Zones commerciales en entrées de ville : les 74 premiers lauréats annoncés

Six mois après avoir lancé l'appel à manifestation d'intérêt "Un nouvel horizon pour les zones commerciales", la ministre déléguée chargée des PME, du Commerce, de l'Artisanat et du Tourisme, Olivia Grégoire, s'est rendue dans la cité des papes, vendredi 29 mars, en compagnie de Guillaume Kasbarian, ministre du Logement, pour dévoiler la liste des 74 premiers lauréats du programme. Les ministres ont déambulé dans la zone commerciale de La Cristole, au sud de la ville, qui va faire l'objet d'une opération de requalification. Déjà bénéficiaire du programme Action coeur de ville (voir notre article du 11 octobre 2023), la ville avait été l'une des premières, via le syndicat mixte du Scot, à réclamer un moratoire sur le développement des grandes surfaces de périphérie (voir notre article du 8 février 2018).

Au total, le gouvernement comptabilise plus de 1.500 zones commerciales périphériques en France. Elles s'étalent sur plus de 500 millions de m2 et captent près de 72% de la consommation des ménages. L'appel à manifestation d'intérêt est destiné à requalifier ces sites dans un souci de transition écologique : travailler sur la désimperméabilisation des sols, la mixité d'activités, la renaturation... "L'enjeu est de les réinventer pour les soixante prochaines années pour en faire des zones de vie", a expliqué la ministre déléguée lors d'un point presse organisé le 28 mars. Ainsi, une zone commerciale dynamique pourra être densifiée et faire davantage de place au logement. Une zone en déprise sera quant à elle renaturée ou transformée pour accueillir une activité industrielle si elle est située en zone peu dense.

Une deuxième vague au deuxième trimestre

Le ministère a reçu quelque 112 projets sur la cinquantaine qui était attendue, signe d'une appétence de certaines collectivités à agir sur ces zones commerciales d'entrées de ville souvent qualifiées de "boîtes à chaussures".

Le plan, annoncé le 11 septembre 2023, prévoyait un budget de 24 millions d'euros. Mais face à l'affluence des projets, l'enveloppe initiale a été relevée à 26 millions d'euros et une deuxième phase de candidatures a été lancée le 29 mars par les ministres pour le deuxième trimestre. Elle sera dotée de 8 millions d'euros.

Dans le détail, 63 projets, au stade de la réflexion, vont bénéficier d'une enveloppe de 5,7 millions d'euros. Tous profitent d'une subvention de 75.000 euros pour lancer des études préalables. 16 d'entre eux toucheront une enveloppe supplémentaire de 75.000 euros pour financer la conduite de projets (recrutement d'un chef de projet ou d'un assistant à la maîtrise d'ouvrage, conduite d'actions de concertation). Les 11 autres projets, les plus matures, recevront 20,3 millions d'euros pour travailler à la diversification de leurs activités, à la renaturation, la création de nouvelles dessertes de transports ou de logements. Le gouvernement estime que 25.000 nouveaux logements pourraient être disponibles sur l'ensemble des 74 sites. 

"C'est une excellente initiative, se félicite Frédéric Gibert, responsable du programme Action cœur de ville et du plan commerce à la Banque des Territoires, l'Etat a choisi d'attaquer le sujet par la question des zones commerciales, mais il y a aussi la question des entrées de ville habitées, des activités économiques et les sujets sont très variés, avec des territoires qui ont des perspectives de densification avérée, comme Chartres ou les métropoles, et d'autres où il y a moins de perspectives et donc tout à inventer avec des volets de renaturation probablement". D'autres territoires encore, comme la zone d'entrée de ville sud de Cahors, nécessitent des aménagements pour cause de risques d'inondations.

Une transformation visible dans plusieurs années

Des sujets variés et des questions parfois très pratiques à régler. "Si sur une zone, la propriété est multiple, chaque commerce a son parking avec une clôture entre chacun, et pas de circulation piétonne possible, détaille encore Frédéric Gibert, il y a des choses banales mais pas si simples qui seront à traiter".

Les dossiers sont déposés par les élus locaux et/ou leurs aménageurs et leurs établissements fonciers, ou encore par des groupements constitués de foncières commerciales et de promoteurs. "L'Etat n'a pas vocation à financer toute la transformation de ces sites, souligne le cabinet du ministère, il est là pour impulser, encourager les efforts. Les foncières vont mettre de l'argent sur la table".

Pour la Banque des Territoires, "la possibilité de plusieurs vagues de candidatures est bénéfique car elle donne le temps aux collectivités de faire mûrir leur réflexion". "La transformation des entrées de villes sera un travail de longue haleine dont on ne percevra les premiers effets que dans plusieurs années pour les opérations les plus avancées", indique Frédéric Gibert.

Une task force pour accompagner les porteurs de projets

Un système informatique dédié au pilotage et au suivi des projets entre acteurs locaux et Etat est prévu et les porteurs de projets seront accompagnés par une "task force" d'experts, composée de membres de la Direction générale des entreprises (DGE), de l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et de la Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (DGALN) et de leurs partenaires. "On a encore du mal à y voir clair sur l'effet d'enclenchement que cela peut avoir, détaille Frédéric Gibert, une task force c'est toujours utile mais je pense qu'il y a un volet accompagnement humain à prévoir, avec des capacités de négociation et une compréhension des enjeux des uns et des autres, les propriétaires, les distributeurs, les collectivités, avec la question des propriétés morcelées. Aujourd'hui, sur ce sujet, on a collectivement encore des marges de progrès alors que la palette d'outils d'urbanisme est vaste, le tout étant d'activer les bons". 

Des dispositifs, issus de la loi Industrie verte (voir notre article du 24 octobre 2023), sont en effet utilisables pour le réaménagement de ces zones, comme la mobilisation de la Grande opération d'urbanisme qui permet de raccourcir les délais de procédure et donne la possibilité de transférer les droits commerciaux au sein d'une zone commerciale ou de déroger aux règles du plan local d'urbanisme (PLU), par exemple en autorisant des activités de services, d'industrie ou du logement qui n'étaient pas prévues dans la zone. Autres outils : le droit de préemption commercial et artisanal ou encore le recours au permis d'innover.

"Les candidatures sont réparties de manière homogène sur l'ensemble du territoire national et concernent aussi bien des métropoles que des petites villes de quelques milliers d'habitants", souligne le dossier de presse. 31 communes de moins de 20.000 habitants ont été retenues, 31 autres entre 20.000 et 60.000 habitants. 22 communes lauréates sont bénéficiaires du programme Action cœur de ville, 6 du programme Petites villes de demain et 26 de Territoires d'industrie.