Un décret met en place l'harmonisation et la simplification des polices de l'habitat

Un décret du 24 décembre 2020 apporte une série de précisions et compléments sur la mise en œuvre de l'ordonnance du 16 septembre 2020 "relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations" (voir notre article du 18 septembre 2020). Cette ordonnance, prise en application de l'article 198 de la loi Elan du 23 novembre 2018, a procédé en effet à une refonte en profondeur de la police de l'habitat – et notamment de l'habitat indigne –, devenue totalement illisible et peu efficace au fil de l'accumulation des textes et des procédures. 

Procédure contradictoire et consultation de l'ABF

Le décret du 24 décembre commence par insérer, dans le code de la construction et de l'habitation (CCH) un nouveau livre, comportant treize articles et consacré à la lutte contre l'habitat indigne. La première section est consacrée aux dispositions générales. Un article donne ainsi la liste des "équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation", susceptibles de donner lieu à une intervention au titre de la police de l'habitat. Cette liste va des installations et conduits de ventilation et de désenfumage jusqu'aux ascenseurs, en passant par les installations d'éclairage, de production et distribution d'eau, de chauffage, de lutte contre l'incendie... De même, le décret précise les conditions de désignation d'un expert par la juridiction administrative, sur demande de l'autorité compétente (maire, président de l'EPCI ou préfet).

Un autre article détaille les modalités de mise en œuvre de la procédure contradictoire. Il prévoit notamment l'obligation d'informer sur les raisons qui conduisent la collectivité à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et sur les mesures qu'elle compte prendre. Il prévoit aussi la mise à disposition du rapport des experts, sur lequel les intéressés sont invités à faire connaître leurs observations. Ce même article prévoit l'affichage des documents en mairie lorsque l'adresse du ou des propriétaires n'est pas connue. Le décret liste aussi les cas dans lesquels l'autorité compétence doit solliciter l'avis de l'architecte des Bâtiments de France avant d'ordonner la réparation ou la démolition d'un immeuble, d'un local ou d'une installation.

Obligation d'information et recouvrement des créances

Autres précisions apportées par le décret : lorsque l'arrêté est pris à l'encontre de la personne ayant l'usage des immeubles, locaux ou installations, les mesures peuvent uniquement être des injonctions de rendre l'utilisation des lieux conforme aux prescriptions édictées par l'autorité compétente. De même, le délai d'exécution des mesures de réparation ou de démolition ne peut être inférieur à un mois à compter de la date de la notification de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (sauf dans le cadre de la procédure d'urgence en cas de danger imminent, manifeste ou constaté).

Par ailleurs, les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité et les arrêtés de mainlevée doivent être communiqués au maire, au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, aux organismes payeurs des APL (CAF ou MSA), ainsi qu'aux gestionnaires du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département lorsque le bâtiment est à usage total ou partiel d'habitation. Les arrêtés de traitement de l'insalubrité sont également communiqués au procureur de la République.
Une dernière précision porte sur la créance sur les personnes tenues de réaliser les mesures prescrites et nées de l'exécution d'office de celles-ci. Cette créance comprend le coût de l'ensemble des mesures rendues nécessaires par l'exécution, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l'ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens, les frais exposés par la commune ou l'État agissant en qualité de maître d'ouvrage public et, le cas échéant, les frais d'expertise.

Le cas particulier des copropriétés

La seconde section du livre consacré à l'habitat insalubre porte sur les dispositions particulières aux bâtiments en copropriété. Elle précise en particulier les obligations d'information du syndic, qui transmet sans délai ces informations aux copropriétaires. Un article indique aussi la procédure à suivre lorsque l'inexécution de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité résulte de la défaillance de certains copropriétaires et précise les modalités de substitution de l'autorité compétente aux copropriétaires défaillants.

Le décret fait aussi obligation au syndic d'informer l'autorité compétente lorsqu'un lot appartenant à un copropriétaire défaillant fait l'objet d'une mutation. A l'inverse, l'autorité compétente informe le syndic lorsqu'elle a recouvré la totalité de la créance qu'elle détient sur un copropriétaire défaillant auquel elle s'est substituée.
Enfin, la dernière partie du décret procède à un toilettage de dispositions règlementaires devenues caduques du fait de l'harmonisation des procédures de police administrative spéciale utilisées en matière de lutte contre l'habitat indigne.