvernement et les représentants des départements concernant les nouvelles ressources fiscales devant contribuer au financement des allocations de solidarité.
D'autres mesures fiscales de la loi finances 2014, de portée plus générale, auront aussi un impact sur le logement. C'est, bien sûr, le cas pour la modification des taux de TVA, avec des mouvements différents selon les cas. Le taux applicable aux travaux de restauration et de rénovation des logements passera ainsi de 7% à 10%, mais le secteur du logement social devrait bénéficier d'une TVA réduite à 5% et le logement intermédiaire d'une TVA de 10% (au lieu de 19,6% actuellement).
