Habitat - Benoist Apparu annonce une baisse importante des plafonds de loyers Scellier
Le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, a annoncé lors d'une conférence de presse le jeudi 26 août, deux modifications importantes du dispositif Scellier d'aide à l'investissement locatif dans le neuf. Premièrement, une baisse des plafonds de loyers dans une partie de la zone A et en zone B. Deuxièmement, la publication prochaine de textes réglementaires permettant de faire bénéficier certaines communes de la zone C de cet avantage fiscal.
Création d'une zone A bis, baisse de 26% en zone A et de 14% en zone B
Créé par la loi de finances rectificative du 30 décembre 2008, le dispositif Scellier consiste en une réduction d'impôt égale à 25% de la valeur du bien acquis dans le neuf à condition de ne pas louer celui-ci trop cher : les propriétaires doivent donc respecter des plafonds de loyers fixés par instruction fiscale, la dernière datant du 3 mars dernier (voir notre article ci-contre du 23 mars 2010). Ce sont ces plafonds - actuellement de 21,72 euros par m2 et par mois en zone A, 15,10 en zone B1 et 12,35 en zone B2 - que le gouvernement a décidé de baisser afin explique Benoist Apparu "de mieux protéger les futurs acquéreurs". En effet, le dispositif a été l'objet ces derniers mois de critiques : dans le but d'inciter à l'achat, certains promoteurs assuraient aux futurs acquéreurs qu'ils pourraient louer leur bien beaucoup plus cher que ce qui était en réalité possible. Par la suite, les propriétaires ne trouvant pas de locataires à ces niveaux de loyers devaient renoncer à l'avantage fiscal, ce qui mettait certains en situation financière difficile. Une étude publiée début mai indiquait que dans 170 villes (sur les 5.400 communes éligibles) l'investissement en Scellier était par conséquent risqué (voir notre article du 21 mai 2010).
Plutôt que de revoir le zonage établi pour trois ans début 2009 - ce qui aurait permis par exemple d'exclure ces 170 villes -, le gouvernement a choisi de baisser les plafonds de loyers. A partir du 1er janvier 2011, la zone A sera coupée en deux : si Paris et 29 communes de la première couronne (zone "A bis") conserveront les mêmes plafonds qu'aujourd'hui, les biens acquis dans le reste de la région parisienne et sur une partie du littoral méditerranéen ne pourront plus être loués à plus de 16,1 euros par m2 et par mois. Une baisse très importante, de plus d'un quart (26%) pour ces communes. Toujours à partir du début de l'année prochaine, les plafonds de loyers baisseront de 14% en zone B1 et B2 (respectivement à 13 et 10,6 euros).
Ces baisses concernent aussi le Scellier "intermédiaire" (ou "social") qui permet d'obtenir une réduction d'impôt plus importante à condition de louer à des locataires aux revenus limités (sous plafonds de ressources), à un loyer plus faible. Les plafonds de loyers Scellier intermédiaire sont inférieurs de 20% aux plafonds de loyers du Scellier classique.
Quelles conséquences ont ces baisses de plafonds ?
Ces nouveaux plafonds "prenant mieux en compte la réalité des marchés" permettront de "protéger les futurs acquéreurs", a expliqué Benoist Apparu. Le secrétaire d'Etat "ne croit pas" que ces baisses (qui rendront dans certains endroits l'investissement beaucoup moins rentable) dissuaderont les investisseurs d'acheter dans le neuf en Scellier. "On peut imaginer, a-t-il ajouté, un effet inverse dans la mesure où les particuliers auront plus confiance dans le dispositif." Il prévoit donc un effet "neutre" sur le budget de l'Etat. Pour le vice-président de la fédération des promoteurs-constructeurs, Guy Portmann, l'abaissement des plafonds de loyers pourrait "avoir un petit impact à la marge" sur le nombre de logements Scellier vendus avec l'abandon de certains programmes immobiliers. Mais, globalement, ces baisses de plafonds sont "raisonnables" a-t-il déclaré à l'AFP. Le délégué général de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) estime pour sa part que cette baisse "va moraliser un peu ce secteur d'activité et c'était nécessaire". Mais l'Unpi prévoit aussi un "rétablissement de l'équilibre avec l'immobilier ancien" et donc un effet sensible sur la rentabilité des investissements dans le neuf.
De plus, cette baisse des loyers maximum s'ajoute au verdissement du dispositif adopté en loi de finances 2010 qui va diminuer le taux de la réduction d'impôt pour les logements ne respectant pas la norme bâtiment basse consommation "BBC" (15% en 2011, 10% en 2012, voir notre article ci-contre du 29 juillet ). Sans compter que le gouvernement a annoncé une baisse de 10% en moyenne des niches fiscales dans le budget 2011. Le dispositif Scellier sera touché comme les autres mais le secrétaire d'Etat n'a pas annoncé à quelle hauteur : "les arbitrages sont en cours".
Les dérogations pour la zone C seront délivrées "au compte-gouttes"
Enfin, Benoist Apparu a indiqué que le décret et l'arrêté permettant à des communes de zone C de bénéficier du dispositif Scellier (mise en application de l'article 83 de la loi de finances pour 2010) allaient prochainement paraître au Journal officiel. Les communes ou intercommunalités intéressées pourront demander au ministre un agrément qui permettra de faire bénéficier de l'avantage fiscal les acquéreurs de logements neufs sur leur territoire. Pour obtenir cet agrément dérogatoire, il faudra apporter la preuve de la tension de son marché locatif. "Il est hors de question de revenir aux dérives du dispositif Robien" : les agréments seront distribués "au compte-gouttes", "peut-être 5 à 10 par an". Rappelant que le gouvernement était hostile à cet amendement parlementaire, Benoist Apparu a précisé que les conditions de délivrance de ces agréments seront "très restrictives". Ces dérogations ne seront "pas délivrées à la gueule du client", mais "fondées sur des critères nombreux, quantifiés et les plus précis possibles".
Hélène Lemesle
