Viager social : une solution pour le maintien à domicile des personnes âgées
Le viager social favorise le maintien à domicile des personnes âgées aux revenus modestes, tout en leur offrant des services pensés pour leur quotidien (sécurisation du logement, portage de repas, activités, etc.). La Banque des Territoires soutient cette démarche solidaire en finançant les opérateurs sociaux engagés dans ces acquisitions.
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Une demande croissante de maintien à domicile des personnes âgées
Dans un contexte de raréfaction de l’offre médico-sociale dans les territoires, le logement des séniors se révèle être un des grands défis liés au vieillissement de la population.
Une solution émerge : l’accompagnement à la transformation de l’habitat des personnes âgées, pour leur permettre de continuer à vivre chez elles le plus longtemps possible. Un enjeu tout aussi capital d’un point de vue humain – elles sont de plus en plus nombreuses à souhaiter rester vivre dans leur logement.
C’est notamment pour favoriser ce maintien à domicile dans de bonnes conditions matérielles et financières que la vente en viager se développe.
La vente en viager, une solution pour améliorer les conditions de vie des séniors
La vente en viager permet :
- d'apporter des revenus complémentaires aux ménages qui, bien que propriétaires de leur résidence principale, remplissent des critères de ressources les rendant éligibles au logement social locatif ;
- de fournir à ces ménages des fonds pour réaliser les travaux d'aménagements nécessaires à leur maintien à domicile en sécurité et dans des conditions adaptées à leur situation médicale.
L’objectif : leur permettre de vieillir dignement.
L’accompagnement de la Banque des Territoires sur un marché en croissance
Le marché du viager, initialement niche, connaît une croissance notable sur un marché pourtant en berne récemment. Et pour cause : si la solution répond au souhait des personnes âgées de rester à domicile dans un contexte de hausse du coût de la vie, elle représente aussi un levier stratégique pour les investisseurs.
Mais comment financer un viager ?
Pour répondre à cette progression du marché et accompagner au mieux les projets d'achat en viager des opérateurs sociaux, la Banque des Territoires a lancé début 2022 le Prêt Viager Social. Cette offre de financement de viager s’inscrit également dans une démarche de transformation de l’habitat pour les personnes âgées.
Notre offre permet de financer les projets d'acquisition en viager auprès des personnes âgées à revenus modestes partout en France.
Les avantages de l’achat en viager pour les acquéreurs
Au-delà de sa dimension sociale et de la réponse concrète qu’il apporte à la tension sur le secteur de l’habitat sénior, l’achat en viager présente 3 avantages concrets pour les acheteurs – et notamment pour les collectivités.
#1 Une acquisition progressive et des dépenses étalées dans le temps
Le viager permet aux collectivités d’acquérir des biens sans avoir à immédiatement mobiliser d’importants budgets, tout en commençant à les intégrer progressivement à leur patrimoine.
#2 Une meilleure anticipation des projets
Il offre aussi la possibilité aux acheteurs de sécuriser en amont des biens destinés à être exploités dans le cadre de projets sur le long terme. Les collectivités peuvent ainsi anticiper la construction de logements sociaux, d’équipements publics ou d’espaces verts.
#3 Une gestion foncière plus stratégique
Le viager social facilite enfin l’acquisition de biens dans des zones clés des territoires, renforçant les capacités d’aménagement des collectivités.
Quels sont les critères d'éligibilité au Prêt Viager Social ?
Le Prêt Viager Social s'adresse à plusieurs profils d'opérateurs publics ou privés :
- les organismes de logement social : Offices Publics de l'Habitat (OPH), Entreprises Sociales pour l'Habitat (ESH), Coop'HLM, SEM Immobilières ;
- les organismes de maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI) ;
- les personnes morales à but non lucratif (associations, fondations, etc.) ou à lucrativité limitée - Société Coopérative d'Intérêt Collectif (SCIC), Unité Économique et Sociale (UES), etc. ;
- les établissements publics.
