Logement - Précisions sur le supplément de loyer de solidarité
L'article L.441-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) - dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) - prévoit que "les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements" (sans que la somme du loyer et du surloyer puisse excéder 25% des ressources des personnes vivant au foyer). Le principe du surloyer existait déjà avant 2006, mais était jusqu'alors très peu mis en oeuvre par les organismes HLM. La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (article L.445-1 du CCH) a, pour sa part, introduit le supplément de loyer de solidarité dans la convention d'utilité sociale (CUS) que chaque organisme HLM doit conclure avec l'Etat et prévu l'introduction d'un dispositif de modulation du supplément de loyer "dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements". L'article 1er de la loi du 25 mars 2009 (loi Molle) renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour préciser les modalités et les seuils de cette nouvelle mouture du supplément de loyer de solidarité.
Un décret et un arrêté du 30 décembre 2009 apportent les précisions attendues. Le décret indique ainsi que "les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements sont définies par arrêté du ministre chargé du logement". L'arrêté du même jour précise qu'il s'agit en l'occurrence des zones A, B1 et B2 prévues par l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement (voir le lien ci-contre vers l'arrêté du 29 avril 2009 pour la liste des communes concernées). Le décret précise également les modalités de modulation du supplément de loyer de solidarité dans les zones concernées. Lorsque les ressources du foyer dépassent les plafonds HLM de 20%, l'organisme bailleur peut moduler ce coefficient de dépassement dans une fourchette comprise entre 0,13 et 0,34. Pour chaque dépassement de 1% au-delà des 20%, il est ajouté à ces deux éléments de la fourchette : 0,030 et 0,075 pour un dépassement allant jusqu'à 59% des plafonds, 0,060 et 0,090 pour un dépassement de 60 à 149% et 0,090 et 1,05 à partir de 150% de dépassement. A titre d'exemple, pour un dépassement de 40% des plafonds HLM, l'organisme bailleur pourra appliquer une modulation comprise entre 0,73 (0,13+(20*0,030)) et 1,84 (0,34+(20*0,075)). Pour raffiner encore ce dispositif, l'organisme HLM a la possibilité d'introduire, à l'intérieur de ces trois tranches au-delà de 20%, "des paliers intermédiaires et moduler la valeur ajoutée en fonction de ces paliers".
Le décret du 30 décembre prévoit également que la modification de la composition du ménage ou de ses ressources est prise en compte, pour le calcul du dépassement du plafond de ressources, à partir du mois qui suit la survenance de l'événement. Cette prise en compte se fait sur la base de justificatifs, qui doivent être transmis à l'organisme HLM dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement. A noter : la mise en oeuvre du supplément de loyer de solidarité dans le cadre de la loi Molle a déjà fait l'objet d'un premier décret du 29 juillet 2009 (voir notre article ci-contre du 4 août 2009). Celui-ci portait toutefois uniquement sur la mise en oeuvre d'un second mécanisme d'écrêtement du surloyer proportionnel à la surface du logement, en plus de celui limitant le total du loyer et surloyer à 25% des ressources du foyer. La combinaison entre les différentes modulations des dépassements et le double mécanisme d'écrêtement offre à la fois des marges de manoeuvre pour les organismes HLM et des garanties pour les locataires. Mais celles-ci se payent au prix d'une évidente complexité, pour un mécanisme dont l'impact sur la fluidité du parc social reste encore à démontrer.
Jean-Noël Escudié / PCA
Références : décret 2009-1682 du 30 décembre 2009 relatif au supplément de loyer de solidarité ; arrêté du 30 décembre 2009 relatif aux zones géographiques mentionnées à l'article L.445-1 du Code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 31 décembre 2009).
