Révision des valeurs locatives des logements : ce qui pourrait attendre les contribuables

Une révision des valeurs locatives appliquée aux 46 millions de locaux d'habitation pourrait, globalement, entraîner des augmentations importantes des cotisations de taxe foncière pour certaines catégories de logements. Parmi les appartements, ceux dont la surface ne dépasse pas 25 m2 et ceux dont la taille est de 200 m2 et plus, sont concernés. Du côté des maisons, celles dont la superficie est comprise entre 50 m2 et 119 m2 pourraient aussi faire les frais de cette opération.
Tels sont les principaux enseignements que l'on peut tirer des simulations que la Direction générale des finances publiques (DGFIP) a établies à partir de l'expérimentation de la révision des locaux d'habitation qu'elle a menée en 2015 dans 5 départements (Charente-Maritime, Nord, Paris, Orne et Val-de-Marne), totalisant 5,5 millions de locaux, et qu'elle vient de transmettre au Parlement (rapport à télécharger ci-dessous).

+ 42% de taxe foncière pour une chambre de bonne

Faisant suite à un premier rapport remis au début de l'année au Parlement, qui faisait le bilan de l'expérimentation sur le plan de son organisation (voir ci-dessous notre article du 16 mars 2016), ces simulations sont rassemblées dans un rapport de 419 pages que Localtis s'est procuré. Elles parviennent au Parlement avec plus d'un an de retard sur le calendrier fixé par la loi. Elles confirment qu'une révision générale des valeurs locatives entraînerait des transferts fiscaux importants entre les différentes catégories de contribuables.
Dans les cinq départements tests, les propriétaires des "chambres de bonnes" et studios de moins de 15 m2 pourraient payer une taxe supérieure de 42% après la révision (cette prévision moyenne n'excluant pas des évolutions différentes, y compris à la baisse, pour cette catégorie de locaux). En pourcentage, la hausse paraît importante, mais elle ne représente pas des montants très élevés, minimise la DGFIP, pour qui, en outre, ce chiffre est un "ordre de grandeur". De leur côté, les propriétaires d'appartements de 200 m2 et plus verraient leur taxe foncière grimper de plus de 20%. Les propriétaires de maisons dont la surface est comprise entre 50 et 99 m2 auraient à supporter des augmentations de leur taxe foncière équivalentes (supérieures à 18%).

30% de taxe foncière en moins pour une maison de 250 m2

A l'inverse, les propriétaires des appartements dont la surface est comprise entre 45 et 149 m2 bénéficieraient, globalement, d'une baisse de leurs cotisations de taxe foncière. Cette diminution atteindrait 13 % pour les contribuables ayant un appartement de 80 à 89 m2. Parmi les "gagnants" de la réforme figureraient aussi les propriétaires des maisons de plus de 140 m2. Pour une maison de 250 m2 ou plus, le montant de la taxe foncière serait réduit en moyenne de près de 30 % (mais là encore des évolutions très différentes ne sont pas exclues pour certains des contribuables concernés).
Les logements sociaux profiteraient des baisses de taxe foncière les plus élevées si, comme le préconise la DGFIP, le Parlement appliquait un abattement sur les tarifs permettant de calculer les valeurs locatives de ces logements. Avec un abattement de 50%, les logements sociaux bénéficieraient pour la plupart de baisses de taxe foncière supérieures à 35%.

"Des dispositifs de lissage sont nécessaires"

Globalement, la révision des valeurs locatives aurait pour effet de réduire de 2,6% les cotisations de taxe foncière des propriétaires des locaux d'habitation situés dans les départements tests. "Indissociable de la révision des valeurs des locaux d'habitation", la révision concernant les locaux professionnels conduirait en revanche à une hausse moyenne des cotisations de taxe foncière de 7,7 % pour leurs propriétaires. On sait que cette opération est en cours de mise en œuvre et qu'elle se concrétisera à l'automne prochain dans les impôts locaux. En entraînant parfois des évolutions à deux chiffres des cotisations de taxe foncière, par exemple pour les boutiques et magasins sur rue et pour les magasins situés dans les centres commerciaux (voir ci-dessous notre article du 17 janvier 2017).
De telles évolutions "rendent nécessaires des dispositifs de lissage des cotisations", tant pour les locaux professionnels que ceux qui sont destinés à l'habitation, souligne la DGFIP. Celle-ci prône d'abord un ajustement des taux des collectivités locales: cette option permet de respecter le principe d'une réforme menée à produit fiscal constant, mais elle permet aussi de réduire de manière significative les évolutions des cotisations. La DGFIP conseille, par ailleurs, la mise en œuvre de divers mécanismes au profit des propriétaires des locaux professionnels, comme le maintien (au-delà de l'entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation) du "planchonnement", un système qui atténue les plus fortes variations de cotisations.

Un gros travail de préparation demeure

A l'inverse des "perdants", les établissements industriels, à qui la révision des valeurs locatives ne s'applique pas, profiteront d'un "effet d'aubaine". Afin de ne pas altérer les recettes des collectivités locales, il convient, estime la DGFIP, de prévoir un mécanisme de "neutralisation" spécifique à ces locaux.
Avant une éventuelle généralisation de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, il faudrait mener des travaux de simulations complémentaires, notamment sur les cotisations de taxe d'habitation et de cotisation foncière des entreprises, souligne par ailleurs la DGFIP.
La décision d'engager la révision donnerait le départ d'un long chantier. Il serait nécessaire "de définir les modalités de fixation des paramètres d'évaluation départementaux relatifs aux locaux d'habitation", indique la DGFIP. "Une phase de concertation des élus locaux et des représentants des propriétaires devra être poursuivie pour la détermination de ces modalités à inscrire dans la loi".
La DGFIP se dit défavorable à l'envoi à tous les propriétaires de déclarations individuelles dans lesquelles ceux-ci fourniraient les renseignements concernant leurs logements. Elle préfère mener des "actions ciblées" de vérification des informations dont elle dispose déjà, notamment sur les dépendances isolées et les logements les plus anciens. Toutefois, l'administration aurait à collecter les informations sur les loyers.
Au vu du rapport, il appartiendra au législateur d'engager ou non la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et en cas de décision positive, d'en fixer les conditions et le calendrier dans une future loi.