Logement - Un décret précise les modalités de mise en oeuvre du Duflot outre-mer
Alors qu'un décret du 29 décembre 2012 a mis en place, en métropole et à compter du 1er janvier 2013, le dispositif Duflot d'aide à l'investissement locatif (voir notre article ci-contre du 4 janvier 2013), la situation était pendante depuis cinq mois outre-mer. Un décret du 5 juin 2013 vient enfin détailler les modalités d'adaptation et de mise en œuvre de ce dispositif outre-mer, plus précisément dans les cinq DOM (les collectivités d'outre-mer devant en principe faire l'objet d'un décret ultérieur).
Comme en métropole, ces dispositions s'appliqueront aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013. L'enjeu est de taille, car le Duflot, comme son prédécesseur le Scellier, doit contribuer au développement de l'offre locative intermédiaire dans le parc privé, alors que la construction de logements sociaux est en pleine envolée grâce au dispositif de défiscalisation de l'investissement dans la production d'HLM (voir nos articles ci-contre du 28 mai et du 7 juin 2013). Or le développement du parc locatif privé est indispensable pour assurer la fluidité et la rotation du parc HLM.
Des plafonds alignés sur la zone B1 et la zone B2
Le décret du 5 juin 2013, pris après avis des conseils généraux et régionaux des cinq départements d'outre-mer, fixe en premier lieu le plafond de loyer applicable. En l'occurrence, pour les baux conclus en 2013, ce plafond mensuel, charges non comprises, est de 9,88 euros par mètre carré dans les cinq DOM. Par comparaison avec le dispositif général applicable en métropole, ce plafond de loyer est aligné sur celui de la zone B1, autrement dit au-dessus de la zone B2 (8,59 euros), mais loin des plafonds de la zone A (12,27 euros) et de la zone A bis (16,52 euros).
Les plafonds de ressources applicables aux futurs locataires sont, en revanche, alignés sur ceux de la zone B2 de métropole. Ils vont ainsi de 26.776 euros par an pour un foyer composé d'une personne seule à 68.824 euros annuels pour un couple ou une personne seule avec quatre enfants, avec en outre 7.677 euros par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième. Comme en métropole, les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence, figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Des conditions de performance énergétique adaptées aux DOM
Outre les conditions relatives aux plafonds de loyer et de ressources, l'accès au dispositif Duflot est soumis à une condition de performance énergétique des logements programmés. Compte tenu des particularités du climat des DOM, ces performances énergétiques et thermiques sont adaptées au contexte de l'outre-mer, avec toutefois une distinction entre la Guadeloupe d'une part, et la Martinique, la Guyane et La Réunion d'autre part. Pour les constructions nouvelles, les logements projetés doivent être détenteurs du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation) ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Les bâtiments existants doivent soit détenir le label "haute performance énergétique (HPE) rénovation" ou le label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation" (BBC rénovation 2009), soit respecter au moins deux exigences sur quatre indicateurs qui seront précisés par un arrêté du ministre chargé du Logement.
Pour mémoire, les logements répondant à ces critères permettent à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d’impôt de 29% du montant de son acquisition (dans la limite de 300.000 euros), alors que cette réduction n'est que de 18% en métropole. En revanche, le ministère du Logement n'a pas réagi officiellement aux propositions du récent rapport du Sénat sur la défiscalisation, qui préconise de réduire de neuf à six ans la période de déduction fiscale (donc avec un retour sur investissement plus rapide) et de relever le taux applicable pour les investissements réalisés dans les collectivités d'outre-mer (voir notre article ci-contre du 7 juin 2013). En tout état de cause, ces deux mesures relèveraient de la loi.
Références : décret n°2013-474 du 5 juin 2013 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires et au niveau de performance énergétique globale des logements pour l'application au titre de l'investissement locatif dans les départements d'outre-mer de la réduction d'impôt sur le revenu prévue au XII de l'article 199 novovicies du Code général des impôts (Journal officiel du 7 juin 2013).
