Immobilier - Des locaux d'entreprise vides, des logements en nombre insuffisant : cherchez l'erreur !

"Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement". La phrase pourrait être de Jeudi Noir ou du DAL, elle est signée par les deux dirigeants de la société conseil en immobilier Immogroup Consulting, qui compte parmi ses clients HSBC-Crédit Commercial de France, Carrefour Property, Pricewaterhousecoopers, Fortis…
"Alors que consciente des problèmes graves de logement et d'hébergement auxquels est confronté notre pays, madame Cécile Duflot, ministre du Logement, s'est dite prête à recourir à la réquisition de logements vacants, (…) fort étonnamment, elle ne dit mot sur l'incroyable gâchis que constitue, dans la région-capitale, l'existence de millions de m2 de locaux vacants en immobilier d'entreprise", écrivent encore Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting, et Evelyne Colombani, directrice générale adjointe.
Dit autrement : "deux crises majeures se juxtaposent aujourd'hui : une crise en matière de bureaux, de locaux d'activités et d'entreposage causée principalement par leur surabondance ; une crise du logement reposant sur une insuffisance criante d'offre".

Equivalent de 150 000 logements en Ile-de-France

Selon les deux consultants, les 10 millions de m2 de locaux d'entreprise vacants en Ile-de-France représentent l'équivalent de 140.000 à 150.000 logements. Chiffres portés à plus de 15 millions de m2 à horizon de 4 ans, au vu des projets annoncés, soit l'équivalent de 200.000 logements (*). Tous n'étant pas reconvertibles en habitat, le gisement potentiel est estimé à au moins 60.000 équivalents logements sous 4 ans.
Par ailleurs, le prix de vente moyen des bureaux neufs aurait baissé de 20%, entre fin 2007 et 2011, pendant que le prix de vente moyen des appartements anciens a augmenté de 21% et celui des appartements neufs de 15%.
Alors pourquoi continue-t-on à construire des locaux d'entreprise si la demande n'est pas au rendez-vous et que les prix continueront probablement à baisser ?
Pour Immogroup Consulting, cela vient en bonne partie du "discours très optimiste et habilement orienté formulé par certains courtiers, notamment anglo-saxons, pouvant se résumer par : "il faut construire toujours plus (de locaux d'entreprise) car la production n'est pas suffisante pour faire face aux besoins actuels et futurs".
De plus, en matière d'immobilier d'entreprise, "la rentabilité fiscale et financière attendue par les élus et investisseurs apparaissait bien plus alléchante". S'y ajoute "l'arrivée massive de capitaux notamment étrangers avec des acteurs au comportement moutonnier et spéculatif qui auraient exclu les fondamentaux (analyse des besoins réels des entreprises franciliennes) de leurs analyses et l'immobilier professionnel s'est progressivement dématérialisé".

Un quota de logements dans les projets d'immobilier d'entreprise

Tout ne serait pas perdu. Pour remédier à ce qu'ils appellent la "sous résidentialisation récurrente du parc francilien", Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani en appellent à "une intervention publique plus volontariste". Ils ne proposent pas la réquisition en urgence des locaux d'entreprise vacants et leur reconversion immédiate en locaux d'habitation ! Loin s'en faut. L'idée est plutôt de permettre aux opérateurs privés de modifier leur comportement mais de manière à ce qu'ils y trouvent aussi leur compte.
La transformation de locaux professionnels en logements (voire la reconversion de sites d'activités en espaces résidentiels) devrait ainsi passer, selon eux, par la suppression de l'obligation de créer des logements sociaux en cas de transformation de bureaux en logements ou encore en exonérant les plus-values.
Ils suggèrent également d'imposer un quota de logements "dans un certain nombre" de projets d'immobilier d'entreprise (en cas de manquement, l'opérateur serait taxé). Il faudrait également "maîtriser la production nouvelle en matière d'immobilier d'entreprise", assurent-ils, précisant : "contraindre efficacement cette production nécessite d'emprunter la voie administrative". Maires bâtisseurs d'immobilier d'entreprise, suivez mon regard…

"Cesser d'imposer du social dans les constructions"

Du point de vue de l'investisseur institutionnel, certes, la différence de rentabilité global entre logement et immobilier d'entreprise s'est réduite au bénéfice de l'habitation depuis la crise de 2008, mais pas assez : "à court et moyen terme, le rendement locatif demeure très généralement plus faible en habitation et le coût moyen y est souvent plus élevé", soulignent les dirigeants d'Immogroup Consulting.
Pour "faire revenir" les grands investisseurs dans le logement, ils suggèrent de refondre les relations bailleurs-locataires (qui sont moins contraignantes dans l'immobilier d'entreprise) et de "cesser d'imposer du social dans les constructions". De leur côté, les propriétaires devraient accepter "ou se voir imposer par la voie réglementaire" un assouplissement de leurs règles "très restrictives" d'acceptation des candidats locataires et une "mixité minimale logements-immobilier d'entreprise dans leur patrimoine".

Valérie Liquet

(*) Bureaux : 7 millions de m2 disponibles à la commercialisation au 1er semestre 2012, 4 millions de plus annoncés dans les 4 ans. Locaux d'activités et entrepôts : 3,5 millions de m2 disponibles aujourd'hui, plus 1 million de m2 d'offre en blanc et de chantiers prêts à démarrer ;  0,5 millions de m2 d'offre future certaine. (Source Grecam). Chiffres qui n'intègrent pas les m2 loués mais inoccupés, ni les locaux retirés du marché pour rénovation ou restructuration.