Habitat - Un décret précise certaines modalités de réquisition de logements
Le Code de la construction et de l'habitat (CCH) comporte, dans le titre IV du livre VI (mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement), un ensemble d'une cinquantaine d'articles consacrés à la réquisition de logements. Leur portée pratique - qui se heurte aux principes constitutionnels du droit à la propriété - est pourtant restée, jusqu'à présent, des plus limitée.
La loi du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, a toutefois fait évoluer les choses (voir notre article ci-contre du 25 janvier 2013). Ses articles 7 et 8 - aujourd'hui intégrés aux articles L.642-10 à L.642-12 du CCH - accroissent en effet les possibilités de réquisition de logements vacants par les préfets, à travers plusieurs dispositions. C'est notamment le cas de la réduction à 12 mois (au lieu de 18) du délai au terme duquel la vacance peut être constatée et de la limitation à 24 mois du délai dans lequel le propriétaire qui s'est engagé à réaliser des travaux en vue d'une mise en location doit les réaliser, assortie de l'obligation de soumettre l'échéancier des travaux à l'approbation du préfet.
Des locaux appartenant à une personne morale et vacants de douze mois
Alors que le débat très vif qui prévalait à l'automne 2012 (voir nos articles ci-contre) est aujourd'hui retombé, un décret du 22 novembre 2013 précise les modalités d'encadrement et de mise en œuvre de la procédure de réquisition avec attributaire de locaux vacants depuis plus de douze mois. Il convient tout d'abord de rappeler que les dispositions de ce décret et celles de la loi du 18 janvier 2013 ne s'appliquent que dans les communes présentant d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logement, au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées.
Dans ce cas, le préfet peut réquisitionner - pour une durée de un à six ans (douze ans dans certains cas particuliers) - des locaux appartenant à une personne morale (sauf les SCI familiales) et vacants de douze mois. La réquisition a pour effet de conférer la jouissance des locaux à un attributaire, également personne morale. Il peut s'agir de l'Etat, d'une collectivité territoriale, d'un organisme HLM, d'une Sem dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements, ou encore d'un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage pour des hébergements ou des logements très sociaux ou de l'agrément relatif à l'intermédiation locative et à la gestion locative sociale.
Des délais très serrés pour maintenir la pression
Lorsqu'il envisage de procéder à une réquisition, le préfet doit notifier son intention à la personne morale, qui dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître son accord ou son opposition, son intention éventuelle de mettre fin à la vacance dans un délai de trois mois ou son intention d'engager les travaux nécessaires pour mettre fin à la vacance, dans un délai maximal de 24 mois et sur la base d'un échéancier soumis à l'approbation du préfet.
Le décret du 22 novembre 2013 - qui entre en vigueur au lendemain de sa publication - précise les modalités d'encadrement de cette troisième option, qui ne saurait servir de réponse dilatoire. Ainsi, la personne morale propriétaire dispose d'un délai maximal d'un mois pour adresser un programme de travaux assorti d'un échéancier. Outre ces deux éléments, le dossier transmis au préfet doit également indiquer la "date prévisionnelle de mise en location".
Le préfet dispose alors lui-même d'un mois pour faire connaître sa position sur cette proposition. S'il l'approuve, il peut aussi faire connaître au propriétaire "les modalités selon lesquelles celui-ci est tenu de l'informer de l'avancement des travaux". Le propriétaire dispose alors à nouveau d'un mois (voire seulement quinze jours, sur décision motivée) pour transmettre le ou les devis acceptés des travaux nécessaires.
A l'issue des travaux, le propriétaire "justifie auprès du préfet de la mise en location des locaux". S'il ne respecte pas ses engagements sur la réalisation des travaux ou ses obligations d'envoi des devis et d'information sur l'avancée du chantier, le préfet lui adresse une mise en demeure, avant de lui notifier, le cas échéant, un arrêté de réquisition de son bien.
Références : décret 2013-1052 du 22 novembre 2013 pris pour l'application des articles L.642-10 à L.642-12 du Code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 24 novembre 2013).
