Congrès HLM 2014 - Loger moins cher : indispensable, certes, mais possible ?
Alors que l'Union sociale pour l'habitat (USH) tient son 75e congrès à Lyon (voir nos articles d'hier et d'aujourd'hui), la fondation Abbé-Pierre - qui tient un stand à l'occasion de cette manifestation - exprime son "inquiétude quant à la cherté des loyers des nouveaux logements sociaux".
Le bon vieux temps des Trente Glorieuses
La fondation opère en effet un distinguo entre les logements sociaux construits durant les Trente Glorieuses - qui "offrent des loyers accessibles" - et ceux livrés depuis le début des années 2000. Dans ces derniers, les locataires doivent "payer des loyers qui sont souvent supérieurs aux plafonds APL" (aide personnalisée au logement).
Selon la fondation, cette situation n'est pas l'apanage des logements intermédiaires, dits PLS (prêt locatif social). En effet, " 81% des loyers PLUS [prêt locatif à usage social] et 46% des loyers PLAI [prêt locatif aidé d'intégration], pourtant censés être 'très sociaux', sont au-dessus des plafonds APL, et donc mal pris en charge par ces aides".
Dans ces conditions, la fondation constate que "même les loyers des logements les plus sociaux récents sont trop élevés pour les ménages défavorisés" et que "ces derniers se retrouvent parfois exclus par les commissions d’attributions des organismes HLM au motif de ressources insuffisantes, un motif de refus qui ne peut être légitime dans le parc social".
La fondation Abbé Pierre demande donc "une intervention immédiate de la puissance publique pour renfoncer le rôle solvabilisateur des APL et faire baisser les loyers des logements sociaux dans le neuf comme dans le parc existant".
Loyers trop hauts ou revenus trop bas ?
Si la question posée par la fondation Abbé Pierre est justifiée, la réponse est plus complexe qu'il y paraît. Tout d'abord, une baisse des revenus locatifs semble difficile à envisager au moment où les organismes HLM doivent mobiliser - et mutualiser - leurs ressources pour atteindre les objectifs de construction fixés par le gouvernement. Dans sa récente étude sur l'"Analyse rétrospective et prospective de la situation financière des bailleurs sociaux : le choc d'investissement dans le logement social est-il soutenable ?", la direction des fonds d'épargne de la Caisse des Dépôts s'appuie ainsi sur une hypothèse de hausse annuelle des loyers allant de 0,9% en 2014 à 1,7% en 2022 et au-delà. Cette progression étant jugée indispensable pour tenir le rythme de 100.000 nouveaux logements HLM par an (voir notre article ci-contre du 23 septembre 2014).
Au-delà de cette dimension financière, se pose aussi une autre question : le problème vient-il de loyers trop élevés dans les HLM neufs ou des difficultés croissantes des nouveaux entrants dans le logement social ? Lors de l'ouverture du congrès, Jean-Louis Dumont, le président de l'USH, a ainsi rappelé que "neufs nouveaux locataires sur dix n'ont pas un CDI à temps plein", ce qui témoigne de la grande fragilité de ces nouveaux entrants.
En outre, le président de l'USH s'est fait un devoir de rappeler un autre chiffre, qui peut expliquer une bonne part de la hausse des loyers des nouveaux HLM : "85% d'augmentation de coûts de production en treize ans, sans augmentation des aides à la pierre ! C'est un rythme intenable, qui pèse sur les loyers de sortie."
