Logement social - Les "prêts de haut de bilan" sont lancés : ce sont 2 milliards d'euros de quasi-fonds propres pour les HLM !

Ça y est, le dispositif est bouclé. Après une première allusion au dernier congrès HLM (voir notre article du 24 septembre 2015), puis un engagement du président de la République lors de la cérémonie du bicentenaire de la Caisse des Dépôts (voir notre article du 13 janvier 2016), confirmé ensuite par la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse (voir notre article du 9 mars 2016), le "prêt de haut de bilan bonifié Caisse des Dépôts / Action Logement" est une réalité. Il a été lancé, ce mardi 31 mai, par Emmanuelle Cosse et Pierre-René Lemas, directeur général du groupe Caisse des Dépôts, en présence de Jacques Chanut, président d'Action Logement.
Ces financements prendront la forme de prêts accordés par la Caisse des Dépôts sur fonds d'épargne, aux bailleurs sociaux qui souhaitent "accélérer leurs investissements dans le cadre d'une stratégie patrimoniale ambitieuse". Une enveloppe de financements de 2 milliards d'euros sera bonifiée à parité par la Caisse des Dépôts et par Action Logement (il leur en coûtera 300 millions d'euros chacun). Ce qui permettra de proposer des prêts de très long terme (30 à 40 ans) avec, pendant 20 ans, un taux d'intérêt à 0% et un différé d'amortissement. Bref, des "quasi-fonds propres". "Deux milliards d'euros de ressources gratuites" pour les bailleurs sociaux, traduit Jacques Chanut.
Et dans ce cadre, la Caisse des Dépôts a la double fonction de "prêteur" et de "bonificateur", comme l'explique Odile Renaud-Basso, directrice des fonds d'épargne (*).

Tous les organismes HLM sont éligibles

Cette enveloppe de 2 milliards d'euros est mise à disposition des 700 organismes de logement social (OPH, ESH, coopératives HLM, Sem immobilières), qu'ils soient situés en territoires tendus ou en territoires détendus. Tous sont donc potentiellement éligibles à ces nouveaux prêts qui seront instruits par le réseau régional de la Caisse des Dépôts sur la base d'une analyse des plans d'investissement.
La période de souscription sera ouverte à partir du 3 juin et se terminera le 15 juillet 2016. Et si on demande à la ministre si elle ne craint pas un effet d'aubaine compte tenu de l'étroitesse de la fenêtre de tir, Emmanuelle Cosse répond spontanément "Qu'est-ce que j'aimerais !" Car plus vite les partenaires prouveront à Bercy que le produit a un intérêt, plus vite il sera question de le pérenniser... La ministre n'aurait par ailleurs aucun doute sur le succès du produit, tout comme Pierre-René Lemas qui anticipe quant à lui un "effet d'embouteillage". Le directeur général de la Caisse des Dépôts ne cache pas, par ailleurs, qu'il a lui aussi dans l'idée que l'enveloppe de 2 milliards d'euros ne soit "pas limitative"...
Quant aux critères de sélection des dossiers de prêts, Pierre-René Lemas est catégorique : ce ne sera pas "le premier arrivé, le premier servi", a-t-il assuré.

150.000 logements rénovés et 20.000 construits, en plus, en 3 ans

La souscription a précisément pour objet de "recenser les besoins de financement des organismes de logement social pour accélérer leurs programmes d'investissement" sur la période 2016-2019 et de formaliser leur demande de prêt avec un calendrier de mobilisation sur une période de 3 ans (2016-2018). Emmanuelle Cosse est très claire là-dessus : "Il ne s'agit pas juste d'accompagner les bailleurs sociaux dans leur dynamique actuelle" mais de les inciter à des investissements "supplémentaires" et ainsi "contribuer à amplifier la reprise du secteur de la construction" et de résoudre les sujets "très complexes" en matière de réhabilitation.
L'enveloppe de 2 milliards sera dès lors versée en fonction du cadencement prévu pour réaliser ces programmes d'investissement. Le versement des fonds s'effectuera une fois par an, en début de chaque période d'investissement. Chaque versement fera l'objet d'un contrat distinct, un point d'étape sera réalisé chaque année entre la Caisse des Dépôts et l'organisme HLM, et cela avant la contractualisation suivante.
Les partenaires estiment que ces "prêts de haut de bilan" permettraient d'accompagner, d'ici à 2019, la rénovation de 150.000 logements et la création de 20.000 logements sociaux supplémentaires.

Accompagner les démolitions dans les territoires détendus

C'était une autre promesse de François Hollande, exprimée lors du congrès HLM de septembre dernier : la baisse du taux de commission des banques en faveur du logement social (voir notre article du 25 septembre 2015). Et la présentation du "prêt de haut de bilan" a été l'occasion de revenir dessus.
Cette baisse du taux de commission permettra à la Caisse des Dépôts de dégager 170 millions d'euros en deux enveloppes distinctes, deux "nouvelles enveloppes spécifiques de remises actuarielles d'intérêts sur l'encours de prêts des bailleurs sociaux", comme l'indique le dossier de presse.
La première enveloppe, de 100 millions d'euros, est tout spécialement dédiée aux territoires "détendus". Sa vocation est de "faciliter et accompagner" les programmes de reconfiguration et de démolition du parc social dans ces territoires qu'Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l'habitat, préfère nommer "territoires en déprise" (voir nos articles des 30 et 31 mai 2016). La Caisse des Dépôts estime pouvoir ainsi accompagner la reconfiguration et la démolition de 20.000 logements "obsolètes et vacants".
Une seconde enveloppe, de 70 millions d'euros, sera destinée à accompagner des baisses de loyers permettant le logement de ménages aux revenus les plus modestes. Cela permettra de convertir des loyer PLS en PLAI, ou encore de corriger des loyers HLM bien trop élevés par rapport aux ressources des demandeurs ou par rapport au marché local du logement dans le parc privé.

Valérie Liquet

(*) Les 2 milliards d'euros de prêts que délivrera la Caisse des Dépôts ne sont pas pris sur les fonds d'épargne mais sont intégralement empruntés, une partie auprès de la Banque européenne d'investissement, une autre sur le marché financier.