Les projets d'acquisition en viager doivent concerner des propriétaires âgés de 78 à 89 ans. Ces derniers doivent également occuper leur logement à titre de résidence principale.
Les spécificités financières du Prêt Viager Social
Dans le cadre du Prêt Viager Social, les revenus des vendeurs ne doivent pas dépasser les plafonds fixés pour l’accès aux logements sociaux :
- de type PLAI, pour 10 % des propriétaires ciblés par notre prêt ;
- de type PLUS, pour au moins 60 % des vendeurs ;
- de type PLS, pour le reliquat.
Le Prêt Viager Social permet de financer à la fois la partie bouquet et la partie rente, calculée en fonction de l'espérance de vie, d'une acquisition en viager. D'une durée de 30 ans, il est indexé sur le taux du Livret A + 0,6 % et propose un différé d'amortissement jusqu'à 20 ans.
L’ensemble de ces caractéristiques financières spécifiques renforce les capacités des opérateurs sociaux à mener des acquisitions en viager auprès des seniors aux moyens financiers limités.
Zoom sur le premier opérateur bénéficiaire du Prêt Viager Social : la SCIC Les 3 Colonnes
La Banque des Territoires est actionnaire et membre du Conseil d’administration de la SCIC Les 3 Colonnes, agréée entreprise solidaire d’utilité sociale, depuis 2018. Cette prise de participation dans une structure qui fonctionnait jusqu’alors exclusivement sur fonds propres, financés par des levées de fonds auprès d’acteurs institutionnels et d’investisseurs particuliers, a permis de mettre en lumière la nécessité de développer une offre spécifiquement dédiée au viager. Cet engagement vise non seulement à soutenir cet acteur pionnier sur le marché, mais également à encourager le développement d’autres initiatives similaires. Début 2024, la Banque des Territoires conçoit le Prêt Viager Social. La SCIC Les 3 Colonnes en est le premier opérateur bénéficiaire.
À ce jour, la Banque des Territoires et la SCIC ont signé des contrats pour financer 4 opérations de viager dont les propriétés sont situées pour deux d’entre elles, à Sainte-Foy-lès-Lyon (69), à Villeurbanne (69) et à Rueil-Malmaison (92).
Le viager à Sainte-Foy-lès-Lyon (69)
Pionnière dans la démarche, Sainte-Foy-lès-Lyon (69) est la première collectivité à octroyer une telle garantie à 100% pour une opération. Le dispositif va bénéficier à un couple sénior propriétaire d’un appartement de type T3 dans le quartier des Provinces.
Les montants moyens de ces opérations ?
- Un coût total de 156 000 euros…
- …dont un emprunt d’en moyenne 100 000 euros à la Banque des Territoires ;
- un bouquet de 83 000 euros, versé à la personne âgée au moment de la vente ;
- et une rente annuelle de 4 400 euros.
Banque des Territoires a octroyé une enveloppe de 28,85 millions d'euros sur deux ans à la SCIC Les 3 Colonnes afin de financer l'acquisition en viager de près de 200 logements, situés notamment en Rhône-Alpes, en Île-de-France et en Occitanie.
Si un premier bilan sera établi en début d’année prochaine pour évaluer l’impact positif du dispositif, d’autres collectivités à travers la France, en prise avec les mêmes enjeux liés au logement des personnes âgées, le prennent déjà pour exemple.
Plusieurs opérateurs sociaux ont d’ailleurs déjà manifesté leur intérêt pour le Prêt Viager Social, témoignant de la pertinence et de l’attractivité de ce financement solidaire.
Les experts
© Olivier Mazaudoux
Olivier Mazaudoux
Chargé de développement territorial Direction Régionale Auvergne Rhône Alpes Métropole de Lyon
Diplômé en droit de l’environnement, de l’aménagement et de l’urbanisme, Olivier a enseigné plusieurs années ces matières avant d’intégrer l’Institut Régional d’Administration de Lyon. Affecté à la Caisse des Dépôts en direction régionale depuis 2009, il accompagne depuis lors les partenaires publics et privés dans leurs projets territoriaux au service de l’intérêt général.
