Encadrement des loyers : les sanctions arrivent

Le décret du 13 mai 2019 complète l'expérimentation de l'encadrement des loyers en définissant les "modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et [le] recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs". Le texte s'applique dès le lendemain de sa publication au Journal officiel, soit dès le 15 mai. Cette expérimentation est prévue par l'article 140 de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Le principe de l'encadrement a d'ores et déjà été rétabli à Paris par un décret du mois dernier (voir nos articles ci-dessous du 15 avril 2019 et du 12 décembre 2018).

Les modalités de la mise en demeure...

L'article 140 de la loi Elan prévoit que lorsque le préfet constate qu'un contrat de bail ne respecte pas les dispositions prévues, "il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus". Si cette mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale (indépendamment d'une éventuelle action en diminution de loyer engagée par le locataire).

Le décret reprend en fait la formulation exacte de la loi, en ajoutant que la mise en demeure du préfet doit préciser la nature du manquement constaté. Pour sa part, le bailleur doit, dans les délais impartis, transmettre au préfet "une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus".

... et de l'amende

De même, en cas de mise en demeure infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l'amende prévue par l'article 140 de la loi Elan. Cette information doit mentionner le montant de l'amende envisagé, qui doit lui-même être proportionné à la gravité du manquement constaté. L'intéressé dispose alors d'un délai d'un mois pour présenter ses observations. Passé ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure. Le titre de perception est recouvré par le Trésor public "comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine" (en d'autres termes, les créances qui ne sont ni des impôts, ni des recettes domaniales, ni des amendes et autres condamnations pécuniaires).

Sur un plan juridique, le texte modifie également en conséquence les dispositions figurant dans certains décrets, dont en particulier celui du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.