Habitat - PTZ+ : un effet très ciblé
Le Crédit foncier a publié, le 23 mars, son étude annuelle sur "Bilan et perspectives des marchés immobiliers". A cette occasion, l'établissement bancaire a notamment présenté les résultats d'une étude sur les premiers effets du PTZ+ (prêt à taux zéro nouvelle formule), réalisée à sa demande par la chaire "Ville et immobilier" de l'université Paris Dauphine. S'appuyant sur l'indicateur Capacim (capacité d'achat immobilier), celle-ci s'efforce de mesurer l'impact de ce nouveau dispositif sur la solvabilité des ménages primo-accédants dans l'ancien. Elle est centrée sur vingt villes d'Ile-de-France, une restriction géographique justifiée par le fait que le nouveau dispositif avait précisément pour objectif de rééquilibrer l'impact du PTZ entre la province et la région capitale, où se concentre la très grande majorité des difficultés d'accès au logement.
Les communes populaires sont les plus avantagées
Les résultats montrent notamment que le PTZ est "dans l'ensemble plus solvabilisateur que l'ancien dispositif", ce qui était l'objectif recherché par le gouvernement. Mais ses effets sont très hétérogènes sur le plan géographique.
Ainsi, le PTZ+ se révèle nettement plus efficace dans les communes "orientées vers l'accession populaire". Les gains de pouvoir d'achat offerts aux ménages primo-accédants par le PTZ+ sont, par exemple, de +8% à Cergy et de +7,4% à Massy. Plus de 60% des ménages primo-accédants franciliens sont ainsi à même d'acquérir un logement conforme à leurs besoins, dès lors qu'ils envisagent de s'installer dans des villes comme Argenteuil, Bobigny, Evry, Meaux ou Saint-Denis. Avec l'ancien PTZ, aucune commune francilienne ne franchissait la barre des 60%.
Dans des villes traditionnellement plus chères, l'effet du PTZ+ est limité et ne se traduit que par un gain de 1 ou 2%. Seuls 20% des ménages franciliens primo-accédants sont ainsi en mesure d'acquérir un logement conforme à leurs besoins à Boulogne. Ce taux est d'environ 22% pour Saint-Germain-en-Laye ou Vincennes et de 30% pour Issy-les-Moulineaux ou Versailles. Enfin, le PTZ+ n'amène aucune amélioration dans les zones les plus tendues. A Paris ou Neuilly, la capacité d'achat se trouve même inférieure à celle du PTZ, car le nouveau dispositif fixe des bornes supérieures forfaitaires et non plus proportionnelles à la valeur du bien. Aujourd'hui, seuls 12% des Franciliens pourraient acquérir un logement conforme à leurs besoins à Paris et environ 8% à Neuilly.
Le Crédit foncier dresse également le profil (France entière) de ses 6.000 premiers clients bénéficiaires d'un PTZ+ : 70% des emprunteurs sont ouvriers ou employés, avec un âge moyen de 35 ans et un revenu fiscal de 23.800 euros. En termes géographiques, 34% des opérations dans l'ancien sont situés en zone A (la plus tendue), contre 20% dans le neuf. Ces taux sont respectivement de 40% et 34% en zone B et de 26% et 46% en zone C.
Offre de logement : des perspectives incertaines
Au-delà de ce focus sur le PTZ+, l'étude du Crédit foncier fait état de "beaucoup d'incertitudes" sur les perspectives 2011 en matière de logement, même si la tendance générale est à l'amélioration. Elle estime en effet que les hausses de prix vont continuer au premier semestre 2011 (sous l'influence de l'activité de la fin 2010) et que les marchés tendus (Paris, première couronne et quelques métropoles provinciales) "resteront en situation de sous-offre chronique". Sur le locatif, l'étude s'attend à la persistance d'un marché soutenu et à l'absence de détente dans les zones tendues, après une hausse moyenne nationale des loyers de 4% en 2010. De son côté, l'investissement résidentiel, toujours tiré par le dispositif Scellier éteint en début d'année, devrait rester soutenu, contribuant ainsi à l'accroissement de l'offre locative.
