Logement - En attendant la réforme des aides à l'accession, Benoist Apparu va modifier le Scellier

Le secrétaire d'Etat ne fait pas mystère de son intention d'engager une réforme d'ensemble des aides à l'accession à la propriété (voir notre article ci-contre du 9 avril 2010). En attendant de préciser ses intentions sur ce point, il a pourtant choisi de s'attaquer à un autre dispositif, centré sur l'investissement locatif : l'amendement Scellier. Il est vrai que l'urgence devenait pressante. Une récente étude, réalisée par le cabinet ImmoGroup Consulting, montre en effet qu'un investissement Scellier peut se transformer en un véritable piège lorsqu'il est effectué dans une ville où les besoins en logement locatif sont déjà largement satisfaits. Selon l'étude, "dans certaines agglomérations, les maxima du Scellier [montant maximal des loyers que l'investisseur peut demander pour bénéficier de la déduction fiscale, NDLR] sont en effet supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché". ImmoGroup Consulting a même trouvé, dans les Alpes, des situations où le montant du maximal du loyer - sur lequel est calculée la rentabilité de l'investissement - est en réalité supérieur de 70% aux loyers locaux. Environ 170 villes - sur les 5.400 communes éligibles - n'offriraient pas les conditions nécessaires à la sécurité de l'investissement. La critique n'est pas nouvelle. En juillet 2009 déjà, Benoist Apparu avait dû défendre le dispositif Scellier contre des critiques du même type. Il avait alors rappelé que "chaque acquéreur potentiel est bien entendu invité à veiller à la qualité de l'emplacement du bien qui lui est proposé" (voir notre article ci-contre du 9 juillet 2009).
Face à ce risque de décrédibilisation du dispositif, l'enjeu est de taille. Selon la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC), 63% des ventes dans le neuf réalisées au premier trimestre 2010 entraient dans le cadre du dispositif Scellier. Profitant d'une table ronde organisée par la commission des finances du Sénat sur le thème de la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier, Benoist Apparu a annoncé son intention de proposer "avant la fin de l'été une révision des plafonds de loyers" applicables au dispositif Scellier. Il s'agirait en l'occurrence de la seconde révision de l'année, après celle opérée par l'instruction fiscale de mars 2010, qui laissait délibérément de côté la question de la déconnexion de certains loyers des réalités locales (voir notre article ci-contre du 23 mars 2010). Le secrétaire d'Etat au Logement a également indiqué que le gouvernement entend interdire aux opérateurs de proposer des investissements à base de Scellier dans les 170 villes que le ministère a mis "sous surveillance".
Si une telle mesure était devenue indispensable, elle revêt cependant un aspect quelque peu paradoxal. Lors de la séance de questions orales au Sénat, le 6 avril dernier, Benoist Apparu a en effet confirmé qu'en application de l'article 83 de la loi de finances pour 2010, le gouvernement préparait pour cet été un décret étendant, sous certaines conditions, le dispositif Scellier aux communes situés en zone C, autrement dit les communes petites et moyennes (voir notre article ci-contre du 12 avril 2010). Aussi a-t-il bien pris soin, lors de la table ronde du Sénat, de rappeler qu'"il faut toujours vérifier le prix du marché avant d'acheter, vérifier les loyers pratiqués dans la ville, s'assurer des équipements dans le quartier".

Jean-Noël Escudié / PCA