Habitat - Le casse-tête moderne : les surloyers dans les HLM

A l'occasion d'une question du député André Gerin (GDR, Rhône), le ministère en charge du logement a expliqué la réglementation en vigueur sur les suppléments de loyers de solidarité (SLS ou "surloyers") dans le logement social. Un exercice de pédagogie fort utile tant l'accumulation de textes législatifs et réglementaires sur le sujet peut facilement conduire à y perdre son latin.

Etape 1 : éviter des quittances trop lourdes pour les locataires concernés

Au préalable, le ministère rappelle que la première loi à consulter pour connaître les règles en vigueur n'est pas la loi Molle, contrairement à ce qu'on pourrait penser, mais la loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006. L'article 71 de cette loi plafonne la somme loyer plus surloyer à 25% des ressources annuelles du ménage (sauf exception). Il prévoit également que les bailleurs sociaux doivent respecter un barème national. Ces règles nationales ont été établies par le décret du 21 août 2008 (voir ci-contre notre article du 27 août 2008), elles constituent le droit commun. Cependant des dérogations ont été prévues pour les années 2009 et 2010, en particulier pour les bailleurs ayant signé une convention globale de patrimoine et souhaitant conserver leur ancien barème.
A ces dispositions de la loi ENL sont venues s'ajouter celles de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 ("loi Molle"). Un plafonnement complémentaire a été prévu, afin que le total du loyer et du surloyer ne dépasse jamais les prix pratiqués dans le même quartier par le parc privé. Ce deuxième plafonnement a été réglé par le décret du 29 juillet 2009 (voir notre article ci-contre du 4 août 2009).

Etape 2 : adapter ces surloyers aux contextes locaux

Pour corser un peu le tout, l'article premier de la loi Molle offre aux bailleurs la possibilité de moduler sous certaines limites leurs surloyers dans le cadre de leurs conventions d'utilité sociale (CUS). Le décret du 30 décembre 2009 a fixé les limites de ce qui pouvait être pratiqué par les bailleurs et inscrit dans ces CUS (voir notre article ci-contre du 6 janvier 2010).
Mais, suite aux débats parlementaires houleux de la fin de l'année 2010 (mise en place de la "péréquation" entre bailleurs sociaux, voir notre article du 15 décembre 2010), le gouvernement a donné aux organismes HLM un délai de 6 mois supplémentaires pour signer avec leur préfet des conventions d'utilité sociale remaniées en  conséquence de la "péréquation".  La réponse ministérielle présente curieusement ce report comme non acté alors qu'il est bien inscrit dans loi de finances pour 2011 (article 210) : les CUS devront être approuvées avant le 30 juin 2011.
Le ministère ne précise pas quelle est la réglementation en vigueur entre le 1er janvier 2011 et la date de signature de la convention. Mais a priori, tous les bailleurs devraient être au barème national, celui que présente l'Anil sur son site internet (voir le tableau qui précise les zones d'exonérations et l'instrument de calcul très utile). Le ministère indique simplement que la modulation "pourra prendre effet à la date de signature des conventions". D'où, pour certains pendant le premier semestre 2011, l'application obligatoire du barème national, avant éventuellement de retrouver un barème personnalisé au deuxième semestre 2011.
Un peu complexe. Mais il est dans l'intérêt des 800 bailleurs du territoire de maîtriser cette réglementation sur le bout des doigts, car l'article L.441-11 du Code de la construction et de l'habitation est toujours en vigueur depuis 1996. Cet article soumet les organismes HLM qui ne perçoivent pas correctement leurs surloyers à une "pénalité d'un montant égal à 50 % des sommes exigibles". Cependant, dans la mesure où c'est le préfet qui doit réclamer ladite pénalité (et donc être en mesure de savoir précisément quelle réglementation s'applique dans les 4 millions de logements sociaux du territoire), il se pourrait que les recettes de la pénalité en question ne soient pas d'une grande aide pour équilibrer le budget de l'Etat.

Hélène Lemesle

Références : Assemblée nationale, question écrite n°82267 du député André Gerin (GDR, Rhône), réponse du 1er mars 2011 ; loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ; loi  n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion; Ces différentes dispositions ont été codifiées aux articles L.441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.