Logement - Mise en place de la commission chargée de répartir la contribution des HLM et des SEM
Un décret du 26 août 2011 précise les modalités de mise en œuvre du prélèvement sur le potentiel financier des organismes HLM et des SEM de construction et de gestion de logements sociaux. Instauré par la loi de finances pour 2011 (voir nos articles ci-contre de l'automne 2010), ce prélèvement succède à celui sur les "dodus dormants" (les organismes HLM qui accumulent des réserves et n'investissent pas dans la construction de nouveaux logements), qui avait été mis en place par la loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009, mais s'était très vite révélé inadapté. Ce nouveau prélèvement repose sur deux composantes préexistantes : le prélèvement assis sur le potentiel financier des organismes et des SEM de HLM (autrement dit, un aménagement de la taxe sur les "dodus dormants") d'une part, et, d'autre part, la cotisation additionnelle due à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), dont la part variable assise sur l'autofinancement est majorée.
Péréquation des ressources et financement de l'Anru
L'objectif affiché reste en revanche le même : taxer les ressources des organismes HLM qui investissent le moins (par manque de dynamisme ou, le plus souvent, parce qu'il n'existe plus de demande suffisante sur le marché local) et procéder à une double attribution des sommes ainsi dégagées. Celles-ci sont en effet affectées, d'une part, à une péréquation au profit des organismes HLM intervenant dans les zones les plus tendues en matière de logement et, d'autre part, à un abondement de la dotation de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru).
La principale modification apportée par le nouveau prélèvement (article L.423-14 du Code de la construction et de l'habitation) est qu'il est désormais calculé sur le potentiel financier des cinq dernières années et non plus sur une seule année. Ceci doit éviter les manœuvres d'"optimisation" pour échapper à la taxe. Le taux de contribution, fixé par l'article L.423-14 du CCH, varie de 0% pour un potentiel financier par logement inférieur à 900 euros, à 16 à 20% pour un potentiel financier supérieur à 3.000 euros. Le rendement attendu du prélèvement sur le potentiel fiscal des HLM et des SEM est de 175 millions d'euros. Celui de la cotisation additionnelle à celle due à la CGLLS sera au maximum de 70 millions d'euros en 2011, 2012 et 2013.
Des précisions sur l'assiette du prélèvement
Dans ce cadre, l'essentiel du décret du 26 août 2011 est consacré à la mise en place et au fonctionnement de la commission placée auprès de la CGLLS et chargée d'arrêter l'emploi des fonds ainsi collectés. Là où l'article L.452-1-1 du CCH prévoyait une commission "composée majoritairement de représentants de l'Etat", le décret du 26 août met en place une commission de six membres entièrement composée de représentants de l'Etat nommés pour un mandat de trois ans renouvelable : deux représentants du ministre du Logement, un représentant pour les ministres de l'Economie, du Budget et de la Ville, et le directeur général de l'Anru. Le président de la commission est obligatoirement désigné parmi les deux représentants du ministre du Logement. Le décret fixe les modalités de fonctionnement de la commission. Elles prévoient notamment que la CGLLS ouvre dans ses écritures un compte spécifique pour enregistrer les opérations liées à ces deux prélèvements.
De leur côté, les organismes soumis au prélèvement sur le potentiel financier doivent déclarer eux-mêmes à la CGLLS, par voie électronique, les éléments nécessaires au calcul de ce prélèvement. Le décret du 26 août précise également les modalités spécifiques aux organismes HLM ou au SEM contrôlant, de manière exclusive ou conjointe, un ou plusieurs organismes ou sociétés, et qui ont opté pour une détermination consolidée du potentiel financier par logement (option de groupe).
Enfin, le décret apporte deux précisions importantes sur le calcul de l'assiette du potentiel financier. D'une part, les emprunts contractés pour financer les opérations de location-accession à la propriété immobilière ne sont pas assimilés à des ressources de long terme pour la détermination du potentiel financier. D'autre part, les droits réels acquis au cours des cinq dernières années, sous quelque forme que ce soit, sur des logements sociaux d'un autre organisme HLM ou d'une SEM de construction et de gestion de logements sociaux, n'entrent pas dans le calcul du taux de croissance moyen du nombre de logements de l'organisme (l'un des éléments pris en compte pour le calcul de la contribution). Une manière d'encourager les recompositions au sein du secteur HLM.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret 2011-1025 du 26 août 2011 relatif à la gestion du fonds prévu à l'article L.452-1-1 du code de la construction et de l'habitation et à la mise en œuvre du prélèvement prévu à l'article L.423-14 du même code (Journal officiel du 28 août 2011).
