Logement - La cour administrative d'appel de Paris confirme l'annulation de l'encadrement des loyers... en attendant Elan

Dans une décision du 26 juin, la cour administrative d'appel (CAA) de Paris confirme l'annulation de l'encadrement des loyers dans la capitale. Plus précisément, la cour donne raison au tribunal administratif de Paris, qui avait annulé, dans un jugement du 28 novembre 2017, les arrêtés préfectoraux mettant en œuvre l'encadrement des loyers dans la capitale, instauré à l'été 2015 (voir nos articles ci-dessous du 28 et du 29 novembre 2017). Cet arrêt succédait alors, de quelques semaines, à une décision similaire du tribunal administratif de Lille, qui annulait l'encadrement des loyers dans la seconde ville à l'avoir appliqué, à compter de 2017 (voir notre article du 17 octobre 2017).

"Ça ne change pas grand chose"

Les recours rejetés par la CAA étaient présentés par l'Etat - signataire des arrêtés - et par une association de défense des locataires, confirmant ainsi la position adoptée en première instance, qui considérait que "ce dispositif d'encadrement des loyers ne pouvait être mis en œuvre dans la seule commune de Paris, mais aurait dû l'être dans les 412 communes de la région d'Ile-de-France comprises dans la 'zone d'urbanisation continue' de l'agglomération parisienne", comme le prévoyait la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).
Les effets pratiques de la décision de la CAA de Paris - celle de la CAA de Lille est encore en instance - sont très limités. Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris en charge du logement, a ainsi déclaré à l'AFP que "ça ne change pas grand-chose" puisque le projet de loi Elan, qui devrait être adopté à la rentrée (voir notre dossier ci-dessous), prévoit la possibilité d'appliquer l'encadrement des loyers "à la seule échelle de la commune". L'article 49 remplace en effet l'obligation de mettre en place le dispositif d'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues, prévu par la loi Alur, par un système plus souple.

Projet de loi Elan : davantage de latitude pour les collectivités

La future loi ouvrirait en effet la possibilité d'expérimenter ce dispositif à l'intérieur de ces zones, pour une durée de cinq ans, à l'initiative des EPCI compétents en matière d'habitat, de la commune de Paris, des établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris, de la métropole de Lyon ou de la métropole d'Aix-Marseille-Provence, sur tout ou partie de leur territoire couvert par un observatoire local des loyers (OLL) agréé (voir notre article ci-dessous du 20 avril 2018). Cette possibilité resterait toutefois soumise à l'existence de quatre critères de tension du marché locatif local. Le dispositif serait toujours mis en œuvre par un arrêté préfectoral.
La mairie de Paris, comme sans doute celle de Lille si l'arrêté préfectoral est à son tour annulé, entendent se saisir de cette nouvelle possibilité.

Une opposition toujours vive

Face à cette perspective, l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers) - à l'origine des recours contre les arrêtés d'encadrement des loyers - n'entend pas rester passive. Alors que les sénateurs viennent d'entamer la discussion du projet de loi en commission, elle considère que le gouvernement est "mauvais joueur" en maintenant ce dispositif de "fixation administrative des loyers" qui fait "fuir investisseurs et petits propriétaires" et provoquera "une catastrophe pour le marché locatif privé qui ne pourra plus assurer son rôle de premier bailleur social en France".
"Le gouvernement aurait pu mettre à profit le projet de loi Elan pour renoncer définitivement à l’encadrement", a aussi regretté Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, estimant pour sa part que "le gouvernement a préféré ménager la chèvre et le chou, pour ne pas déplaire à certains élus locaux".
En dépit de ces prises de position renouvelées des partisans et des adversaires de l'encadrement des loyers, la question de l'efficacité réelle du dispositif reste toujours posée, tant il est difficile de faire la part entre l'impact de l'encadrement et les tendances "naturelles" du marché locatif (voir notre article ci-dessous du 24 mai 2018).