Habitat - Une vingtaine de communes et EPCI supplémentaires dispensés du seuil de 25% de logements sociaux
Un décret du 1er août 2014 actualise la liste des communes qui restent soumises à l'obligation de 20% de logements sociaux. La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a en effet porté de 20% à 25% le seuil minimal des logements sociaux, initialement fixé par la loi SRU (Solidarité etRrenouvellement urbains) du 13 décembre 2000 (voir notre article ci-contre du 25 janvier 2013).
Deux cas d'application du taux de 20%
Cette nouvelle obligation de 25% de logements sociaux - intégrée à l'article L.302-5 de la construction et de l'habitation - s'applique aux communes d'Ile-de-France de plus de 1.500 habitants et, dans les autres régions, à celles de plus de 3.500 habitants comprises dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants.
La loi du 18 janvier 2013 a toutefois prévu le maintien du seuil de 20% dans deux cas de figure. Le premier - "défensif" - est celui des communes ou EPCI à fiscalité propre théoriquement soumis au seuil de 25%, mais "pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées". Le second cas de figure - "offensif" - concerne les communes de plus de 15.000 habitants "dont le nombre d'habitants a crû dans des conditions et sur une durée fixées par décret" et qui n'appartiennent pas à une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50.000 habitants et comportant une commune de plus de 15.000 habitants, "lorsque leur parc de logements existant justifie un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande".
232 communes et EPCI concernés
La loi prévoit une actualisation triennale de la liste des communes soumises au seuil de 20%. Le décret du 1er août 2014 opère donc la cinquième révision de ce type depuis la loi SRU. La nouvelle liste des communes dispensées de l'obligation de 25% de logements sociaux comprend 88 communes en métropole et outre-mer. Parmi elles figurent essentiellement des communes de taille moyenne, mais aussi de grandes villes comme Amiens, Angers, Besançon, Brest, Clermont-Ferrand, Le Havre, Le Mans, Limoges, Metz, Mulhouse, Nancy, Nîmes, Orléans, Poitiers, Reims, Rouen, Saint-Etienne, Saint-Denis (La Réunion) ou Tours. La liste comporte aussi 144 EPCI à fiscalité propre, dont la plupart de celles englobant les communes figurant dans la liste précédente. Ce chiffre des exonérations du seuil de 25% est en hausse par rapport à la liste établie dans le prolongement de la loi du 18 janvier 2013. Celle-ci comportait en effet 83 communes et 131 EPCI.
Pour mémoire, le bénéfice du seuil de 20% n'est pas accordé de façon discrétionnaire. La liste des communes ou des EPCI considérées comme disposant d'un parc de logements ne justifiant pas un effort de production supplémentaire est en effet établie en prenant en compte trois critères : la part de bénéficiaires de l'allocation logement dont le taux d'effort est supérieur à 30%, le taux de vacance (hors vacance technique) constaté dans le parc locatif social, ainsi que le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels (hors mutations internes) dans le parc locatif social.
Seulement cinq communes "isolées" soumises au taux de 20%
Sur l'exception "offensive", la liste publiée par le décret du1er août 2014 est beaucoup plus courte. Les communes de plus de 15.000 habitants n'entrant pas dans la définition des lois de 2000 et de 2013, mais dont le nombre d'habitants a crû de façon importante et dont le "parc de logements existant justifie un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande" ne sont en effet qu'au nombre de cinq : Lunel et Mauguio (Hérault), Challans (Vendée), Brie-Comte-Robert (Seine-et-Marne) et Kourou (Guyane). Ces cinq communes sont donc soumises à une obligation de 20% de logements sociaux. Deux villes sont en revanche retirées de la liste initiale fixée après la loi de 2013 - a priori pour avoir atteint leur quota - : Brignoles (Var) et Sallanches (Haute-Savoie).
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret 2014-870 du 1er août 2014 actualisant la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale et la liste des communes mentionnés respectivement aux deuxième et septième alinéas de l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 3 août 2014).
