Logement - Le nouveau prêt à taux zéro se prépare à entrer en scène
La mise en place du nouveau prêt à taux zéro (ou PTZ+), à compter du 1er janvier 2011, constitue le coeur de la réforme des aides individuelles au logement, lancée par le gouvernement l'été dernier. Il ne s'agit cependant pas de la première réforme du PTZ, depuis sa création en 1995. En 2005, par exemple, le bénéfice du PTZ avait été étendu à l'immobilier ancien et, en 2009, son montant avait été doublé dans le cadre du plan de relance. Sans oublier que le projet initial du gouvernement a fait l'objet de plusieurs modifications lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2011 au Parlement. Par rapport à l'ancien PTZ, le nouveau dispositif présente un certain nombre de constantes, mais aussi plusieurs modifications importantes. Ces dernières concernent notamment le souci de mieux prendre en compte la diversité des territoires en matière de tensions sur le marché du logement. Parmi les constantes figurent notamment trois caractéristiques. D'une part, le PTZ+ continue d'être réservé aux primo-accédants à la propriété, qui souhaitent construire ou acquérir leur résidence principale dans l'ancien ou dans le neuf. D'autre part, il reste soumis à un mécanisme combinant composition de la famille, revenus du foyer et lieu de l'acquisition. Enfin, la distribution du PTZ continuera de se faire par le biais des établissements bancaires ayant passé convention avec l'Etat.
Priorité aux zones tendues
La réforme du PTZ répond à plusieurs objectifs : "faire de la France un pays de propriétaires", selon l'expression du chef de l'Etat, recentrer le dispositif sur les classes moyennes (dans une acception très étendue) et corriger les écarts géographiques actuels dans l'accession à la propriété. Pour cela, les plafonds du PTZ+ ont été revus nettement à la hausse. Ceci se traduit par une forte augmentation de son coût pour l'Etat : de 1,2 milliard d'euros pour le PTZ, celui-ci devrait passer à 2,6 milliards par génération pour le PTZ+. Il s'agit toutefois d'une redistribution, puisque la mise en place du nouveau dispositif s'accompagne de la suppression programmée du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et de celle du "pass foncier". La suppression de la condition de ressources devrait également faire passer le nombre de ménages bénéficiaires de 250.000 à environ 380.000.
La seconde modification d'envergure concerne le zonage. Celui prévu pour le PTZ+ redonne nettement l'avantage aux zones tendues en matière d'accès à la propriété (et plus généralement en matière de logement). Le nouveau barème favorise ainsi les achats de logements neufs dans les zones A et B1 (région parisienne, Sud méditerranéen, métropoles régionales et zones frontalières). Pour un couple et trois enfants en zone A, le prix-plafond de l'opération pris en compte pour le calcul du PTZ+ est ainsi de 359.000 euros dans le neuf et de 285.000 euros dans l'ancien, contre 182.000 euros en zone C dans le neuf et dans l'ancien. De ce fait, le montant maximum du PTZ+ dans cette configuration familiale sera, en zone A, de 143.600 euros dans le neuf (pour un logement BBC) et de 57.000 euros dans l'ancien (pour un bâtiment classé ABCD pour sa consommation énergétique), contre respectivement 45.500 euros et 36.400 euros en zone C. Le moindre écart entre les zones dans le logement ancien témoigne de la volonté du gouvernement - et du Parlement - de revitaliser les centres-bourgs dans les petites villes situées dans les zones B2 et C.
Encourager le logement vert
Par ailleurs, le dispositif continue, dans son ensemble, d'encourager le logement vert avec, par exemple, une quotité de 40 % pour les logements neufs BBC en zone A, contre 27 % pour les logements non BBC de la même zone. La prise en compte de la performance énergétique dans l'ancien - bâtiments étiquetés A, B, C ou D (c'est-à-dire consommant moins de 230 kWh par m2 et par an) - est également une nouveauté environnementale du PTZ+. Enfin, la dernière novation majeure du dispositif concerne l'allongement de la durée des prêts, qui va de pair avec l'augmentation du montant des prêts. Selon les revenus du ménage, le remboursement du PTZ+ pourra ainsi bénéficier d'un différé de remboursement allant jusqu'à 23 ans et, le cas échéant, d'un allongement de la durée de remboursement, pouvant aller jusqu'à 30 ans.
