Urbanisme de projet - Le PLU, clef de voûte de la réforme

En installant le 23 juin dernier le comité de pilotage chargé de réfléchir à un "urbanisme de projet", Benoist Apparu avait assuré ne pas vouloir faire de "grand soir". Un souhait de modestie respecté au vu des propositions issues des réflexions des groupes de travail qui ont planché pendant un an sur le sujet et se sont réunis en séminaire les 26 et 27 mai avec le secrétaire d'Etat au Logement. Pour celui-ci, en matière d'urbanisme, "le projet doit être au coeur de la construction de la norme et non l'inverse" et dans ce cadre, les mesures préconisées visent avant tout à faciliter les initiatives et "à faire en sorte que la 'culture de projet' qui s'exprime déjà dans un certain nombre de territoires se diffuse partout". "L'urbanisme est une science méconnue en France, il s'agit pourtant d'une matière en devenir car elle guide tout le reste", a encore souligné Benoist Apparu.

Un PLU "plus simple et plus lisible"

Pour "mettre le projet au coeur de l'urbanisme", selon sa formule, il a annoncé une réforme du plan local d'urbanisme (PLU). "Il s'agit d'aller plus vite et de le rendre plus simple et plus lisible", a-t-il affirmé. "Nous voulons faire en sorte que le projet politique porté par la collectivité se retrouve dans le PADD [projet d'aménagement et de développement durable, NDLR] et que le règlement des documents d'urbanisme devienne plus souple." Pour sortir de la "sédimentation" actuelle en quatorze articles, le règlement mettrait en exergue "quatre objectifs fondamentaux à traiter : usage du sol et fonctions sociales, économiques et environnementales, fonctionnalité de continuité écologique, prescription voiries et réseaux divers, forme urbaine", a détaillé le secrétaire d'Etat.
Au sein des PLU seraient aussi créés des "secteurs de projets" afin de faciliter, par exemple, la réalisation d'écoquartiers ou d'opérations de restructuration urbaine. Les collectivités pourraient ainsi "développer un projet urbain global en énonçant ses objectifs et ses éléments de programme et en ouvrant des possibilités de négociation sur la mise en oeuvre des normes classiques", a poursuivi Benoist Apparu. En termes de calendrier, il a estimé nécessaire de mener cette réforme en même temps que celle consistant à mieux prendre en compte la dimension environnementale dans les PLU et dont l'échéance a été fixée au 1er janvier 2016. Et pour qu'il y ait une cohérence d'ensemble, il a insisté sur le fait que "les POS doivent vite devenir des PLU".

Un plan de lutte contre la rétention foncière

Pour faciliter la mise en oeuvre des projets et accélérer les procédures, d'autres outils ont été mis en avant. Tout d'abord, la nécessité de construire des stratégies foncières pour savoir où concentrer les moyens et pour limiter la consommation d'espace. "Un consensus s'est clairement dessiné sur la nécessité de protéger les espaces agricoles et les espaces naturels tout en luttant contre la rétention foncière des terrains non bâtis constructibles", a indiqué le secrétaire d'Etat.
Sur ce dernier point, il faut rendre la fiscalité cohérente avec le projet urbain traduit dans le PLU, a-t-il poursuivi et à cet effet "l'objectif est bien de neutraliser les avantages fiscaux d'abattement de la plus-value liés à la rétention des fonciers non bâtis constructibles". Jusqu'à présent, au bout de quinze ans, le propriétaire d'un terrain n'était pas imposé sur la plus-value réalisée lors de la vente. Avec la réforme, la taxe sur les plus-values sera la même pour un terrain vendu au bout d'un an ou de quinze ans. Pour provoquer dès 2012 un afflux de terrains sur le marché, en profitant pour une dernière fois d'abattements d'autant plus progressifs que le terrain était détenu depuis longtemps, il a été décidé que cette réforme, qui sera inscrite dans la loi de finances 2012, ne s'appliquera qu'à partir de 2013. Le gain attendu par les pouvoirs publics de cette mesure est évalué à 600 millions d'euros par an.

Réduire les contentieux

Autre impératif pour faciliter la réalisation des projets urbains : réduire les contentieux et accélérer leur traitement. Pour mettre un frein aux recours abusifs contre les permis de construire, recours parfois même d'origine frauduleuse, notamment dans le sud de la France, les plaignants devront justifier d'un lien direct, et non plus seulement dire qu'ils envisagent d'habiter dans la même rue que le projet attaqué, pour que leurs recours soient examinés. De plus les amendes pour recours abusifs, actuellement seulement de 3.000 euros, seront fortement augmentées. Et pour que les porteurs de projet disposent d'une meilleure visibilité en cas de contentieux, il a été proposé d'établir un calendrier de procédure.
Dans le cadre de la réforme de l'application du droit des sols, le secrétaire d'Etat a par ailleurs confirmé la "grenellisation" du calcul des surfaces pour densifier. On passera ainsi d'une surface habitable intégrant les murs à une surface "plancher" des constructions, pour ne plus tenir compte de l'épaisseur des murs extérieurs et des isolations. Cette mesure offrira un gain moyen de 10% de constructibilité, a assuré Benoist Apparu.

Une maison de l'urbanisme dans chaque ville 

Enfin, il a mis en avant la nécessité d'un changement des pratiques passant par "la promotion d'une culture du projet urbain". L'idée est de mieux organiser le travail entre les élus porteurs de projet, une ingénierie pluridisciplinaire et l'ensemble des partenaires et des acteurs associés à l'élaboration du projet. Dans cette optique, les groupes de travail ont proposé d'introduire pour les marchés de maîtrise d'oeuvre, dans le Code des marchés publics, la procédure du dialogue compétitif "qui permet un temps de maturation du projet fondamental pour faire la ville", a estimé le secrétaire d'Etat. Autres propositions : la mise en oeuvre d'une véritable pédagogie de l'urbanisme (guides, formation, diffusion des bonnes pratiques) et la création d'une "maison de l'urbanisme" dans chaque ville pour promouvoir la culture urbaine auprès d'un large public.
Le gouvernement se donne maintenant deux mois pour examiner toutes les mesures arrêtées par les groupes de travail. Un grand nombre d'entre elles seront traduites dans cinq ordonnances prévues par la loi Grenelle 2 de juillet 2010, qui seront présentées au Conseil des ministres "d'ici l'été ou à la rentrée au plus tard", a indiqué Benoist Apparu, ajoutant que d'autres dispositions devront passer par des projets ou des propositions de loi, voire d'autres ordonnances.