Logement - Un décret précise les modalités dérogatoires de mise en oeuvre du Duflot
C'est peu dire que le décret du 19 juin 2013 était attendu par les investisseurs, les promoteurs, les constructeurs, mais aussi par les maires. Il constitue en effet un élément essentiel de visibilité pour le montage des opérations d'investissement locatif intermédiaire dans le cadre du dispositif Duflot, mis en place par l'article 80 de la loi de finances pour 2013 du 29 décembre 2012 et entré en vigueur le 1er janvier dernier (voir notre article ci-contre du 4 janvier 2013).
En l'occurrence, le décret précise deux aspects "dérogatoires" de la mise en œuvre de ce dispositif, touchant respectivement aux plafonds de loyers et à l'agrément des opérations situées en zone B2 (communes situées dans des agglomérations de 50.000 à 250.000 habitants et ne figurant pas déjà dans une autre zone).
La réduction des plafonds de loyers
Ainsi, l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), issu de l'article 80, prévoit que les plafonds de loyer - éléments clés de l'équilibre de l'opération - "peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat [...], afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux". Le décret du 19 juin précise ces modalités.
Cette réduction est possible lorsque les plafonds "ne sont pas sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé". Elle peut alors se faire par commune ou ensemble de communes appartenant à une même zone et les loyers qui en résultent doivent être compris entre le niveau du loyer pratiqué pour les logements du parc locatif privé - "apprécié par tous moyens" - et ceux applicables aux prêts locatifs sociaux. Ces plafonds réduits sont fixés par le préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat, des communes et EPCI concernés disposant d'un programme local de l'habitat (PLH) exécutoire, ainsi que des départements délégataires des aides à la pierre. Les collectivités et les EPCI concernés disposent d'un délai de deux mois pour se prononcer. Comme les autres, ces plafonds se voient appliquer le quotient multiplicateur prévu par l'article 2 terdecies D du CGI et sont révisés au 1er janvier de chaque année.
L'agrément pour l'extension en zone B2
Une seconde dérogation s'ajoute à celle relative aux plafonds de loyer "de droit commun". Elle concerne l'agrément des opérations situées en zone B2. Le dispositif Duflot prévoit en effet que les opérations d'investissement locatif situées dans ces zones ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt sur le revenu, contrairement au Scellier. Le gouvernement souhaitait concentrer le dispositif sur les zones les plus tendues, excluant de ce fait celles classées en B2. Néanmoins, pour éviter une rupture trop brutale, le Parlement a décidé, lors de l'examen du texte, de prolonger l'éligibilité de la zone B2 jusqu'au 30 juin 2013. Dans quelques jours, les opérations en zone B2 n'ouvriront donc plus droit au bénéfice du Duflot. Mais il existe - comme de tradition dans ces cas de figure - une possibilité de dérogation, sous réserve que la commune concernée bénéficie d'un agrément délivré par le préfet de région.
Pour cela, la commune - ou l'EPCI lorsqu'elle appartient à une structure intercommunale dotée d'un PLH exécutoire - doit déposer un dossier de demande comprenant notamment la délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI, la désignation de la ou des communes concernées et l'avis de ces communes lorsque la demande est déposée par un EPCI. Mais le dossier de demande doit surtout comprendre "toutes justifications chiffrées et tous autres éléments utiles de nature à établir l'importance des besoins en logements locatifs, la consistance du parc locatif et des catégories de logements recherchés dans la commune ou les communes faisant l'objet de la demande".
De son côté, le préfet de région soumet la demande d'agrément au comité régional de l'habitat. L'existence de besoins particuliers en logements locatifs privés est appréciée "par tous moyens", notamment le contenu des PLH et du dossier de demande. Le décret cite néanmoins quelques indicateurs susceptibles d'appuyer la demande, parmi lesquels : l'évolution de la population, le nombre de mises en chantier annuelles, le ratio entre le nombre de logements sociaux et celui des emménagements annuels, le niveau des prix des logements neufs et anciens et le niveau des loyers dans le parc locatif privé (notamment par comparaison avec ceux des logements sociaux).
Le décret du 19 juin prévoit que le silence du préfet de région au terme d'un délai de cinq mois vaut décision de rejet de la demande.
Enfin, le texte précise que l'agrément d'une commune rend éligibles au Duflot uniquement "les logements situés dans la commune, dont l'acte authentique d'acquisition est signé ou, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, dont la demande de permis de construire est déposée postérieurement à l'entrée en vigueur de l'arrêté qui délivre l'agrément".
Références : décret 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l'article 199 novovicies du code général des impôts (Journal officiel du 21 juin 2013).
