Logement - Vers un encadrement des loyers en banlieue parisienne... en 2018

Après Lille qui pourrait mettre en place le dispositif à la fin de cette année, et peut-être Grenoble, l'encadrement des loyers mis en œuvre à Paris depuis le 1er août 2015 en application de la loi Alur du 24 mars 2014 (voir nos articles ci-contre) pourrait s'étendre à l'ensemble de l'agglomération parisienne.

Quel périmètre pour une éventuelle extension de l'encadrement ?

C'est du moins ce qu'annonce le ministère du Logement, après avoir reçu, le 7 avril, la demande d'agrément de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne - qui fournit déjà les loyers de référence pour Paris - en vue d'étendre son intervention à ce territoire élargi. Il ne s'agit certes là que d'une première étape dans la perspective de mise en place d'un encadrement.
Il reste également à préciser le périmètre envisagé. Si l'intégration des trois départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) va de soi, l'agglomération parisienne - au sens de l'Insee (et de l'Olap) - va nettement au-delà et intègre de nombreuses communes des quatre autres départements d'Ile-de-France (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val d'Oise). Dans cette définition, l'agglomération parisienne regroupe 400 communes (grandes pour la plupart) et 10,5 millions d'habitants, soit 89% de la population francilienne.
Comme son nom l'indique, l'Olap assure déjà l'observation des prix sur l'ensemble des loyers de l'agglomération parisienne, mais son agrément comme observatoire local des loyers - qui devrait intervenir avant l'été - lui permettra d'aller beaucoup plus loin dans le suivi du marché locatif du territoire. Il faudra ensuite deux ans pour découper toute l'agglomération parisienne en zones de loyers homogènes (avec possibilité de découpages infra communal ou associant au contraire deux quartiers limitrophes de deux communes différentes), puis pour accumuler des données fiables en vue de déterminer les loyers de référence permettant la mise en place de l'encadrement. Ce dernier n'est donc pas envisageable avant 2018.

Quel impact sur le marché locatif ?

Reste la question de l'impact d'une telle extension géographique de l'encadrement des loyers. Selon l'observatoire Clameur - observatoire regroupant les principaux acteurs du logement locatif privé - les prix à la location ont reculé, à la fin février 2016, de 3,3% à Paris, et de 0,8% sur l'agglomération parisienne (voir notre article ci-contre du 10 mars 2016). Mais, dans cette tendance à la baisse, il est difficile de mesurer la part qui revient à l'encadrement des loyers et celle qui résulte de la tendance baissière générale du marché locatif. Ainsi, sur les vingt villes françaises de plus de 150.000 habitants, quatorze ont vu les loyers du marché libre baisser en 2015... Seule certitude pour ce qui concerne Paris : environ 20 à 22% des loyers avaient baissé (essentiellement à la relocation) à la fin de 2015.
Mais l'encadrement des loyers parisiens aurait également un autre impact en termes de déport des investissements. Certains bailleurs privés parisiens auraient ainsi tendance, lors de la libération des locaux, à vendre leur bien sur Paris pour réinvestir sur les communes périphériques. Selon le directeur général du réseau d'agents immobiliers Guy Hoquet, interrogé par Les Echos, "nous avons enregistré, au premier trimestre 2016, une augmentation, de 12% de nos mandats de vente de bailleurs". L'extension de l'encadrement des loyers pourrait mettre un terme à ce phénomène... à moins qu'elle ne l'étende au-delà des limites de l'agglomération parisienne, voire à la province.