Habitat - Sept grands opérateurs HLM signent des accords-cadres avec l'Etat
Depuis sa prise de fonction en juin 2009, Benoist Apparu plaide sans relâche pour une nouvelle distribution géographique de la construction de logements sociaux. Le 17 septembre dernier, devant le congrès de l'Union sociale de l'habitat (USH), il affirmait ainsi que "75% des logements sociaux sont construits dans des zones ayant peu ou pas de besoins locatifs et 25% seulement le sont dans des zones tendues. Cette situation est inacceptable". Conclusion : "Il ne faut plus construire là où les loyers de sortie des logements HLM sont plus ou moins égaux aux prix du marché" (voir notre article ci-contre du 18 septembre 2009). Pour le secrétaire d'Etat au Logement, l'effort de construction doit se concentrer au contraire dans les zones où les difficultés du logement sont les plus sévères. Autrement dit, essentiellement en Ile-de-France et dans une dizaine de départements fortement urbanisés. En 2009, la zone A (Paris et première couronne, Côte d'Azur, Genevois français) n'a représenté que 25% de la production de logements sociaux, contre 51% pour les zones B1 et B2 et 24% pour la zone C. La programmation des aides pour 2010 marque déjà un infléchissement, avec 31% pour la zone A, 47% pour les zones B1 et B2 et 22% pour la zone C (voir notre article du 3 février 2010).
Des documents juridiquement non-contraignants
Cette politique en faveur d'un "recentrage géographique" de la production de logements sociaux a marqué un point important le 24 février. Sept grands opérateurs nationaux du logement social - qui représentent 20% de l'ensemble du parc locatif social - ont en effet signé avec l'Etat des accords-cadres décrivant leur stratégie pour les 5 ans à venir. Les sept groupes sont Arcade, Batigère, GCE Habitat (groupe BPCE - Banques populaires et Caisses d'épargne), Immobilière 3F, Logement Français, Polylogis et SNI (Caisse des Dépôts). Ces accords-cadres, qui permettent à l'Etat de reconnaître pour la première fois officiellement des stratégies de groupe dans le secteur HLM, seront "déclinés" localement lors de la rédaction des conventions d'utilité sociale (CUS) de chaque société d'HLM. A l'occasion de ces signatures, Benoist Apparu a précisé que ces accords-cadres n'avaient "pas de caractère juridique contraignant" : la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ne prévoit en effet pas de CUS de groupe.
Ces documents témoignent d'un "engagement moral" réciproque des groupes et de l'Etat à mener une politique en "faveur du logement des plus modestes" pour "les accompagner dans leurs parcours résidentiel", en respectant des principes de développement durable. Ces sept opérateurs nationaux - pour la plupart déjà très implantés en Ile-de-France - devraient donc réaliser au terme des accords-cadres plus de la moitié de leur production dans les zones tendues, essentiellement en Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca. Les sept organismes concernés prévoient ainsi de réaliser environ 130.000 logements sur la période 2011-2016, soit une croissance de leur parc locatif social de 3% par an. Certains se sont engagés sur des objectifs spécifiques, par exemple sur les maisons-relais, le logement des étudiants ou des personnes âgées (voir le dossier de presse ci-contre).
Vente de logements sociaux : des engagements chiffrés, mais restent des questions
Sur les ventes de logements sociaux, les sept organismes signataires se sont mis d'accord sur un objectif de vente de 1% de leur parc par an, pour atteindre un rythme de croisière d'environ 7.000 ventes par an à partir de 2016. Ces ventes "dégagent des moyens financiers" pour construire de nouveaux logements mais elles permettent également, a expliqué Benoist Apparu, de remplir des objectifs de mixité sociale : "La coexistence de propriétaires et de locataires au sein d'un même immeuble joue le rôle de stabilisateur social." Jean-Luc Berho, le vice-président CFDT du 1% présent de lors de la signature des accords-cadres en tant qu'actionnaire majeur des entreprises sociales pour l'habitat a affirmé que sur ce sujet, l'essentiel n'était pas tant d'afficher des chiffres que de trouver des réponses consensuelles à cinq questions simples : "où vendre ? à qui vendre ? comment ? à quel prix ? que fait-on de l'argent ?". Des questions qui relèvent de la stratégie propre de chaque organisme HLM, a expliqué Benoist Apparu.
Enfin, tous les signataires ont souligné que l'établissement et la formalisation de stratégies de groupe n'étaient en rien un obstacle à la conduite de politiques adaptées aux réalités locales. Chacune des sociétés présentes a souligné "l'importance du partenariat avec les collectivités territoriales". Un partenariat qui prend, en ce moment notamment, la forme de concertations entre les 800 organismes HLM du territoire et leurs collectivités pour rédiger les projets de CUS qu'ils doivent présenter au préfet avant l'été.
Jean-Noël Escudié / PCA, et Hélène Lemesle
