Habitat - Copropriétés dégradées : les élus ne pourront plus dire qu'ils ne savaient pas

Le rapport Braye remis en janvier 2012 (voir notre article du 19 janvier 2012) invitait à une approche d'anticipation face à la dégradation de copropriétés. "Mieux vaut prévenir que guérir", a répété, un an après, le président de l'Anah, lors de la présentation à la presse d'un nouvel outil statistique proposant précisément de localiser les zones à risque.
Conçu en partenariat avec la DGALN (Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature, ministère du Logement) et le CGDD (Commissariat général au développement durable), cet outil ne donne pas la localisation exacte des immeubles (confidentialité des données oblige), mais descend tout de même à l'échelle de la section cadastrale. A charge ensuite aux acteurs locaux de repérer la copropriété en question ; et surtout d'élaborer son propre observatoire sur l'ensemble du territoire et d'envisager des interventions selon le degré de gravité.
Pour l'heure, dans l'outil Anah, chaque copropriété (*) est évaluée puis notée de A à D, la catégorie D regroupant les copropriétés au plus fort potentiel de fragilité (**).
A partir de toutes ces données et de leur connaissance de terrain, les acteurs locaux – les élus en première ligne, insiste l'Anah – sont alertés et peuvent envisager d'aller plus loin. Pourquoi pas en utilisant les services et les subventions de l'Agence…

Intervention de l'Anah

L'Anah est l'opérateur dédié au redressement des copropriétés depuis 2002. Elle consacre environ 90 millions d'euros chaque année à la prévention et au redressement de copropriétés en difficulté, sur des crédits ingénierie et travaux.
L'Agence finance, à titre expérimental, des dispositifs de veille et d'observation des copropriétés, à hauteur de 50% maximum d'un plafond de 120.000 euros de dépenses subventionnables. Elle participe également à hauteur de 50% par an (100.000 euros par an maximum) à des programmes opérationnels de prévention et d'accompagnement en copropriétés. Aujourd'hui, seuls quelques territoires (une quinzaine)  sont engagés dans ces démarches et bénéficient de l'appui de l'Anah.
Si les difficultés dans certaines copropriétés ne se voient pas ou pas encore (lorsqu'elles sont par exemple liées à une mauvaise gouvernance du syndic ou d'un accroissement des impayés sur les charges…), d'autres sont manifestes et n'attirent pas davantage l'attention des élus. C'est que "beaucoup d'élus estiment que le parc privé ne relève pas des politiques publiques", regrette Dominique Braye. Ou s'en désintéressent au motif que les interventions sont trop complexes à mener. "Les copropriétés dégradées sont la bombe à retardement de demain en matière de logement", les prévient le président de la communauté d'agglomération de Mantes en Yvelines.
La sensibilisation des élus locaux via le nouvel outil de repérage des copropriétés potentiellement fragiles ouvrira peut-être des vocations.

Valérie Liquet

(*) En réalité, l'exercice statistique a porté sur 93% du parc français de copropriétés, soit 520.000 copropriétés représentant 7 millions de logements.

(**) Les neuf critères ayant servis à la classification sont réunis en cinq familles : situation socio-économique des occupants (revenus des occupants, taux de ménages pauvres, taux de suroccupation, taux de familles monoparentales, taux de familles nombreuses) ; état du bâti (taux de logements de qualité médiocre), positionnement dans le marché (taux de vacances longue durée), capacité des propriétaires à faire face aux dépenses d'entretien (taux de propriétaires occupants sous le seuil de pauvreté), présence de propriétaires personnes morales de droit privé dans la copropriété (taux de personnes morales de droit privé parmi les propriétaires de logements locatifs privés occupés ou vacants).

15% des logements en copropriété sont classés catégorie D

Au niveau national, 15% des logements en copropriété se classeraient en catégorie D, soit un million de logements. 70% d'entre eux sont situés dans quatre régions : l'Ile-de-France, Paca, Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées. Mais alors que le volume de logements en catégorie D tend à décroître en région parisienne (-1% entre 2007 et 2009), les régions de l'arc méditerranéen enregistrent des progressions autour de 7% (contre +3,7% en moyenne nationale).
Les régions les moins concernées par la catégorie D sont le Limousin, la Corse et la Champagne-Ardenne. Mais le Limousin, ainsi que l'Alsace, la Lorraine, la Franche-Comté et le Centre affichent des évolutions à plus de 10% du nombre de logements en copropriété de catégorie D entre 2007 et 2009.
Au niveau départemental, la Seine-Saint-Denis se démarque avec 40% des logements en copropriété qui relèvent de la catégorie D. L'Hérault et les Bouches-du-Rhône affichent des taux autour de 20%.
Au Nord comme au Sud, les copropriétés de catégorie D se caractérisent par leur petite taille (42% ont moins de 20 lots) et par leur ancienneté (52% ont été construites avant 1949).
VL