Comment faciliter la mutation du foncier commercial périphérique
À l’heure du zéro artificialisation nette, une étude de l’Institut Paris Région relève que le regard change sur le foncier commercial des zones périphériques, ces "plaques monofonctionnelles, artificialisées et pensées dans des modèles urbains dominés par l’automobile". Naguère décrié, ce "stock" de foncier sous-utilisé valorisable est de plus en plus convoité. Les freins à sa mutation restent néanmoins nombreux et, si des tendances à l’œuvre pourraient progressivement les lever, l’Institut souligne que d’autres conditions sont nécessaires à son redéploiement.
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Dans une étude consacrée aux 3.400 hectares de surfaces commerciales que compte l’Île-de-France – mais dont les enseignements dépassent ce seul périmètre –, l’Institut Paris Région s’est, à la demande du préfet de région, penché sur les conditions de leur transformation. Pour l’heure, ces espaces – dont 48% de l’emprise serait occupé par le bâti, 28% par des parkings et les 24% restant par des "espaces libres, artificialisés, essentiellement dédiés aux circulations" – restent fortement décriés, parce que consommateurs d’espaces et artificialisés, uniquement accessibles en voiture le plus souvent, de "qualité urbaine médiocre" ayant "banalisé les paysages". Mais l’objectif de sobriété foncière conduit à modifier le regard que l’on porte à ce "'stock' de foncier sous-utilisé valorisable et de plus en plus convoité", quand par ailleurs les besoins en logements vont croissant et que la réindustrialisation devient une priorité.
Des freins nombreux…
Jusqu’ici, l’étude constate que "peu d’initiatives d’envergure ont débouché sur des réalisations" (mais les acteurs s’organisent – voir nos articles du 6 décembre 2022 et du 20 février 2023). Les freins sont il est vrai particulièrement nombreux. En premier lieu, le coût d’acquisition du foncier, plus élevé qu’ailleurs. D’abord parce qu’à l’assiette foncière s’ajoute l’achat des murs et des fonds de commerce. Ensuite parce que les zones commerciales périphériques sont les plus épargnées par la vacance (8% en 2020), qui touche davantage le foncier industriel, les commerces de centre-ville (13%) ou les centres commerciaux (14%). Un phénomène expliqué par un niveau de loyer plus faible, qui attire certes des enseignes "moins qualitatives", mais qui attire quand même. Or, d’après les professionnels, un taux de vacance de 25 à 30% serait nécessaire pour déclencher un projet de transformation. À défaut, le fait que cette dernière implique que "les opérateurs renoncent à des recettes récurrentes de court terme au profit d’une espérance de gain de long terme, sur des projets qui ne sont pas forcément sécurisés dans le temps", n’invite pas à sauter le pas. Sans compter que la gouvernance de ces espaces n’aide pas. Dans les zones commerciales, l’émiettement de la propriété complique l’acquisition. Et si la propriété unique dans les centres commerciaux pourrait la simplifier, "les foncières propriétaires sont souvent soumises à des enjeux nationaux ou internationaux qui les éloignent des problématiques locales".
… qui pourraient progressivement se lever
Reste que plusieurs bouleversements récents changent la donne. Après "deux décennies d’emballement des ouvertures de surfaces commerciales", on approcherait de la "saturation", "le parc progressant plus vite que les dépenses de consommation des ménages". Inflation et stagnation du pouvoir d’achat sont à l’œuvre, comme par ailleurs l’aspiration à consommer plus durablement, le développement du e-commerce, etc. Encore faible, le taux de vacance progresse et pèse sur la rentabilité d’actifs immobiliers de plus en plus surdimensionnés. Les contraintes règlementaires, comme le décret tertiaire, renchérissent par ailleurs les coûts, alors que "la hausse brutale des taux d’intérêt provoque la diminution mécanique des actifs".
Des conditions nécessaires, mais souvent insuffisantes
L’étude estime cependant que la levée de ces freins ne suffira pas pour entraîner la mutation de ces espaces. D’autres conditions sont nécessaires, comme la qualité architecturale, paysagère et environnementale des projets ou "l’habitabilité de l’environnement" dans lequel ils s’insèrent : offre de services et d’équipements, desserte en transports en commun… "Renforcement du maillage des transports en commun et développement de modes actifs (marche et vélo sont un prérequis de la soutenabilité des programmes de logements", préviennent les auteurs de l’étude. Autre condition, une "recréation de valeur importante", avec des "redéveloppements immobiliers et une densité notable qui ne sont pas toujours possibles ou acceptés". Les auteurs attirent également l’attention sur les prix de sortie de l’opération, qui doivent être "cohérents avec les valeurs du marché".
Pour amorcer les mutations, l’étude estime que les transferts de commerce permettraient de lancer les transformations, tout en réduisant les coûts d’éviction ou de sortie de baux et en maintenant une offre commerciale et des emplois sur place. Mais ils "sont aujourd’hui considérés comme des créations ou des extensions de surfaces commerciales et soumis à autorisation d’exploitation commerciale, procédure lourde, ouvrant de nombreuses possibilités de contentieux". Là encore, un changement de perspective semble nécessaire. Dans tous les cas, il est relevé que "'l’alignement des intérêts' entre les acteurs publics (collectivités) et privés (propriétaires, exploitants…) est indispensable". Ce qui a été rappelé il y a peu (voir notre article du 26 avril).
