La suspension de l'encadrement a poussé à la hausse les loyers parisiens à la relocation
Une récente étude de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) montre que l'intervalle entre l'annulation de l'encadrement des loyers par la justice administrative et son rétablissement par la loi Elan a donné lieu à une poussée à la hausse des loyers à la relocation dans la capitale. Elle reste toutefois difficile à interpréter, car le gouvernement ayant annoncé, dès la décision d'annulation, son intention de rétablir l'encadrement, des propriétaires bailleurs ont pu l'anticiper.
L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), qui produit des loyers de références pour les logements du parc privé – servant notamment à l'encadrement de loyers –, publie un "Bilan du non encadrement à Paris en 2018". L'étude tire parti d'un mouvement de "'stop and go" qui a touché l'encadrement des loyers dans la capitale. Ce dernier y a en effet été mis en place le 1er août 2015, jusqu'au 27 novembre 2017, dans le cadre de la loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, avant d'être annulé par la justice administrative. Puis, la possibilité d'encadrement des loyers a été rétablie par la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 et le nouveau dispositif est effectivement en vigueur dans la capitale, à titre expérimental, depuis le 1er juillet 2019.
Des dépassements (virtuels) plus nombreux
L'idée était donc d'étudier in vivo ce qui se passe lorsque l'encadrement des loyers est supprimé et d'en tirer, a contrario, des enseignements sur ce qu'apporte ce dernier. L'Olap a mené son travail en exploitant son panel d'environ 5.000 logements représentatifs du parc locatif privé non meublé de la capitale. Les traitements ont été effectués dans les mêmes conditions que ceux de la période d'encadrement de 2015 à 2017. L'approche est plus subtile qu'un simple avant/après, puisque l'observatoire "a comparé les loyers réellement observés avec une situation de référence, en simulant un encadrement des loyers sur la période avec la poursuite de l'arrêté du 1er août 2017 jusqu'au 31 juillet 2018 et un nouvel arrêté pour la fin de l'année 2018".
La principale observation réside dans "une augmentation de la part des dépassements (virtuels) après la tendance baissière enregistrée pendant la période d'encadrement". Plus précisément, les dépassements théoriques de plafond (puisqu'il n'y avait plus d'encadrement) ont atteint 28% en 2018, contre 26% en 2015, 23% en 2016 et 21% en 2017. Par ailleurs, l'étude montre que les bailleurs ont adopté la même stratégie lorsque le loyer initial était supérieur au plafond et lorsqu'il lui était inférieur. L'étude conclut que "les loyers ont ainsi globalement augmenté des deux côtés du plafond alors que pendant la période d'encadrement, on avait constaté chaque année une baisse moyenne des loyers au-dessus du plafond".
Les plus petites surfaces sont les plus touchées
Les dépassements relevés par l'Olap sont plus nombreux après l'annulation de l'encadrement des loyers en novembre 2017, mais ils sont également plus importants. Ceci vaut tout particulièrement pour les petites surfaces et plus encore pour celles de moins de 20 m2. Ainsi 70% de ces dernières dépassent le plafond, alors que les logements de 1 pièce de plus de 20 m2 ne sont que 20% dans ce cas. Pour l'Olap, "cette situation résulte de la grande hétérogénéité de surface du parc des 1 pièce, composé à la fois de chambres de service et de studios. Les bailleurs peuvent alors pratiquer, pour les très petites surfaces, des loyers au m2 élevés tout en proposant un loyer mensuel accessible. Ainsi, l'encadrement s'avère très astreignant pour les logements de moins de 20 m2".
Enfin, lorsqu'il existe, le dépassement théorique lors d'un emménagement sur la période considérée atteint en moyenne 12% (entre 9% et 14% selon le nombre de pièces). Il est ainsi en moyenne de 151 euros pour un loyer plafond de 1.144 euros, soit un montant plus élevé que celui constaté en 2017 (134 euros), mais inférieur à ceux relevés en 2016 et 2015 (respectivement 165 et 185 euros).
Un retour à la situation antérieure ?
L'Olap en conclut à un retour à la situation antérieure après deux années et demi d'encadrement et un effet de ce dernier "oublié" dès la fin du dispositif. Pour l'observatoire, "non seulement la tendance à la modération des loyers de relocation s'est donc stoppée net, mais on constate de plus un retour à la situation antérieure, ce qui s'explique en grande partie par le fait que les logements remis sur le marché en 2018 n'étaient que pour une petite part d'entre eux des logements précédemment mis sur le marché pendant la période d'encadrement donc n'ayant pas déjà fait l'objet d'une éventuelle baisse de loyer".
Il reste qu'il semble relativement difficile d'en tirer, a contrario, des enseignements définitifs sur l'efficacité de l'encadrement des loyers. En effet, le jour même de l'annulation de ce dernier (sous le régime de la loi Alur) par la justice administrative, le gouvernement a annoncé son intention de le remettre en place à titre expérimental et sur une base volontaire, ce qui s'est concrétisé avec la loi Elan. Il est donc permis de penser que certains bailleurs relouant leur bien ont été tentés de profiter de cette "fenêtre de tir" inattendue pour revoir leurs loyers à la relocation. Mais peut-on en conclure pour autant qu'il en aurait été de même avec un abandon définitif de l'encadrement des loyers ?
