Habitat - Coopératives HLM : "Vive la biodiversité dans le logement social !"

C'est une excellente idée qu'ont eu les organisateurs de l'assemblée générale de la fédération des coopératives HLM : en clôture de leur rendez-vous annuel, au lieu du traditionnel discours du ministre suivi du non moins traditionnel discours du président de la fédération, ils ont organisé une séance de questions-réponses entre le mouvement coopératif et le secrétaire d'Etat en charge du logement, Benoist Apparu. Et là, surprise, ce jeudi 6 mai : devant 250 responsables de coopératives qui réagissent au quart de tour lorsqu'on évoque les surcoûts liés à l'intégration des tests d'étanchéité à l'air dans la réglementation thermique 2012 (RT 2012), les deux parties ont limité les effets de manche et simplement parlé de politique logement.

TVA à 5,5% sur les constructions neuves en BBC : il ne faut pas rêver!

Premier thème abordé, le développement durable. En ce domaine, les coopératives peuvent mettre en avant leur bilan : plus de la moitié des logements mis en chantier en 2009 présentent un niveau de performance énergétique supérieur à ce qu'impose la réglementation. Une gageure au vu des prix de sortie que pratiquent les coopératives. La construction d'un bâtiment basse consommation (BBC) occasionne naturellement un surcoût, et c'est pour cette raison que la fédération propose une TVA à 5,5% sur ces constructions en neuf. Ce surcoût, le secrétaire d'Etat l'estime à "10 à 15% à l'investissement" mais ajoute-t-il, "il ne faut pas oublier que le BBC permet des économies importantes sur le long terme". C'est donc aux "banques d'intégrer ce surcoût" - par exemple en prêtant plus que le traditionnel ratio de 33% des revenus aux accédants à la propriété -, pas à l'Etat de réduire la TVA. De toute façon, 2012 approche, et, à ce moment-là, tout le monde sera logé à la même enseigne, "il n'y aura plus de surcoût dans la mesure où ce sera le droit commun". Léger remous dans la salle : certains ont encore en mémoire le rachat des 30.000 Vefa du plan de relance et le respect assez élastique de la réglementation thermique par les promoteurs privés. Benoist Apparu est tout à fait conscient de ce fait : "Le respect de la RT 2005 était aléatoire et approximatif." Mais, il compte sur le Grenelle 2 qui généralise le double contrôle (sur plan et après la construction) pour améliorer les choses.

Regroupement, vous avez le choix de la forme, mais... certaines sont mieux que d'autres !

Deuxième sujet abordé, les regroupements entre organismes. Pour les coopératives, "la taille n'est pas un gage de performance", ce qui n'empêche en rien la coopération entre structures : outre les liens en capital (60% des coopératives ont un sociétariat dominé par un ou plusieurs organismes HLM, 15% par Action logement), très fréquemment les coopératives partagent leur personnel, et/ou leurs administrateurs avec d'autres organismes. Benoist Apparu a précisé sa position sur le sujet : "La réorganisation pour la réorganisation n'a évidemment aucun sens. Pas plus la fixation d'un seuil minimal de logements, et, naturellement, il n'y aura pas de mariages forcés." Cette politique d'encouragement au regroupement a un seul but : permettre "une plus grande efficacité et donc une capacité à construire plus". L'avantage du regroupement capitalistique, c'est de faire "remonter les fonds propres", "une remontée interne au mouvement HLM", a pointé le secrétaire d'Etat, "qui évite des remontées externes, par Bercy". En résumé : regroupez-vous, vous paierez moins d'impôt. Mais, sur la forme du regroupement, les organismes sont libres (il faut dire que de toute façon, en la matière, l'Etat ne peut pas grand'chose) : "Il n'y a pas de modèle unique : groupement d'intérêt économique, coopération technique, capitalistique…"
Et, avant ces regroupements, une coopérative doit-elle faire une mise en concurrence quand elle veut qu'un office - accessoirement son actionnaire majoritaire - l'aide pour sa comptabilité ? Ce dossier des relations entre société mère et société fille "est sur le point d'aboutir", a déclaré Benoist Apparu.

Réforme de l'accession : Benoist Apparu consulte, mais ne se prononce pas pour l'instant

Enfin, après avoir loué la "biodiversité dans le logement social" (c'est-à-dire la variété de structures composant le mouvement HLM), la présidente de la fédération des coopératives, Marie-Noëlle Lienemann, s'est exprimée sur la réforme des aides à l'accession. Elle a indiqué que l'important est, quel que soit le nouveau système adopté, d'éviter les "chamboulements généralisés et assurer une transition en douceur". Il faut ensuite, selon l'ancienne ministre du gouvernement Jospin, maintenir le PSLA (prêt social location accession), qui permet adossé à une TVA à 5.5% et une exonération de TFPB de devenir propriétaire progressivement. De même il faut continuer à soutenir l'accession sociale en zone Anru, "qui marche bien". Enfin, il faut cibler les aides à l'accession sur les foyers dont les revenus sont en moyenne inférieurs à trois Smic, éviter un mécanisme "trop généralisé" et surtout ne jamais oublier les dispositifs de "sécurisation" (qui permettent en cas de difficulté financière de l'accédant, de bénéficier par exemple d'un rachat de son bien à un prix fixé d'avance). Quant au prêt à taux zéro, il faudrait le cibler sur certaines zones et moduler sa quotité en fonction des revenus de l'accédant.
Benoist Apparu, qui consulte actuellement tous les acteurs du secteur sur ce sujet, n'a pas souhaité se prononcer pour l'instant, "pour éviter des trous d'air". Cependant, en complément de ses prises de position de ces dernières semaines (voir nos articles ci-contre), il a indiqué qu'un prêt à taux zéro ciblé seulement sur le neuf désavantage les centres-villes anciens, or il est "essentiel de diversifier les fonctions en centre-ville". L'accession en centre-ville sous conditions de ressources serait un "changement de culture pour les coopératives". Quant au PTZ, il "solvabilise actuellement les acquéreurs en zone B2 et C, pas en zone A et B1. Il va donc falloir être inégalitaire suivant les zones, pour être équitable".
Enfin, sans se prononcer sur la baisse envisagée de l'enveloppe totale des aides à l'accession (actuellement 7 milliards), le secrétaire d'Etat a déclaré : "C'est une évidence qu'on peut faire beaucoup mieux avec moins d'argent."

Hélène Lemesle
 

Les coopératives HLM en 2010

Une coopérative HLM est une société anonyme, régie par le statut de la coopération, soumise à la législation HLM et administrée par un conseil de bénévoles. En 2009, les 166 coopératives du territoire ont mis en chantier environ 3.000 appartements ou maisons en bande (c'est-à-dire collées) et 1.000 maisons individuelles "en diffus". Elles ont mis en chantier 1.500 logements sociaux. Les coopératives ont également une activité de syndic, d'aménageur et de gestionnaire de logements sociaux (parc de 20.000 logements). Toutes les coopératives n'exercent pas l'ensemble de ces métiers, tout dépend de l'histoire de chacune. Environ une centaine de coopératives sur les 166 du territoire se consacre uniquement à l'accession.
La Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM (FNSCHLM) a été créée en 1908. Présidée par Marie-Noëlle Lienemann depuis 2003, elle est l'une des cinq fédérations de l'Union sociale pour l'habitat (USH).