Logement / Urbanisme - Le rapport Goldberg propose des mesures fortes pour mobiliser le foncier
Daniel Goldberg, député (PS) de Seine-Saint-Denis, présente, ce mardi 16 février, à la commission économique de l'Assemblée nationale, son rapport d'informations sur "la mobilisation du foncier privé en faveur du logement". Ce rapport est le fruit d'une mission d'information sur le sujet regroupant quatre autres députés (Brigitte Allain, Audrey Linkenheld, Hervé Pellois et Jean-Marie Tétart).
D'une certaine façon, le thème de ce document constitue le pendant de la mobilisation du foncier public, qui a fait l'objet de la loi du 18 janvier 2013, dont Audrey Linkenheld et Jean-Marie Tétart étaient les rapporteurs (voir notre article ci-contre du 25 janvier 2013). Au passage, ce rapport coupe un peu l'herbe sous le pied de Dominique Figeat - le président de l'Observatoire régional du foncier d'Ile-de-France -, chargé par Sylvia Pinel et Christian Eckert de remettre, pour le mois de mars, un rapport sur le même sujet (voir notre article ci-contre du 11 septembre 2015).
Le foncier représente jusqu'à 45% de l'investissement immobilier
Sur le constat, le rapport ne donne pas vraiment dans la dentelle, au point d'oublier un peu, par moment, les principes de la propriété privée. Le problème foncier est ainsi la résultante d'"une hausse exorbitante des prix, entretenue par les dysfonctionnements d'un marché opaque". Il est vrai que les coûts du foncier ont progressé plus rapidement que ceux de la construction (pourtant obérés par la multiplication des normes), au point que le terrain "représente désormais environ un tiers de l'investissement immobilier".
Cette moyenne recouvre toutefois de fortes disparités territoriales. Le "taux d'effort foncier" va ainsi de 19% dans le Limousin et 24% en Auvergne et Franche-Comté à 43% dans les DOM et 45% en Ile-de-France et en région Paca.
Foncier "neuf" et foncier "d'occasion"
Une plus grande mobilisation du foncier privé - qui devrait contribuer à faire baisser les prix - se heurte toutefois à un certain nombre de difficultés. Parmi celles-ci, le rapport cite notamment le fait que la majorité du foncier disponible se trouve dans le secteur diffus. S'ajoute à ce foncier diffus l'offre de foncier "d'occasion", autrement dit de terrains ayant déjà fait l'objet d'une construction. Le problème est que ce dernier -plus important que le foncier "neuf" - est aussi plus coûteux à mobiliser (démolition, relogement, dépollution...). Autre obstacle pointé par la mission : l'opacité du marché foncier - qui peut être source d'inflation - et le manque d'outils adaptés pour identifier les terrains mobilisables.
Le rapport identifie aussi des obstacles plus classiques, comme "les réticences politiques et sociales autour de la construction de logements". Au-delà des considérations politiques, ces réticences peuvent aussi parfois être motivées par le coût des équipements publics à créer pour accueillir du logement. Enfin, la mission revient sur le problème de plus en plus prégnant des recours contentieux, "sources de blocage et de renchérissement du coût des opérations". Malgré l'ordonnance du 18 juillet 2013 et les mesures intégrées dans la loi Macron, les recours - parfois abusifs - n'ont pas vraiment diminué.
Fiscalité et urbanisme
Face à ces différents constats, le rapport formule trente propositions, d'inégale importance. Sur l'identification du foncier disponible et la lutte contre le "marché opaque", on retiendra notamment la systématisation des études foncières en amont des projets structurants, la facilitation des procédures d'acquisition de bien indivis sans maître par les collectivités territoriales ou leurs délégataires, ou encore la création d'associations foncières urbaines de projet (AFU), prévues par la loi Alur. A noter : le rapport propose également d'étendre à d'autres régions l'initiative de la préfecture d'Ile-de-France, qui a désigné un "médiateur régional de la construction de logement" (voir notre article ci-contre du 27 novembre 2015).
Le rapport ne néglige pas non plus l'arme fiscale et l'"urbanisme opérationnel". Il préconise, par exemple, de calculer la taxe foncière des terrains constructibles sur la base de leur valeur vénale, de baisser à l'inverse le taux d'imposition des plus-values immobilières de cessions de terrains à bâtir mais aussi, plus largement, de réformer la fiscalité des terrains à bâtir, "dans le cadre d'une loi de programmation fiscale spécifique".
Côté urbanisme, on retiendra en particulier la possibilité pour les collectivités de créer des "zones de mobilisation foncière", l'obligation pour les EPCI compétent en matière d'urbanisme de créer un service mutualisé d'instruction des permis de construire, ou bien encore l'autorisation, pour les programmes locaux de l'habitat (PLH), d'imposer la création de servitudes de mixité sociale et d'emplacements réservés pour le logement dans les PLU.
La Constitution au secours de la mobilisation du foncier ?
Côté davantage "gadget" - mais la proposition n'est pas étrangère aux retombées médiatiques du rapport, largement diffusé par son auteur avant la présentation en commission -, figure la proposition d'"inscrire le droit au logement dans la Constitution", dont on voit cependant assez mal quel serait l'impact direct sur le coût des terrains à bâtir.
Enfin, au moment où le portefeuille du logement vient de changer de titulaire, Daniel Goldberg - qui fait partie des députés "frondeurs" du PS - ne manque pas de conclure son rapport en estimant qu'"il manque sans doute aujourd'hui une mise en mouvement d'ensemble, un discours politique, au sens premier du terme et pleinement porté, affichant la nécessité pour notre pays de sortir de la forme d'impasse que nous connaissons depuis trop longtemps, celle du logement rare et cher, lié à un foncier qui ne trouve pas la fluidité nécessaire à sa pleine mobilisation".
La réunion de la commission des affaires économiques est programmée à 13h45 et sera retransmise en direct sur le portail vidéo de l'Assemblée.
