Urbanisme - Etalement urbain : le versement pour sous-densité est-il efficace ?
Quel que soit le secteur, évaluer l'efficacité d'un dispositif encore jeune n'est guère aisé : une difficulté que l'équipe de CDC Climat Recherche a affrontée pour produire une étude très instructive sur les impacts du versement pour sous-densité (VSD). Cet outil, introduit par la loi de finances rectificative pour 2010 et entré en vigueur en mars 2012, permet aux communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan d'occupation des sols (POS), ou encore aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de PLU, de taxer tout détenteur de permis de construire dont le projet immobilier n'atteint pas un seuil minimal de densité. Son produit revient aux communes ou EPCI qui l'ont institué. En clair, il vise à optimiser la consommation de l'espace. "Et donc à contribuer à la lutte contre l'étalement urbain et à promouvoir un usage économe des sols", ajoute l'étude.
Opposition locale
Limité par la loi, le VSD ne peut excéder 25% de la valeur du terrain. Il reste facultatif et, à sa sortie, plus d'un élu n'a pas manqué de rassurer son conseil municipal en affirmant ne pas vouloir l'introduire, arguant du fait que c'était mal venu en ces temps de pénurie de logements. L'étude cite aussi un cas assez représentatif d'une commune estimant que les objectifs de lutte contre l'étalement urbain doivent être atteints au travers du PLU : cet outil d'incitation à la densité peut alors être considéré comme "redondant". Pour autant, l'efficacité du dispositif est-elle mise en doute ? Selon CDC Climat Recherche, l'étude des données disponibles indiquent un "impact sensible" du VSD, "non marginal" en termes de réduction de la surface urbanisée et d'augmentation de la densité. En agissant sur l'augmentation des constructions (par densification), il "agit en synergie avec les politiques du logement" et pourrait même, en Ile-de-France, "apporter une contribution non anecdotique à la lutte contre la crise du logement".
Premiers retours d'expériences
En juillet dernier, seule une trentaine de communes avaient instauré le VSD. Ce sont en majorité des communes de moins de 10.000 habitants comme Cattenières, dans le Nord ou, à l'opposé géographiquement, Volonne, dans les Alpes-de-Haute-Provence. Ou encore Médan, une petite ville résidentielle des Yvelines. Certaines, comme Chéroy (Yonne), Montbartier (Tarn-et-Garonne) ou Noyelles-Godault (Pas-de-Calais), l'ont annulé après sa mise en place. Les trois plus grandes à s'être converties sont Taverny (Val-d'Oise), Morangis (Essonne) et Sète (Hérault).
Quelles sont leurs motivations ? "Les mairies mettent majoritairement en avant des raisons qui tiennent à la volonté d'orienter le développement urbain pour éviter l'étalement, d'autres insistent sur les attentes financières qu'elles ont de cet outil, soit pour dégager des recettes fiscales supplémentaires, soit pour éviter des dépenses d'infrastructure associées à l'étalement urbain". Même si les retours d'expérience obtenus "ne permettent pas de traitement statistique poussé", et qu'aucune des communes approchées ne dispose d'informations sur les recettes du VSD, les quelques exemples mis en avant sont intéressants. Après l'instauration du VSD, une commune a ainsi constaté une augmentation du coefficient d'occupation des sols "du fait de constructions plus denses que d'habitude". "Cinq communes disent aussi que son instauration a modifié le comportement des acheteurs de terrains : elles ont constaté qu'ils achetaient des lots plus petits qu'habituellement. Ainsi, pour éviter de payer le VSD, la variable d'ajustement n'est pas majoritairement la taille des constructions mais la taille des terrains sur lesquels elles sont bâties. Cette façon d'éviter de payer le VSD serait même à l'origine d'une augmentation de prix au m² des terrains plus petits, selon le constat d'une commune". Pour conclure, l'étude estime que, malgré ces incertitudes et un impact parfois mitigé, cet outil pourrait favoriser la densité "en incitant les acteurs à diminuer la taille des terrains sur lesquels ils bâtissent leur logement, ce qui peut entraîner une augmentation des prix des petits terrains et même freiner la construction".
