Habitat - Projet de loi Macron : la commission spéciale apporte des modifications importantes sur le logement

Le gouvernement a fait adopter, dans le cadre de l'examen du projet de loi Macron en commission spéciale de l'Assemblée nationale, un amendement (n°SPE1557, après l'art.23) qui permet de déléguer aux collectivités territoriales les aides en faveur du logement intermédiaire (agrément pour le logement locatif institutionnel) et le conventionnement avec ou sans travaux Borloo ancien. L'objectif affiché est "de créer un guichet unique des aides au logement - qu'elles soient sous forme de subvention, de prêts aidés ou d'aides fiscales, délivrées par des agréments ou un conventionnement) - sur les territoires sur lesquels une délégation des aides à la pierre existe".
A toutes fins utiles, l'exposé des motifs rappelle que seul le logement social peut être le bénéficiaire des financements des aides à la pierre déléguées sous forme de subvention et que ces aides ne peuvent donc être utilisées à une autre fin. De même, cet élargissement du périmètre de délégation "n'implique en aucun cas la fongibilité entre différentes aides déléguées".

Suppression du zonage pour le logement intermédiaire

Un amendement du rapporteur général et des huit rapporteurs thématiques (n°SPE1511, après l'art.23) supprime la condition de zonage prévue dans l'ordonnance 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire. Ce texte donne notamment aux collectivités la possibilité de prévoir le développement du logement intermédiaire dans leurs documents de planification - comme le programme local de l'habitat (PLH) - et de consentir un bail réel immobilier de longue durée pour la production de ce type de logements.
Il autorise également les organismes HLM à créer des filiales ayant pour objet la production de logements intermédiaires. Mais ces possibilités sont limitées aux communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants ou aux communes de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique. L'amendement adopté par la commission spéciale fait donc disparaître cette restriction, les aides financières et fiscales restant, pour leur part, soumises au zonage traditionnel.

Possibilité pour les organismes HLM d'acquérir des logements intermédiaires

Les mêmes signataires ont fait adopter un amendement (n°SPE1510, après l'art.23) donnant aux filiales des organismes HLM dédiées au logement intermédiaire la possibilité d'acquérir des logements intermédiaires. Dans le texte initial de l'ordonnance du 20 février 2014, elles pouvaient seulement construire et gérer des logements intermédiaires, mais pas en acquérir. L'amendement s'applique aux OPH, aux sociétés anonymes d'HLM (ESH) et aux coopératives.
Un autre amendement (n°SPE1545, après l'art.23) allège les contraintes juridiques posées par l'ordonnance du 20 février 2014 sur les filiales dédiées au logement intermédiaire, et notamment l'interdiction, pour la maison mère et la filiale, d'avoir des administrateurs, des membres du directoire ou des membres du conseil de surveillance communs (sauf pour les représentants des collectivités territoriales). Cette contrainte était telle qu'elle limitait cette possibilité aux très grands organismes. A ce jour, seul le Groupe SNI - filiale de la Caisse des Dépôts - s'est lancé dans cette démarche. En outre, la rédaction actuelle de l'ordonnance du 20 février 2014 crée une inégalité entre les OPH (dont la majorité des membres du conseil d'administration sont des élus, non concernés par le non cumul) et les ESH.

Vefa : la garantie financière d'achèvement bientôt encadrée

Profitant du projet de loi, un amendement du rapporteur général et des rapporteurs thématiques (n°SPE1509, après l'art.23) ratifie l'ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire. Il faudra toutefois que la loi Macron soit publiée avant le 2 mars 2015 pour éviter que l'ordonnance de février 2014 devienne caduque.
Même s'il concerne moins directement les collectivités, un long amendement du gouvernement (n°SPE1624, art.25) apporte des modifications importantes aux dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 et à celle du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il s'agit en l'occurrence de lever "de nombreuses difficultés d'interprétation qui nuisent à la bonne application des textes et à la sécurité juridique des parties".
Un autre amendement du gouvernement (n°SPE1619, après l'art.25) donne la possibilité d'encadrer la "garantie financière d'achèvement", mise en place et rendue obligatoire par l'ordonnance du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Il s'agit en l'espèce de réparer un oubli de l'ordonnance, qui n'avait pas prévu de renvoi à un texte réglementaire pour encadrer cette nouvelle disposition.

Plus besoin d'un agent assermenté pour les constats d'insalubrité

Toujours dans la série des modifications de la loi Alur - et dans le souci de simplification voulue par la loi Macron -, un amendement du gouvernement (n°SPE1620, après l'art.25) supprime l'obligation d'un agent assermenté pour établir un constat d'insalubrité. L'exposé des motifs fait valoir que la nouvelle obligation d'assermentation introduite par la loi Alur "induit une complexification des procédures et fait porter un risque contentieux sur l'ensemble des procédures relatives aux polices de l'habitat en cas de déplacement d'un agent non assermenté".
Le gouvernement a également fait adopter un amendement (n°SPE1806, après l'art.25) l'autorisant à prendre, par voie d'ordonnance, les mesures législatives nécessaires à la création d'un contrat de bail de longue durée dénommé "bail réel solidaire". Il s'agit de permettre la mise en œuvre d'une disposition de la loi Alur créant les organismes de foncier solidaire, organismes sans but lucratif, dont la mission est de permettre l'accession à la propriété de ménages modestes ou très modestes, grâce à la dissociation foncière.
Après sept jours d'examen en commission spéciale, le projet de loi Macron viendra en discussion en séance publique du 26 janvier au 6 février 2015.

Références : projet de loi pour la croissance et l'activité (examiné en commission spéciale de l'Assemblée nationale du 12 au 18 janvier 2015 ; examiné en première lecture en séance publique du 26 janvier au 6 février 2015).